Чехию ждет регулирование арендной платы. Как это работает в странах, где собственное жилье не является культом?

Дорогая недвижимость и ограниченные возможности строительства приводят к тому, что чехи начинают снимать жилье вместо того, чтобы владеть им. Поэтому государство намерено регулировать арендные отношения. Как это происходит в странах, где арендная плата может конкурировать с собственным жильем?

Арендное жилье, являющееся для большинства чехов символом временности и незащищенности, в ближайшие годы подвергнется серьезной реорганизации. Государство решило бороться с историческим порядком, когда в результате проведенного исследования выяснилось, что до миллиона чехов сегодня не могут рассчитывать на одну и ту же арендную плату даже в течение двух лет.

Учитывая длительное ухудшение доступности жилья для собственников, представляется, что в ближайшем будущем как никогда необходимы гарантии аренды, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Ухудшение доступности жилья

«В Чехии нет другого способа улучшить доступность жилья, кроме как изменить соотношение между собственным и арендным жильем. Только так цена на недвижимость в Чехии может снизиться», — заявил ранее в интервью SZ Byznys министр регионального развития Иван Бартош (Piráti).

Ситуация с доступностью жилья в Чехии предстает в более ярком свете, например, благодаря зарубежному сравнению, согласно которому чехам на среднюю квартиру площадью 90 кв. м требуется 14,9 годовых зарплат, в то время как в столице этот показатель составляет около 19 зарплат.

В Германии человеку придется откладывать на нее всего 11 годовых зарплат, а в Австрии — только 10.

Но есть и другие причины рассматривать более сбалансированное положение аренды и владения жильем. «Более сбалансированная жилищная система, в которой аренда и владение жильем воспринимаются как сопоставимые варианты проживания, приводит к меньшей турбулентности на рынке жилья», — отмечает Мартин Люкс, эксперт по жилищным вопросам из Института социологии Чешской академии наук.

Тем не менее, в Чехии акцент на собственность жилья стал делаться с 1990 года, когда не только отечественные правительства, но и правительства других стран Восточной Европы начали широкомасштабную приватизацию жилищного фонда. Только в Чехии в частные руки были переданы сотни тысяч квартир.

Причем это была не только приватизация муниципальных квартир, но и превращение кооперативных квартир в сообщество владельцев паев. «Особенно муниципалитеты и муниципальные образования избавлялись от активов, которые было легче ликвидировать, чем управлять ими и развивать в виде арендного жилья», — говорит Либор Остатек, эксперт по недвижимости и ипотеке, работающий в компаниях Broker Trust и Golem Finance.

Постепенно, в течение последних 30 лет, владение квартирой или домом стало для чехов символом защищенности. Поэтому неудивительно, что сегодня практически четверо из пяти чехов живут в собственном доме.

В европейском контексте Чехия присоединяется к странам Восточной Европы, где представление об арендном жилье не является нормой.

«В этом отношении лидирует Румыния, где жилищный фонд находился в трагическом состоянии, и государству необходимо было быстро от него избавиться. Именно поэтому румыны возглавляют таблицу по количеству жилья, занимаемого собственниками, с коэффициентом владения 95%. В Западной Европе не было массовой приватизации жилого фонда», — говорит Петр Подлешак, менеджер RE/MAX Alfa.

По словам Либора Остатека, полноценным вариантом считается аренда жилья в таких странах, как Германия, Австрия или Швейцария, где эта доля значительно выше.

«Арендное жилье в этих странах не дискриминируется по социальному статусу, это совершенно нормальная часть жилья, не вызывающая никаких неприятных или небезопасных эмоций», — говорит эксперт.

Именно этого хотело бы добиться чешское правительство. Именно поэтому около месяца назад Министерство регионального развития представило крупным арендодателям, ассоциациям или объединениям арендаторов план из трех пунктов по изменению рынка аренды в Чехии.

Изменения должны затронуть регулирование правил выдачи договоров аренды, новый метод повышения арендной платы и порядок выселения из квартиры или дома.

Однако трансформация рынка будет более болезненной, чем может показаться на первый взгляд, считают эксперты. Чехи сделали собственное жилье символом не только обеспеченности, но и успеха.

«В нашей стране владение собственным жильем стало нормой, тем, чего ждут от человека, и горе тому, кто заводит семью или всю жизнь живет в съемном жилье. Это не его свободное решение — общество считает правильным только один вариант и клеймит другой как плохой», — сказал в интервью SZ Byznys эксперт Чешской академии наук Мартин Люкс.

«Если бы безопасность аренды была усилена и общественная поддержка обеих правовых форм была сбалансирована, то норма о том, что собственное жилье лучше, скорее всего, не исчезла бы. Но каждый был бы более свободен в выборе: либо всю жизнь прожить в собственном и вложить миллионы своих сбережений и долгов в кирпичи, либо всю жизнь арендовать и вместо этого вложить те же миллионы в свой бизнес, личностный рост или более сложные формы инвестирования», — сказал Лакс.

В качестве примера можно привести Австрию, которая, в отличие от правительств других европейских стран в 80-х годах, когда в целом скептически относились к будущему социального жилья, не прибегла к приватизации жилья, как большинство других стран, а продолжила строительство. В результате половина венского жилья и сегодня является так называемым социальным жильем, т.е. с частично субсидируемой государством арендной платой.

Реконструкция — это возможность

По мнению Либора Остатека, эксперта по рынку недвижимости компании Golem Finance, благоприятной возможностью может стать передача неиспользуемого жилья в городах Чехии на рынок аренды.

«В Чехии насчитывается несколько сотен тысяч неиспользуемых квартир, — говорит Остатек.

Однако проблема с этими незанятыми квартирами заключается в том, что они в большинстве случаев не пригодны для жилья.

«Эти квартиры часто непригодны для использования с точки зрения энергоэффективности и давности последней реконструкции. Например, в них будут высокие затраты на отопление. Поэтому мы хотим сосредоточиться на новых стимулах для субсидирования, которые могли бы мотивировать муниципалитеты к реконструкции таких квартир», — сказал SZ Byznys Вит Лесак, начальник отдела концепции доступного жилья Министерства регионального развития.

Целевой группой, по его словам, будут 20 муниципалитетов Чехии, в которых находится самый большой жилищный фонд и самое большое количество незанятых квартир.

Идея сотен тысяч заброшенных квартир в таких странах, как Австрия, Германия или Франция, немного похожа на научную фантастику. Это связано с подходом этих стран к налогам на недвижимость. В Чехии налог минимален. А в Мюнхене, например, собственник платит налог на недвижимость в размере 1,5% от рыночной цены.

«В Австрии налог прогрессивный. Например, за квартиру стоимостью 5 млн крон владелец платит налог на недвижимость в размере 10 тыс. крон в год. Поэтому владельцы вынуждены очень эффективно использовать фонд недвижимости», — говорит Петр Подлешак, эксперт по недвижимости компании Remax Alfa.

«В Чехии низкие налоги на недвижимость также способствуют высокой привлекательности рынка недвижимости. Быстрый рост цен и низкие налоги привлекают покупателей и инвесторов», — добавляет он.

Арендная недвижимость заняла важное место и в Швейцарии, где на нее приходится чуть менее половины рынка жилья.

Однако, по мнению Петра Подлесака из Remax Alfa, в случае со Швейцарией ее жители отчасти становятся жертвами собственного экономического успеха. Опросы показывают, что до 80% швейцарцев хотели бы иметь собственное жилье, но из-за цен на недвижимость не могут позволить себе купить его.

«Причина, по которой они остаются в арендованном жилье, заключается в высоких ценах на недвижимость. Таким образом, собственное жилье стало для многих швейцарцев финансово недоступным, или они не хотят всю жизнь выплачивать высокую ипотеку», — говорит менеджер агентства недвижимости.

«Поскольку рынок аренды в Швейцарии работает хорошо, многие швейцарцы смирились с арендой», — добавляет он. Около половины арендной недвижимости в стране принадлежит индивидуальным инвесторам, еще 40% — застройщикам, инвестиционным компаниям и фондам, а остальное — муниципалитетам, кооперативам и отдельным кантонам.

По мнению Либора Остатека, эксперта по недвижимости компании Golem Finance, отношения между арендатором и арендодателем четко определены.

«Например, четко стандартизировано регулирование арендной платы, которая одинаково распространяется на всех арендаторов и регулируется индексацией Швейцарского национального банка. Ситуации, когда, например, арендатор не платит, и последующие действия также прописаны аналогичным образом. Это ставит владельца в гораздо более комфортные условия», — говорит Остатек, описывая детали системы аренды в Швейцарии.

В отличие от этого, по его словам, срочные договоры встречаются только в исключительных случаях.

И именно установление правил, которые должны соблюдать между собой арендодатель и арендатор, по мнению экспертов, является решающим фактором успеха арендного жилья. Примером может служить договор аренды и срок, на который стороны его заключают.

В Чехии в последние годы договоры аренды заключаются, как правило, на определенный срок, чаще всего на один год. По данным опроса MMR, 67,7% арендаторов имеют повторный срочный договор в одной и той же квартире у одного и того же арендодателя. Это означает, что в настоящее время в стране насчитывается до 700 тыс. человек, неоднократно заключающих краткосрочные договоры аренды.

«Каждый пятый из них перед последним продлением договора опасался потерять жилье, т.е. не иметь возможности проживать в стандартной квартире», — говорится в сообщении.

«Учитывая, что стандартные договоры аренды заключаются на один год, защита арендатора от повышения арендной платы, выходящего за рамки закона, практически нулевая. В настоящее время арендодатель находится в позиции „бери или не бери“ по отношению к арендатору, особенно в крупных городах», — прокомментировала сложившуюся систему Ленка Весела, заместитель председателя Ассоциации арендаторов Чешской Республики.

Напротив, в Австрии, например, арендодатели обычно предлагают аренду на три года и более. Бельгийцы арендуют жилье на девять лет, а немцы — даже на неопределенный срок.