Чехию ждет регулирование арендной платы. Как это работает в странах, где собственное жилье не является культом?

17 ноября 2023
11:00
8675
За последние 30 лет владение квартирой или домом стало для чехов символом обеспеченности. Поэтому неудивительно, что сегодня практически четверо из пяти чехов живут в собственном доме.
Дорогая недвижимость и ограниченные возможности строительства приводят к тому, что чехи начинают снимать жилье вместо того, чтобы владеть им. Поэтому государство намерено регулировать арендные отношения. Как это происходит в странах, где арендная плата может конкурировать с собственным жильем?

Арендное жилье, являющееся для большинства чехов символом временности и незащищенности, в ближайшие годы подвергнется серьезной реорганизации. Государство решило бороться с историческим порядком, когда в результате проведенного исследования выяснилось, что до миллиона чехов сегодня не могут рассчитывать на одну и ту же арендную плату даже в течение двух лет.

Учитывая длительное ухудшение доступности жилья для собственников, представляется, что в ближайшем будущем как никогда необходимы гарантии аренды, как со стороны арендатора, так и со стороны арендодателя.

Ухудшение доступности жилья

«В Чехии нет другого способа улучшить доступность жилья, кроме как изменить соотношение между собственным и арендным жильем. Только так цена на недвижимость в Чехии может снизиться», — заявил ранее в интервью SZ Byznys министр регионального развития Иван Бартош (Piráti).

Ситуация с доступностью жилья в Чехии предстает в более ярком свете, например, благодаря зарубежному сравнению, согласно которому чехам на среднюю квартиру площадью 90 кв. м требуется 14,9 годовых зарплат, в то время как в столице этот показатель составляет около 19 зарплат.

В Германии человеку придется откладывать на нее всего 11 годовых зарплат, а в Австрии — только 10.

Но есть и другие причины рассматривать более сбалансированное положение аренды и владения жильем. «Более сбалансированная жилищная система, в которой аренда и владение жильем воспринимаются как сопоставимые варианты проживания, приводит к меньшей турбулентности на рынке жилья», — отмечает Мартин Люкс, эксперт по жилищным вопросам из Института социологии Чешской академии наук.

Приватизация сыграла важную роль

Тем не менее, в Чехии акцент на собственность жилья стал делаться с 1990 года, когда не только отечественные правительства, но и правительства других стран Восточной Европы начали широкомасштабную приватизацию жилищного фонда. Только в Чехии в частные руки были переданы сотни тысяч квартир.

Причем это была не только приватизация муниципальных квартир, но и превращение кооперативных квартир в сообщество владельцев паев. «Особенно муниципалитеты и муниципальные образования избавлялись от активов, которые было легче ликвидировать, чем управлять ими и развивать в виде арендного жилья», — говорит Либор Остатек, эксперт по недвижимости и ипотеке, работающий в компаниях Broker Trust и Golem Finance.

Постепенно, в течение последних 30 лет, владение квартирой или домом стало для чехов символом защищенности. Поэтому неудивительно, что сегодня практически четверо из пяти чехов живут в собственном доме.

В европейском масштабе

В европейском контексте Чехия присоединяется к странам Восточной Европы, где представление об арендном жилье не является нормой.

«В этом отношении лидирует Румыния, где жилищный фонд находился в трагическом состоянии, и государству необходимо было быстро от него избавиться. Именно поэтому румыны возглавляют таблицу по количеству жилья, занимаемого собственниками, с коэффициентом владения 95%. В Западной Европе не было массовой приватизации жилого фонда», — говорит Петр Подлешак, менеджер RE/MAX Alfa.

По словам Либора Остатека, полноценным вариантом считается аренда жилья в таких странах, как Германия, Австрия или Швейцария, где эта доля значительно выше.

«Арендное жилье в этих странах не дискриминируется по социальному статусу, это совершенно нормальная часть жилья, не вызывающая никаких неприятных или небезопасных эмоций», — говорит эксперт.

По аналогии с Австрией?

Именно этого хотело бы добиться чешское правительство. Именно поэтому около месяца назад Министерство регионального развития представило крупным арендодателям, ассоциациям или объединениям арендаторов план из трех пунктов по изменению рынка аренды в Чехии.

Изменения должны затронуть регулирование правил выдачи договоров аренды, новый метод повышения арендной платы и порядок выселения из квартиры или дома.

Однако трансформация рынка будет более болезненной, чем может показаться на первый взгляд, считают эксперты. Чехи сделали собственное жилье символом не только обеспеченности, но и успеха.

Чехии не хватает квартир

«В нашей стране владение собственным жильем стало нормой, тем, чего ждут от человека, и горе тому, кто заводит семью или всю жизнь живет в съемном жилье. Это не его свободное решение — общество считает правильным только один вариант и клеймит другой как плохой», — сказал в интервью SZ Byznys эксперт Чешской академии наук Мартин Люкс.

«Если бы безопасность аренды была усилена и общественная поддержка обеих правовых форм была сбалансирована, то норма о том, что собственное жилье лучше, скорее всего, не исчезла бы. Но каждый был бы более свободен в выборе: либо всю жизнь прожить в собственном и вложить миллионы своих сбережений и долгов в кирпичи, либо всю жизнь арендовать и вместо этого вложить те же миллионы в свой бизнес, личностный рост или более сложные формы инвестирования», — сказал Лакс.

В качестве примера можно привести Австрию, которая, в отличие от правительств других европейских стран в 80-х годах, когда в целом скептически относились к будущему социального жилья, не прибегла к приватизации жилья, как большинство других стран, а продолжила строительство. В результате половина венского жилья и сегодня является так называемым социальным жильем, т.е. с частично субсидируемой государством арендной платой.

Реконструкция — это возможность

По мнению Либора Остатека, эксперта по рынку недвижимости компании Golem Finance, благоприятной возможностью может стать передача неиспользуемого жилья в городах Чехии на рынок аренды.

«В Чехии насчитывается несколько сотен тысяч неиспользуемых квартир, — говорит Остатек.

Однако проблема с этими незанятыми квартирами заключается в том, что они в большинстве случаев не пригодны для жилья.

«Эти квартиры часто непригодны для использования с точки зрения энергоэффективности и давности последней реконструкции. Например, в них будут высокие затраты на отопление. Поэтому мы хотим сосредоточиться на новых стимулах для субсидирования, которые могли бы мотивировать муниципалитеты к реконструкции таких квартир», — сказал SZ Byznys Вит Лесак, начальник отдела концепции доступного жилья Министерства регионального развития.

Целевой группой, по его словам, будут 20 муниципалитетов Чехии, в которых находится самый большой жилищный фонд и самое большое количество незанятых квартир.

Налоги на недвижимость

Идея сотен тысяч заброшенных квартир в таких странах, как Австрия, Германия или Франция, немного похожа на научную фантастику. Это связано с подходом этих стран к налогам на недвижимость. В Чехии налог минимален. А в Мюнхене, например, собственник платит налог на недвижимость в размере 1,5% от рыночной цены.

«В Австрии налог прогрессивный. Например, за квартиру стоимостью 5 млн крон владелец платит налог на недвижимость в размере 10 тыс. крон в год. Поэтому владельцы вынуждены очень эффективно использовать фонд недвижимости», — говорит Петр Подлешак, эксперт по недвижимости компании Remax Alfa.

«В Чехии низкие налоги на недвижимость также способствуют высокой привлекательности рынка недвижимости. Быстрый рост цен и низкие налоги привлекают покупателей и инвесторов», — добавляет он.

Швейцария — жертва собственного успеха

Арендная недвижимость заняла важное место и в Швейцарии, где на нее приходится чуть менее половины рынка жилья.

Однако, по мнению Петра Подлесака из Remax Alfa, в случае со Швейцарией ее жители отчасти становятся жертвами собственного экономического успеха. Опросы показывают, что до 80% швейцарцев хотели бы иметь собственное жилье, но из-за цен на недвижимость не могут позволить себе купить его.

«Причина, по которой они остаются в арендованном жилье, заключается в высоких ценах на недвижимость. Таким образом, собственное жилье стало для многих швейцарцев финансово недоступным, или они не хотят всю жизнь выплачивать высокую ипотеку», — говорит менеджер агентства недвижимости.

«Поскольку рынок аренды в Швейцарии работает хорошо, многие швейцарцы смирились с арендой», — добавляет он. Около половины арендной недвижимости в стране принадлежит индивидуальным инвесторам, еще 40% — застройщикам, инвестиционным компаниям и фондам, а остальное — муниципалитетам, кооперативам и отдельным кантонам.

По мнению Либора Остатека, эксперта по недвижимости компании Golem Finance, отношения между арендатором и арендодателем четко определены.

«Например, четко стандартизировано регулирование арендной платы, которая одинаково распространяется на всех арендаторов и регулируется индексацией Швейцарского национального банка. Ситуации, когда, например, арендатор не платит, и последующие действия также прописаны аналогичным образом. Это ставит владельца в гораздо более комфортные условия», — говорит Остатек, описывая детали системы аренды в Швейцарии.

В отличие от этого, по его словам, срочные договоры встречаются только в исключительных случаях.

Срок действия договора аренды 

И именно установление правил, которые должны соблюдать между собой арендодатель и арендатор, по мнению экспертов, является решающим фактором успеха арендного жилья. Примером может служить договор аренды и срок, на который стороны его заключают.

В Чехии в последние годы договоры аренды заключаются, как правило, на определенный срок, чаще всего на один год. По данным опроса MMR, 67,7% арендаторов имеют повторный срочный договор в одной и той же квартире у одного и того же арендодателя. Это означает, что в настоящее время в стране насчитывается до 700 тыс. человек, неоднократно заключающих краткосрочные договоры аренды.

«Каждый пятый из них перед последним продлением договора опасался потерять жилье, т.е. не иметь возможности проживать в стандартной квартире», — говорится в сообщении.

«Учитывая, что стандартные договоры аренды заключаются на один год, защита арендатора от повышения арендной платы, выходящего за рамки закона, практически нулевая. В настоящее время арендодатель находится в позиции „бери или не бери“ по отношению к арендатору, особенно в крупных городах», — прокомментировала сложившуюся систему Ленка Весела, заместитель председателя Ассоциации арендаторов Чешской Республики.

Напротив, в Австрии, например, арендодатели обычно предлагают аренду на три года и более. Бельгийцы арендуют жилье на девять лет, а немцы — даже на неопределенный срок.
Пока никто не комментировал, будьте первым
Добавить комментарий
Для добавления комментария войдите или зарегистрируйтесь
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
21:00
14 ИЮНЯ 2024
573
3 миллиарда крон будут распределены между пожилыми людьми и малообеспеченными семьями с конца июня. Популярная программа Nová zelená úsporá Light позволит оплатить утепление домов, замену окон или...
14:00
14 ИЮНЯ 2024
1026
За последний год разрыв между расходами на выплату ипотечного кредита и арендной платой в Чехии значительно сократился. Тем не менее арендная плата остается ниже во всех регионах Чехии. Эксперты...
11:00
13 ИЮНЯ 2024
995
Банки и строительные общества Чешской Республики в мае выдали ипотечных кредитов на сумму 23,7 миллиарда крон. Процентные ставки по новым кредитам снизились с 5,1% в апреле до 5,07% в мае. Это...
10:30
12 ИЮНЯ 2024
2061
Девелопер Skanska Residential в следующем году начнет строительство своего крупнейшего на сегодняшний день проекта. Компания построит тысячу квартир в бывшей промышленной зоне в пражском районе...
19:30
10 ИЮНЯ 2024
834
Гостями интервью SZ Byznys стали Якуб Сейдлер, главный аналитик Чешской банковской ассоциации, и Марек Страка, специалист по финансовым рынкам компании Ipsos.
14:00
9 ИЮНЯ 2024
2128
Правительство запустило программу доступного жилья и представило конкретные параметры поддержки строительства доступного арендного жилья в Чехии. На первом этапе государство предложит поддержку в...
11:30
8 ИЮНЯ 2024
1447
В распоряжении тех, кто хочет знать, в каком направлении будут двигаться цены на квартиры, есть несколько более или менее хороших статистических инструментов. Чешский национальный банк (ЧНБ) в...
11:30
7 ИЮНЯ 2024
1264
Ставки по ипотечным кредитам в Чехии находятся в состоянии стагнации. В ближайшие месяцы заметного удешевления кредитов не произойдет.
14:00
5 ИЮНЯ 2024
1067
Прага намерена расширить предложение государственного жилья за счет тысяч новых единиц, инвестируя десятки миллиардов крон в развитие жилищного сектора. Пражская девелоперская компания (PDS)...
08:00
5 ИЮНЯ 2024
1237
К концу мая физические и юридические лица заплатили 14,6 миллиарда крон налога на недвижимость, что на 86,5% больше, чем в то же время в прошлом году. Это следует из данных, опубликованных...
22:00
3 ИЮНЯ 2024
1273
Новый проект Skyline в пражском районе Ходов представляет собой современное жилье в популярном районе Праги, привлекательное как для инвесторов, желающих получить доход, так и для молодых...
16:30
31 МАЯ 2024
927
Правительство прилагает все больше усилий для поощрения строительства домов и общественных зданий из дерева. Помимо ослабления технических правил, правительство также хочет помочь строительству с...
12:30
30 МАЯ 2024
1269
Резкое увеличение налога на недвижимость в этом году не порадовало чехов. Базовая ставка выросла почти в два раза, что ощутили на себе в основном бедные семьи. На это указывает анализ, проведенный...
14:00
29 МАЯ 2024
1343
Несколько лет назад компания Central Group приобрела большой складской комплекс Westpoint, расположенный в районе Либоц, в нескольких минутах ходьбы от улицы Evropská, заповедника Hvězda и...
08:00
29 МАЯ 2024
1483
Либерецкая строительная компания Brex, которая за последние два года выиграла государственные контракты на сумму более полумиллиарда крон, оказалась неплатежеспособной. Это большая проблема для...