На рынке недвижимости в Чехии намечается поворот, который приведет к росту цен

2 февраля 2024
22:00
4025
В начале прошлого года консервативные прогнозы предсказывали, что цены на квартиры могут упасть в среднем на 8% за год. Оптимистичный сценарий предсказывал падение на 14% в среднем по стране. Реальность для покупателей оказалась гораздо печальнее прогнозов, которые весь прошлый год делал SZ Byznys в сотрудничестве с сервером недвижимости Reality Bohemia и ипотечным брокером Golem Finance.
Если год назад цена предложения средней (то есть 70-метровой) чешской квартиры составляла 4,34 млн крон, то ровно через год она стала выше — 4,48 млн крон.
 
В то время как в столице, Центральной Чехии, Южной Моравии, Градце-Кралове, Либерце, Высочине и Карловых Варах цены выросли по сравнению с прошлым годом, в остальных регионах они упали. Больше всего в Злинском крае, где средняя цена квартиры всего за год упала на четверть миллиона, до сегодняшних 3,59 млн крон.
 
Если сравнить цены на жилье с пиком цен, который Чехия пережила в апреле 2022 года, то цифры кажутся гораздо более благоприятными. В Пардубицком крае средняя квартира менее чем за два года подешевела более чем на 15% (то есть примерно на 600 000), в Карловарском крае — на 13%, в Южночешском крае и в Усти-над-Лабем — менее чем на 12%. Высочина также заслуживает комментария, так как средняя цена там выросла благодаря новым проектам застройки, что повлияло на средний ценник на этом небольшом рынке.
 
Почему цены не упали еще ниже, как это произошло после ипотечного кризиса 12 лет назад? По словам Либора Остатека, эксперта по ипотеке в Broker Trust и Golem Finance, на рынке крайне мало недвижимости. «В настоящее время в продаже осталось лишь 36% — примерно треть — от того количества недвижимости, которое появилось на рынке в период с 2010 по 2012 год, когда был пик предложения», — говорит он.
 
Покупатели хотели больших скидок, а владельцы говорили нет
 
«Объем предложения относительно невелик, поэтому падение цен оказалось не таким значительным, как мы прогнозировали. 15 лет назад на портале было 100 000 объектов, сейчас — 40 000», — говорит Михал Пих, управляющий директор Reality Čechy.
 
По мнению Милана Рочка из компании Dataligence, цены замерли еще и потому, что между владельцами квартир и потенциальными покупателями разгорелась своеобразная битва нервов. Их представления о цене не совпали. «Большая часть владельцев решила не продавать и подождать после исторического опыта кризисных 2009–2012 годов. Покупатели хотели больших скидок. Не было ни одной вынужденной продажи, когда люди объявляли дефолт по ипотечным кредитам и были вынуждены избавляться от недвижимости в неблагоприятный момент», — объясняет Рочек.
 
В то время как цены предложения в объявлениях изменились незначительно, в реальных продажах скидки были более выраженными. Особенно это касается сборных домов. «Реальные цены покупки упали примерно на четверть для сборных домов по сравнению с 2021 годом, новостройки подешевели примерно на пять процентов, но скидка предоставляется в виде бесплатной парковки. А недвижимость старше 10 лет подешевела примерно на 10%», — подсчитывает Михал Пих.
 
Данные базы данных Dataligence, в которой собраны фактические цены продаж недвижимости, показывают, что в конце прошлого года средние цены на квартиры в панельных домах составляли 55 000 крон за квадратный метр.
 
В Карловарском крае, где цены самые низкие вместе с Устецким краем, цены в конце прошлого года составляли плюс-минус 29 000 за квадратный метр, а в самой дорогой Праге — 102 000 крон.
 
Стало ли жилье доступнее, чем в прошлом году?
 
До наступления ковида Чехия находилась в приемлемом диапазоне с точки зрения доступности жилья. Однако соотношение ипотечного платежа за среднюю квартиру к чистому доходу выросло с 46 до 62%. Идеальным считается тратить на ипотеку треть чистого дохода.
 
В этом виноваты дешевые ипотечные кредиты, вызванные резким снижением процентных ставок. Ухудшению ситуации способствовала отмена налога на недвижимость. Четырехпроцентный налог, который раньше платил покупатель, внезапно исчез из стоимости. С появлением ковида были смягчены параметры ипотечного кредитования, илюди за время пандемии накопили огромные финансовые резервы.
 
Покупатель заходит в тупик
 
Пока эти резервы в основном лежат на текущих, сберегательных или срочных счетах. Но скоро, говорят эксперты, они снова начнут перебираться на рынок недвижимости. «Инвесторы составляют примерно половину всего спроса на квартиры, и сейчас их практически нет. Для многих инвесторов сейчас лучше положить свои деньги под 3,5 или 4% на сберегательный счет, чем вкладывать их в недвижимость, где у них будут проблемы с арендаторами», — рассуждает Либор Остатек.
 
Когда инвесторы снова возьмут недвижимость в свои руки, поскольку ставки по процентным вкладам упадут, цены на квартиры пойдут вверх. Остатек ожидает, что инвесторов, ожидающих своей возможности, будет предостаточно. Банки уже снижают процентные ставки, и вот тогда-то все и начнется. И положение покупателя начнет значительно выравниваться.
 
Согласно новым данным Hypox Semafor от Dataligence, разрыв между тем, за что квартиру предлагают на порталах, и тем, за что она продается в реальности, уже сокращается. Это сигнал о том, что рынок скоро развернется.
 
Мы уже прошли ценовое дно
 
«Рынок активизируется деньгами, которые больше наличные, чем ипотечные. Эти инвесторы — та группа клиентов, которая спекулировала на падении цен. Они должны увидеть, что так называемое инвестиционное окно, о котором здесь говорили последние три-четыре месяца, уже закрылось. Уровень цен уже достиг своего дна», — сказал Рочек.
 
Процентные ставки по ипотечным кредитам будут снижаться медленно. «Темпы снижения составят от 0,15 до 0,25% в квартал. Это зависит от того, как банки захотят адаптироваться. К концу года около 60% ипотечных кредитов со ставкой в 4% могут быть проданы», — прогнозирует Либор Остатек.
 
Чаще всего люди выбирают жилищные кредиты с трехлетней фиксацией. Пятилетние не станут намного дешевле. То же самое касается и длинных ипотечных кредитов, например, на 10 лет. «Банки не собираются удешевлять десятилетние фиксации, в будущем они понесут довольно значительные убытки. Да и интереса к десятилетним ипотечным кредитам сейчас нет. Наибольшую популярность сейчас имеют трехлетние ипотечные кредиты», — говорит Остатек.
 
Однако, по его словам, о супердешевых кредитах, к которым мы привыкли в Чехии раньше, придется забыть.
Dz 3 февраля 2024 07:53
Вы блин издеваетесь, цены за 5 лет выросли в 2 раза, куда смотрит государство, вообще забили на строительство.
Добавить комментарий
Для добавления комментария войдите или зарегистрируйтесь
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
22:00
29 ФЕВРАЛЯ 2024
374
В 2023 году расходы среднего чешского домохозяйства на жилье выросли на 21,7% по сравнению с предыдущим годом и составили 8 299 крон в месяц. Это составило почти 17% от их чистого дохода. За аренду...
21:00
28 ФЕВРАЛЯ 2024
5105
Будут расти или нет? Цены на недвижимость — тема, которой активно интересуются чехи, а также инвесторы в недвижимость Либор Подхола и Михал Яловецкий.
10:30
28 ФЕВРАЛЯ 2024
1419
Февральское снижение ставок Чешского национального банка вызвало волну дальнейшего удешевления ипотеки. Банки снижают процентные ставки в основном на короткие сроки, а некоторые из них даже...
08:00
28 ФЕВРАЛЯ 2024
472
Пражский городской совет на время отказался от проекта поддержки кооперативного жилищного строительства, который был одобрен предыдущим руководством города. Вместо этого он сосредоточится на других...
12:30
27 ФЕВРАЛЯ 2024
1311
Споры между арендодателями и арендаторами часто возникают из-за желания завести собаку или кошку, а также из-за того, может ли человек зарегистрировать постоянное проживание в арендованной...
11:00
26 ФЕВРАЛЯ 2024
1481
Министерство регионального развития Чехии (МРР) планирует запустить программу «Доступное жилье», учрежденную Государственным фондом поддержки инвестиций (ГФПИ), осенью этого года. Ведомство ожидает...
14:00
25 ФЕВРАЛЯ 2024
1193
Чешский рынок недвижимости в прошлом году вновь оживился после прошлогоднего спада, и количество сделок растет. В последнем квартале продажи новостроек почти удвоились по сравнению с прошлым годом,...
14:00
24 ФЕВРАЛЯ 2024
1043
Рост цен и снижение доступности жилья привели к росту интереса к небольшим квартирам. Их цена независимо от размера делает их более доступными для большего числа людей. В то время как цены на...
12:00
24 ФЕВРАЛЯ 2024
1802
Цены на отремонтированные квартиры у большинства станций метро в Праге в этом году выросли, но не достигли уровня начала 2022 года. Самыми дорогими являются квартиры в районе линии метро A, где...
22:00
21 ФЕВРАЛЯ 2024
4224
Интерес людей к проживанию в съемном жилье открывает арендодателям путь к установлению незаконных требований. Среди них — запреты на визиты или требования заплатить за мебель. Арендаторы под...
19:30
21 ФЕВРАЛЯ 2024
839
Форма нового закона о строительстве вызывает беспокойство у большинства инженеров-строителей, техников и предпринимателей. По их мнению, новый закон не приведет к улучшению и ускорению выдачи...
13:30
21 ФЕВРАЛЯ 2024
2065
Рынок недвижимости в Чехии оживает. Продажи старых и новых квартир выросли на десятки процентов в течение 2023 года.
13:30
19 ФЕВРАЛЯ 2024
797
Спустя почти два года в Праге может вновь начаться строительство офисных помещений. Однако девелоперы не слишком заинтересованы в строительстве при нынешних условиях финансирования. В следующем...
12:00
17 ФЕВРАЛЯ 2024
3763
Ему еще нет 20 лет, а он уже живет в собственном доме. И что еще интереснее, круглогодичный пригодный для жилья мини-дом на колесах старшеклассник построил в основном самостоятельно.
22:00
16 ФЕВРАЛЯ 2024
1259
Началось снижение ставок по кредитам на жилье. Банки объявляют о снижении процентных ставок, но избегают скачка цен. Это будет стоить им дополнительных денег.