Приведет ли удешевление кредитов к росту цен на рынке недвижимости Чехии?

Уже прошлогодние данные говорили о том, что рынок недвижимости сдерживается дорогим финансированием. Действительно, ставки по ипотечным кредитам выросли более чем в три раза с 2021 года, когда они держались на уровне 2%. И наоборот, объем новых ипотечных кредитов сократился на десятки процентов. Таким образом, домохозяйства решили повременить с покупкой собственного жилья.

 

«Дорогие деньги привели к значительному снижению доступности жилья. В настоящее время аренда жилья более выгодна», — комментирует Петр Гана, директор департамента недвижимости и строительства консалтинговой компании Deloitte.

 

Сложную ситуацию, в которой сегодня оказались покупатели, можно проиллюстрировать на примере ипотечного кредита. За последние четыре года платеж по новой квартире площадью 70 кв. м вырос более чем на 100%. Вместе с платежом выросло и требование к минимальному доходу семьи — с 41 000 крон до 86 000 крон в месяц. Это условие должно быть выполнено, чтобы получить ипотечный кредит.

 

По данным Чешского статистического управления, средний чистый ежемесячный доход на одного человека в Чехии сейчас составляет около 20 000 крон.

 

По словам эксперта по недвижимости компании Deloitte, спросу не способствовали мрачные ожидания населения. «Менее оптимистичные прогнозы на будущее, например в отношении экономики, заставляют людей дольше рассматривать инвестиции или откладывать их», — сказал он.

 

Высокая инфляция, цены на энергоносители, рост цен на строительные работы и материалы, а также ожидания налоговых изменений в виде консолидационного пакета также играют роль переменных в уравнении.

 

По словам Франтишека Крупы, брокера по недвижимости Archer Reality, объем спроса и предложения на внутреннем рынке недвижимости сократился примерно на 40% с 2021 года. «Необходимо смотреть на цифры в более широком контексте. В 2021 году на рынке произошел всплеск, который выровнялся в конце прошлого и в середине этого года», — добавляет он.

 

«Хотя в начале этого года спрос в целом был очень низким, вторичный рынок, то есть продажа старой жилой недвижимости, был немного лучше с точки зрения интереса», — говорит эксперт по недвижимости Петр Гана.

 

«С августа прошлого года на вторичном рынке наблюдалось некоторое охлаждение и небольшая коррекция цен. Поэтому вторичный рынок отреагировал раньше и в начале этого года был немного более привлекательным для покупателей», — сказал он в интервью SZ Byznys.

 

Это подтверждает и Хана Контриш, менеджер группы рекламных услуг сайта Sreality.cz. По ее словам, в начале года цены на старые квартиры в худшем состоянии упали, особенно в менее привлекательных местах. «Это было связано с меньшим количеством покупателей и все еще высокими ценами, которые требовали продавцы, привыкшие к ценовому диапазону продаж предыдущего периода», — сказала она.

 

Согласно карте цен, предлагаемой сайтом Sreality.cz, который анализирует цены на проданную недвижимость в Чехии, в этом году квартиры продавались даже дешевле, чем в прошлом. Наибольшее снижение цен наблюдалось в Южночешском и Карловарском краях.

 

С другой стороны, особенно в центрах крупных городов, Sreality зафиксировала стабилизацию цен на квартиры в конце года.

 

«В третьем квартале сравнение цен на квартиры площадью от 40 до 60 кв. м в хорошем состоянии в частной собственности составляет всего 1%», — говорит руководитель группы рекламных услуг Sreality.cz.

 

Во втором и третьем кварталах этого года рост цен на старые квартиры замедлился сильнее всего.

 

«Неудивительно, что местоположение играло и продолжает играть самую большую роль. Качественные квартиры в востребованных районах часто стабильно росли по стоимости в течение года, поэтому снижение цен было вызвано в основном недостаточным предложением качественных квартир», — говорит представитель Bezrealitky Франтишек Брож.

 

По его словам, цены на семейные дома в этом году, за исключением Праги, упали до краткосрочного минимума в период снижения интереса со стороны покупателей.

 

«За исключением Среднечешского края, средняя цена за квадратный метр упала во всех регионах», — сказал Франтишек Брож.

 

 

Хотя во второй половине года цены начали падать даже на новостройки, этот рынок вел себя иначе, чем вторичный, по той причине, что в общем предложении на рынке в первую очередь доминируют девелоперские компании, которые строят и затем продают квартиры.

 

Так и произошло. Обычно ослабление спроса, вызвавшее падение продаж более чем наполовину, приводит к тому, что цены на новые квартиры падают так же сильно, как и на старые. Но застройщики выбрали другую стратегию — они хотят сократить предложение и перестать выводить квартиры на рынок.

 

«На первую половину этого года заметно повлияло сочетание неуверенности в будущем рынка, высокой стоимости строительства и отложенного спроса из-за недоступности ипотеки. Так, на рынке новых квартир в Праге мы отмечаем снижение интереса застройщиков к выводу новых проектов на рынок и одновременное откладывание начала строительства», — комментирует Рената Вильдомцова, пресс-секретарь Skanska Residential.

 

По ее словам, с четвертого квартала прошлого года по конец сентября этого года в Праге появилось на одну пятую меньше новых квартир, чем в среднем за пять лет.

 

Несмотря на все усилия крупных игроков, цены на новые квартиры в итоге немного снизились.

 

Согласно анализу пражских застройщиков, в третьем квартале этого года цена продажи в столице снизилась более чем на 4 000 крон за квадратный метр. Это самое значительное квартальное снижение цен на новостройки за последние годы.

 

Реальные скидки при продаже недвижимости начинают играть определенную роль в снижении цен, по сравнению с предыдущими месяцами, когда застройщики завлекали покупателей только маркетинговыми акциями, такими как мебель для дома, кухня или бесплатное парковочное место.

 

 

«Интерес к новым квартирам не растет или даже снижается. Застройщики реагируют на это различными акциями по продаже или корректировкой цен», — подтверждает Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства консалтинговой компании Deloitte.

 

По словам генерального директора Skanska Residential, сегодня скидка застройщика обычно составляет 2–10% от цены продажи.

 

«Я убежден, что, если к застройщику обратится человек, заинтересованный в покупке квартиры, и докажет, что у него есть финансирование, либо ипотека, либо собственные средства, он выторгует хорошие условия», — сказал Петр Михалек в интервью SZ Byznys.

 

В случае с квартирой стоимостью млн крон двухпроцентная скидка означает 200 000 крон.

 

 

Как и нынешняя ситуация, будущие перспективы будут зависеть от одного — развития процентных ставок по ипотечным кредитам.

 

По словам Франтишека Брожа, пресс-секретаря компании Bezrealitka, те, кто заинтересован в собственном жилье, а также владельцы, с нетерпением ждут первого снижения базовой процентной ставки.

 

«Однако, как только об этом будет объявлено, недвижимость отреагирует резким ростом цен. Действительно, мы уже наблюдали это сейчас, когда повторное снижение процентной ставки на 0,03% значительно повысило проценты по ипотечным кредитам и подскочило цены на некоторые объекты недвижимости», — прогнозирует Брож.

 

Эксперт по недвижимости Франтишек Крупа также ожидает подобного развития событий. «Я ожидаю заметного роста и оживления рынка на рубеже февраля, марта и в течение весны. Если ЦНБ снизит процентные ставки, даже на небольшую величину, это может вызвать лавину», — сказал он в интервью SZ Byznys.

 

Застройщики также ожидают роста интереса к новым квартирам в следующем году. По мнению Ондржея Штястного, главного аналитика Central Group, темпы роста цен будут невысокими.

 

«С нового года еще один из кредитных показателей для соискателей ипотеки (DTI) будет отменен, останется только обязательный минимум ресурсов (LTV). В то же время НДС на новые квартиры будет снижен, а процентные ставки должны начать снижаться в ближайшем будущем», — утверждает Штястный.

 

Петр Гана более осторожен в своих ожиданиях относительно рынка недвижимости.

 

«На вторичном рынке, в зависимости от местоположения, вероятно, можно ожидать небольшой коррекции и постепенной стабилизации цен. Покупателям может потребоваться больше времени, чтобы оценить рентабельность инвестиций. Те, кто по каким-то причинам вынужден продавать, скорее всего, продадут», — говорит эксперт из Deloitte.

 

По его словам, маркетинговые мероприятия по стимулированию продаж на первичном рынке будут продолжаться. Поэтому даже в случае с новыми квартирами интерес к ним не возобновится полностью в следующем году.