Вместо квартир — склады. Строительный рынок меняется в зависимости от спроса

На первый взгляд, основной посыл анализов ведущих консалтинговых компаний по рынку индустриальной и складской недвижимости остается неизменным уже несколько кварталов подряд. Девелоперы строят как сумасшедшие и бьют один рекорд за другим.

 

Это справедливо и для нынешней осени. Согласно недавнему отчету Форума промышленных исследований (IRF), в третьем квартале этого года было построено больше всего промышленных или логистических площадей, чем когда-либо. По состоянию на конец сентября в стадии строительства находились проекты, которые по завершении строительства будут предлагать 1,4 млн квадратных метров складских и производственных площадей. Это на 3% больше, чем во втором квартале, и почти на 20% больше, чем за тот же период прошлого года.

 

Однако при ближайшем рассмотрении становится ясно, что рынок переживает интересное развитие. Сектора, которые в настоящее время требуют больше всего павильонов и складов, меняются, в основном из-за окончания пандемии и возобновления нормальной работы цепочки поставок. Девелоперы корректируют свою стратегию, а некоторые ждут последней минуты, чтобы завершить свои проекты.

 

Наконец, растет тенденция, когда некоторые компании переносят производство, по крайней мере частично, из Азии в Европу — то ли из-за осторожности, вызванной пандемией коронавируса, то ли из-за усилий по сокращению углеродного следа.

 

Несмотря на многомесячный рост объемов строительства, в третьем квартале девелоперы сообщили о сравнительно небольшом объеме сданных новых площадей. По данным IRF, за этот период на рынке появилось чуть менее 183 000 кв. м новых площадей для производства или логистики.

 

Замедление темпов роста очевидно по сравнению с предыдущим кварталом, когда было сдано на 28% больше площадей в готовых цехах и складах. Однако по сравнению с третьим кварталом 2022 года спад еще более заметен — 62%. Аналитики отмечают, что сравнение за год несколько искажено прошлогодним проектом — залом для Amazon, который открылся в прошлом году. Площадь распределительного центра составила почти 187 000 кв. м.

 

«Несмотря на это, квартальные результаты по вводу новых площадей в этом году удивительно низкие, учитывая рекордные объемы площадей, строящихся с конца 2021 года», — отмечается в анализе IRF.

 

 

По мнению Мирослава Котека, руководителя отдела промышленной недвижимости консалтинговой компании Colliers, это связано с определенной осторожностью девелоперов и инвесторов. «Стратегия арендодателей зачастую заключается в том, чтобы забронировать здание на продвинутой стадии строительства, тем самым подготовив почву для более быстрого удовлетворения спроса», — говорит Котек. По его словам, таким образом инвесторы страхуют себя от риска удорожания или дефицита строительных материалов, что стало большой проблемой в последние годы.

 

Роберт Сгарибольди, руководитель отдела аренды промышленной недвижимости консалтинговой компании iO Partners, указывает на другие причины выжидательной стратегии. «Инвесторы ждут улучшения ситуации с доступностью банковского финансирования, — отмечает он.

 

Осторожность также вызвана падением спроса на производственные и складские помещения. «Эта тенденция усилилась в третьем квартале, когда объем новых сделок по аренде достиг самого низкого квартального уровня с 2012 года. На рынке уже давно говорят о возможной коррекции после значительных колебаний во время пандемии коронавируса, и последние данные говорят о том, что это время постепенно приближается», — объясняет Роберт Сгарибольди.

 

 

Замедление темпов роста постепенно начинает проявляться в ценах на аренду и уровне вакантных площадей. «Высокая активность застройщиков и рекордные объемы строительства — это, безусловно, положительный знак. Это отражается не только на уровне арендных ставок на промышленную и логистическую недвижимость, где мы уже наблюдаем небольшое снижение по сравнению с прошлым годом, но и на уровне вакантных площадей, который растет по сравнению с прошлым годом», — подтверждает Яна Чожикова, аналитик компании Savills.

 

Тем не менее быстрое и особенно значительное удешевление пока не стоит на повестке дня. «Высокий уровень цен на аренду все еще остается рекордным, и на быстрое снижение рассчитывать не приходится, за исключением проблемных арендных площадей в менее привлекательных местах с низким спросом. Но даже здесь мы не достигаем цен двух-трехлетней давности: процентные ставки все еще высоки, риск, связанный с войной в Украине, сохраняется, процессы получения разрешений медленные, цены на землю высокие», — объясняет Роберт Сгарибольди.

 

Аналогичная ситуация складывается и с уровнем вакантных площадей. В традиционно востребованных регионах — особенно в Праге и Центральной Чехии — он все еще находится в диапазоне от 1 до 2%. «Поэтому собственники еще не находятся в том положении, когда им придется резко снижать уровень арендной платы. Этого можно ожидать только тогда, когда уровень свободных площадей начнет достигать примерно 5%», — прогнозирует руководитель отдела аренды промышленной недвижимости компании iO Partners.

 

«Из-за высокой инфляции и роста стоимости жизни люди стали меньше тратить на лишние товары и частично вернулись в обычные магазины, поэтому спрос на складские площади в электронной коммерции снижается из-за падения продаж», — объясняет Ондржей Мичек, старший консультант по индустриальным вопросам компании Savills. Это, естественно, приводит к снижению спроса на аренду площадей со стороны онлайн-ритейлеров.

 

И дело не только в новом спросе. Многие интернет-магазины также ломают голову над тем, что делать с площадями, которые они арендовали в ожидании светлого будущего и бесконечного роста. Многие из них пытаются сдать неиспользуемые площади в субаренду. «Компании электронной коммерции арендовали склады на пять и более лет, начиная со времен пандемии. Сейчас из-за низких продаж им не нужны такие большие площади, но они продолжают платить за них. Можно разрешить эту ситуацию, передав помещение новому арендатору, которому требуются такие большие площади», — говорит Ондржей Мичек из Savills.

 

 

В то время как дебютанты последних лет — компании электронной коммерции — переживают спад, производственные и промышленные компании представляют свой спрос на рынке. «В этом году мы наблюдаем рост спроса со стороны производственных компаний. Если в предыдущие три года доля производственных компаний в общем объеме чистого спроса составляла около 30% в год, то в первые три квартала этого года их доля превысила 50 %», — поясняет Валери Руферт из iO Partners.

 

Растущий аппетит производственных компаний объясняется несколькими причинами. Одной из них является стремление компаний сократить цепочки поставок, в основном из-за высоких транспортных расходов и неопределенной производственной и экономической ситуации в Китае, что проявилось, например, в автомобильных чипах. Их нехватка, вызванная крахом портов в Азии и, соответственно, судоходства, привела к драматическим последствиям. Автопроизводителям часто приходилось останавливать производство на несколько недель. Это приводило к астрономическим убыткам.

 

Свою роль играет и повышенное внимание европейских компаний к защите окружающей среды, которое также подкрепляется все более жесткими требованиями Брюсселя по декарбонизации. «Стремление компаний максимально снизить углеродный след своей продукции становится все более важным параметром не только для потребителей, но и для финансирующих банков», — говорит Якуб Холек, директор консалтинговой компании 108 Agency.

 

Наступление «зеленой» экономики отражается и в других аспектах. «Мы также наблюдаем значительный рост числа компаний, которые ищут помещения для хранения солнечных батарей, тепловых насосов или компонентов для ветрогенерации», — добавляет Ондржей Мичек из Savills.

 

 

Тенденция возвращения компаний из Азии на Старый континент, и особенно в Чехию, пока находится в зачаточном состоянии и имеет потенциал, особенно в будущем. «Это чрезвычайно масштабный и сложный проект, рассчитанный на длительный период времени», — объясняет Роберт Сгарибольди. По его словам, хотя инвесторы и девелоперы уже ведут переговоры с компаниями, новые площади для этих целей пока строятся по минимуму.

 

С одной стороны, Чешская Республика может быть привлекательной благодаря своему географическому положению и относительной политической стабильности. С другой стороны, тенденция ослабевает из-за медленного получения разрешения на реализацию новых проектов в Чехии и напряженного рынка труда. Поэтому иностранные европейские компании, желающие вернуть часть производства на континент, часто ищут другие места.

 

«Чешская Республика находится в прямой конкуренции с соседними странами Центральной и Восточной Европы. Мы проигрываем эту битву в глазах инвесторов, особенно Польше, которая все еще способна быстро и относительно дешево предоставить такие же качественные площади для нового спроса, как и Чехия, а доступность рабочей силы там также становится все лучше», — подтверждает Сгарибольди.

 

В качестве примера можно привести неудачную попытку привлечь в Прагу центр IT-разработок компании Microsoft. Когда представители компании узнали, с какими сложностями связан этот проект, они решили поискать другое место.

 

Дело в том, что правительство не предлагает иностранным компаниям таких щедрых стимулов, и не только чисто финансовых, как в соседних странах. «Инвестиционные стимулы все еще не на уровне соседних стран. Я вижу возможности для улучшения наших позиций в европейской конкуренции», — говорит Йиржи Кристек, партнер и руководитель отдела аренды промышленных площадей и торговых парков компании Cushman & Wakefield.