На рынке недвижимости в Чехии намечается поворот, который приведет к росту цен

Если год назад цена предложения средней (то есть 70-метровой) чешской квартиры составляла 4,34 млн крон, то ровно через год она стала выше — 4,48 млн крон.

 

В то время как в столице, Центральной Чехии, Южной Моравии, Градце-Кралове, Либерце, Высочине и Карловых Варах цены выросли по сравнению с прошлым годом, в остальных регионах они упали. Больше всего в Злинском крае, где средняя цена квартиры всего за год упала на четверть миллиона, до сегодняшних 3,59 млн крон.

 

Если сравнить цены на жилье с пиком цен, который Чехия пережила в апреле 2022 года, то цифры кажутся гораздо более благоприятными. В Пардубицком крае средняя квартира менее чем за два года подешевела более чем на 15% (то есть примерно на 600 000), в Карловарском крае — на 13%, в Южночешском крае и в Усти-над-Лабем — менее чем на 12%. Высочина также заслуживает комментария, так как средняя цена там выросла благодаря новым проектам застройки, что повлияло на средний ценник на этом небольшом рынке.

 

Почему цены не упали еще ниже, как это произошло после ипотечного кризиса 12 лет назад? По словам Либора Остатека, эксперта по ипотеке в Broker Trust и Golem Finance, на рынке крайне мало недвижимости. «В настоящее время в продаже осталось лишь 36% — примерно треть — от того количества недвижимости, которое появилось на рынке в период с 2010 по 2012 год, когда был пик предложения», — говорит он.

 

 

«Объем предложения относительно невелик, поэтому падение цен оказалось не таким значительным, как мы прогнозировали. 15 лет назад на портале было 100 000 объектов, сейчас — 40 000», — говорит Михал Пих, управляющий директор Reality Čechy.

 

По мнению Милана Рочка из компании Dataligence, цены замерли еще и потому, что между владельцами квартир и потенциальными покупателями разгорелась своеобразная битва нервов. Их представления о цене не совпали. «Большая часть владельцев решила не продавать и подождать после исторического опыта кризисных 2009–2012 годов. Покупатели хотели больших скидок. Не было ни одной вынужденной продажи, когда люди объявляли дефолт по ипотечным кредитам и были вынуждены избавляться от недвижимости в неблагоприятный момент», — объясняет Рочек.

 

В то время как цены предложения в объявлениях изменились незначительно, в реальных продажах скидки были более выраженными. Особенно это касается сборных домов. «Реальные цены покупки упали примерно на четверть для сборных домов по сравнению с 2021 годом, новостройки подешевели примерно на пять процентов, но скидка предоставляется в виде бесплатной парковки. А недвижимость старше 10 лет подешевела примерно на 10%», — подсчитывает Михал Пих.

 

Данные базы данных Dataligence, в которой собраны фактические цены продаж недвижимости, показывают, что в конце прошлого года средние цены на квартиры в панельных домах составляли 55 000 крон за квадратный метр.

 

В Карловарском крае, где цены самые низкие вместе с Устецким краем, цены в конце прошлого года составляли плюс-минус 29 000 за квадратный метр, а в самой дорогой Праге — 102 000 крон.

 

 

До наступления ковида Чехия находилась в приемлемом диапазоне с точки зрения доступности жилья. Однако соотношение ипотечного платежа за среднюю квартиру к чистому доходу выросло с 46 до 62%. Идеальным считается тратить на ипотеку треть чистого дохода.

 

В этом виноваты дешевые ипотечные кредиты, вызванные резким снижением процентных ставок. Ухудшению ситуации способствовала отмена налога на недвижимость. Четырехпроцентный налог, который раньше платил покупатель, внезапно исчез из стоимости. С появлением ковида были смягчены параметры ипотечного кредитования, илюди за время пандемии накопили огромные финансовые резервы.

 

 

Пока эти резервы в основном лежат на текущих, сберегательных или срочных счетах. Но скоро, говорят эксперты, они снова начнут перебираться на рынок недвижимости. «Инвесторы составляют примерно половину всего спроса на квартиры, и сейчас их практически нет. Для многих инвесторов сейчас лучше положить свои деньги под 3,5 или 4% на сберегательный счет, чем вкладывать их в недвижимость, где у них будут проблемы с арендаторами», — рассуждает Либор Остатек.

 

Когда инвесторы снова возьмут недвижимость в свои руки, поскольку ставки по процентным вкладам упадут, цены на квартиры пойдут вверх. Остатек ожидает, что инвесторов, ожидающих своей возможности, будет предостаточно. Банки уже снижают процентные ставки, и вот тогда-то все и начнется. И положение покупателя начнет значительно выравниваться.

 

Согласно новым данным Hypox Semafor от Dataligence, разрыв между тем, за что квартиру предлагают на порталах, и тем, за что она продается в реальности, уже сокращается. Это сигнал о том, что рынок скоро развернется.

 

 

«Рынок активизируется деньгами, которые больше наличные, чем ипотечные. Эти инвесторы — та группа клиентов, которая спекулировала на падении цен. Они должны увидеть, что так называемое инвестиционное окно, о котором здесь говорили последние три-четыре месяца, уже закрылось. Уровень цен уже достиг своего дна», — сказал Рочек.

 

Процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться медленно. «Темпы снижения составят от 0,15 до 0,25% в квартал. Это зависит от того, как банки захотят адаптироваться. К концу года около 60% ипотечных кредитов со ставкой в 4% могут быть проданы», — прогнозирует Либор Остатек.

 

Чаще всего люди выбирают жилищные кредиты с трехлетней фиксацией. Пятилетние не станут намного дешевле. То же самое касается и длинных ипотечных кредитов, например, на 10 лет. «Банки не собираются удешевлять десятилетние фиксации, в будущем они понесут довольно значительные убытки. Да и интереса к десятилетним ипотечным кредитам сейчас нет. Наибольшую популярность сейчас имеют трехлетние ипотечные кредиты», — говорит Остатек.

 

Однако, по его словам, о супердешевых кредитах, к которым мы привыкли в Чехии раньше, придется забыть.