«Прага переживает рост», — говорят о рынке недвижимости сейчас. Но почему этого не видно?

В период неопределенности каждый из участников рынка выжидал, чтобы сделать свой ход. Однако 2023 год приносит некоторые изменения: компании научились работать в условиях неопределенности и решаются на серьезные инвестиционные шаги. Радек Прохазка из Procházka & Partners упоминает о западной тенденции возвращения к офисному труду: «Мы возвращаемся к статистике, существовавшей до начала ковида. Из-за отсутствия нового строительства площади быстро расхватываются». А почему не строятся новые?
 
Павел Стреблов из компании Penta Real Estate раскрывает этот вопрос: «В условиях удорожания финансирования держать землю становится невыгодно, особенно когда приходится ждать десять лет, пока будет получен план зонирования. На рынке офисных помещений мы видим, что развивать проект за пределами центра в принципе нецелесообразно».
 
Ян Седлачек из компании Ewing добавил, что в будущем на офисные здания будет оказываться большое давление. Ленка Костроунова из ČSOB, исходя из своего опыта, добавила, что тему устойчивого развития необходимо отслеживать, поскольку соответствующие документы продолжают разрабатываться. Для чешских банков предпринимаются усилия по унификации анкет, поскольку до сих пор каждый банк имеет свою анкету ESG. «Мы стараемся упростить ее», — добавила она.
 
Выступавшие сошлись во мнении, что год обещает быть весьма осторожным. Ян Юрчик из Savills отметил, что экономика в отрасли демонстрирует отрицательные показатели, но инвесторы надеются на прорыв: «Толчок будет. Нужно только определить стратегию, подготовить продукт и найти покупателей». Ленка Костроунова добавила: «Рынок был и будет консервативным. Было бы наивно ожидать чудес. Главное, что банки находятся в режиме предоставления кредитов обеспеченным игрокам. Мы должны быть готовы».
 
Прага пытается создать новый план развития мегаполиса. Что она надеется получить от градостроительства?
Модератор Михала Гергетова открыла вторую сессию вопросом о том, какую цель преследует министерство, создавая условия для развития строительства. Хотим ли мы строить?
 
Томаш Бегоунек из bnt attorneys в ЦВЕ сослался на новый закон о строительстве: «Цель территориального плана — создание условий для строительства и устойчивого развития территории. Задача состоит в том, чтобы учесть общественные и частные интересы. Цель NSZ — не построить, а создать соглашение о территории, которое будет соблюдаться». «Мы не хотим идти по пути принудительного зонирования», — добавляет Йозеф Моркус из MMR. Законодательство предыдущего правительства было направлено на упрощение и ускорение всего процесса получения разрешений. По мнению Марселы Павловой, бывшего заместителя министра Министерства регионального развития, это не удалось. Однако в новом законе о строительстве она видит надежду на упрощение документации.
 
Еще одним камнем преткновения в строительстве является мотивация к получению разрешения. С этим согласились все выступавшие на конференции. «Нам необходимо создать определенную мотивацию среди муниципалитетов, строителей, граждан, чтобы они тоже увидели, что стоит разрешать и строить», — предложил Томаш Бегоунек.
 
Эдуард Форейт из группы компаний Passerinvest присоединился к этому мнению. Политики также сталкиваются с феноменом «нимби», против которого они не могут пойти, иначе их не изберут. Феномен «нимби» представляет собой социальную реакцию жителей на нежелательное строительство в непосредственной близости от дома конкретного человека или определенного населенного пункта. «Если нет мотивации, то трудно убедить — мы хотим развития, но сделайте это в другом месте». Яромир Хайнц из IPR добавляет, что политическое представительство должно быть заинтересовано и готово развивать свою территорию. Выгоды для населения могут мотивировать районы быстрее выдавать разрешения. «Я работаю на государственной службе уже 30 лет, и от этого нужно получать удовольствие», — говорит Марсела Павлова. 

Аудитория имела возможность ответить на вопросы через приложение Slido. Один из вопросов развил дискуссию об «эффекте нимби». Эдуард Форейт отмечает, что все просто: «Как только кто-то непрофессионально вмешивается в профессиональный процесс, начинается бардак. Решать должны люди, которые имеют в этом опыт и ставят во главу угла интересы большинства». Многие девелоперы с трудом находят общий язык с горожанами и общественными объединениями: «Я думаю, что пражские девелоперы научились с этим работать, объяснять, почему нужны конкретные изменения. В принципе, мы принимаем всех участников процесса».
 
Несмотря на отсутствие мотивации, они строят. Медленно и дорого, но строят. Упрощению процессов будет способствовать и цифровизация, к которой, по мнению выступавших, надо готовиться. «Я надеюсь, что изменения приведут к лучшему результату. Инновации, вероятно, будут связаны с выходом из зоны комфорта. В Чешской Республике это не революция, а эволюция», — сказал Яромир Хейнк.
 
Каждый чех хочет жить в собственном доме. А как насчет арендного жилья?
Третий блок представил Мартин Кодеш из компании J&T Real Estate с кратким обзором текущей ситуации на этом рынке: «Я убежден, что большая группа покупателей, нуждающихся в жилье и берущих ипотечные кредиты, отсеялась. В настоящее время наша клиентура — это состоятельные люди, которые занимаются инвестициями».
 
Лукаш Мадера из Skanska Residential также согласился с Мартином Кодешем по поводу подхода к арендному жилью. «В нашем портфеле есть здания, которые можно было бы использовать для сдачи в аренду. Но если мы их построим, то исключительно с целью не владеть ими», — сказал Лукаш Мадера. По мнению Мартина Кодеша, с финансовой точки зрения это не выгодно девелоперу.
 
Рынок аренды активен и интересен, но сегодня это прихоть как для арендатора, так и для застройщика, считает Прокоп Свобода из компании Svoboda & Williams, добавляя, что аренда — это скорее экономическая необходимость, чем предпочтительный выбор или тенденция.
 
«Арендное жилье не может восполнить недостаток доступного жилья. Для премиальных сегментов это, безусловно, выгодно с финансовой точки зрения, но если на рынке не хватает нескольких тысяч квартир, то аренда — это точно не выход для застройщиков», — отметил Карел Тык из Natland.
 
К современным тенденциям относится, в частности, постоянно растущая цена за квадратный метр. По мнению Мартина Кодеша, площадь квартир сокращается. Люди стали больше обращать внимание на эффективность и местоположение. По мнению Прокопа Свободы, та же тенденция уменьшения площади квартир преобладает в верхнем среднем классе: «Здесь больше внимания уделяется качеству материалов, эффективности и экологичности».
 
«Мы переходим к тому, чтобы проводить больше времени в общественных местах из-за ограниченного пространства жилья», — говорит Лукаш Мадера. Другим вариантом является приобретение недвижимости за пределами Праги и поездка на работу. Однако это возможно только в местах с хорошим железнодорожным сообщением.
 
При застройке необходимо найти средства для финансирования качественных общественных пространств. Архитектор должен позаботиться о хорошо используемых партерах и создать хорошо воспринимаемый проект. «В каком-то смысле это неплохо, мы движемся к устойчивому развитию», — говорит Прокоп Свобода. 
 
В условиях медленного процесса получения разрешений и стагнации рынка в будущем дефицит будет ощущаться не только в офисных помещениях, доступном жилье и общественных пространствах. Но, по мнению Прокопа Свободы, есть один аспект, который мы упускаем из виду: «Изменение климата и быстрое повышение температуры. Но Европа, в том числе и Чехия, сохранит свою привлекательность».
 
Основными партнерами конференции выступили: bnt attorneys in CEE, Česká spořitelna, a. s., Deloitte, MS architekti s. r. o. и Penta Real Estate s. r. o.
 
ČSOB, a. s., Ewing s. r. o., Grinity s. r. o., Home Real Estate s. r. o., J&T REAL ESTATE CZ, a. s., LEXXUS NORTON, Natland Investment Group, PASSERINVEST GROUP, a. s., Prochazka & Partners, s. r. o., Savills CZ, Skanska Residential a. s., Svoboda & Williams s. r. o. и Wearrecho.
 
Основными информационными партнерами выступили: CzechCrunch.
 
Информационными партнерами выступили: ASB, EARCH, newstream.