В Праге могут появиться новые офисы. Но застройщики не знают, будут ли они приносить прибыль

После почти двухлетнего застоя строительство офисов может вновь начаться в Праге. В настоящее время, по данным консалтинговой компании Savills, в общей сложности 16 проектов офисных зданий находятся на стадии подготовки.

 

«В ближайшие 12–18 месяцев строительство теоретически может начаться», — говорит Павел Новак, руководитель отдела аренды офисных помещений Savills. Это означает, что проекты выполнили все «бумажные» требования и теперь девелоперу предстоит приступить к реальному строительству.

 

 

Но реальность, по его словам, может быть гораздо скромнее. Рынок в последние годы развивается не очень хорошо.

 

Помимо стремительного роста стоимости строительных материалов, который охватил строительную отрасль после пандемии коронавируса, и длительных процессов получения разрешений, последние два года усугубили проблемы резким повышением процентных ставок, что сделало финансирование новых проектов более дорогим.

 

«Хотя рыночные арендные ставки растут, этого роста недостаточно, чтобы покрыть растущие расходы застройщиков. Кроме того, повышение процентных ставок приводит к тому, что инвесторы, которые затем часто покупают проекты у застройщиков, требуют более высокой доходности от инвестиций в недвижимость, что снижает их рыночную стоимость», — объясняет Павел Новак из Savills.

 

Такое сочетание факторов привело к значительному сокращению объемов строительства новых офисных помещений. С июня 2022 года до конца прошлого года в Праге не было начато строительство ни одного офисного здания. Объем строительства составил 98 400 кв. м, что все еще значительно ниже среднего долгосрочного показателя и примерно на треть меньше, чем в прошлом году.

 

По мнению Павла Новака из Savills, результаты этого года будут еще хуже. «В 2024 году в десяти зданиях будет сдано около 84 000 кв. м. В шести случаях это реновация, а в четырех новых зданиях строительство началось до июня 2022 года», — говорит руководитель отдела аренды офисных помещений.

 

В прошлом году, например, Penta Real Estate завершила строительство трех коммерческих зданий, два в районе Резиденции Вальтровка и здание у вокзала Масарика. Однако в этом году она не будет начинать строительство еще одного. «Но у нас есть несколько проектов в разработке», — говорит Павел Стреблов, директор по продажам компании Penta Real Estate.

 

По его словам, на очереди — здание Churchill III рядом с Главным железнодорожным вокзалом и бывшее здание почты на Гибернской улице, которое планируется переоборудовать под офисы и коворкинг-пространства.

 

Несмотря на неблагоприятную ситуацию на рынке, Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group, говорит о начале строительства, в частности об офисном здании Česká spořitelna в рамках проекта Smíchov City.

 

«Подготовительные работы уже начались», — говорит директор девелоперской группы. Будущая штаб-квартира Česká spořitelna является частью проекта, который является одним из крупнейших в Чешской Республике. Строительство началось в сентябре 2020 года и, как ожидается, продлится до 2032 года.

 

«В 2025 году объем завершенного строительства упадет до самого низкого уровня по крайней мере за последние десять лет, а площадь вновь построенных офисов, вероятно, не превысит 17 000 кв. м», — прогнозирует Новак из Savills.

 

В долгосрочной перспективе развитие может создать проблемы для чешских компаний, поскольку построенных офисов может оказаться недостаточно.

 

«Это нарушает естественный жизненный цикл рынка зданий, когда старые здания подходят к концу срока эксплуатации и не могут предложить современных решений, часто меняя назначение с офисов на другие виды использования (квартиры, гостиницы), в то время как новые здания могут отвечать современным требованиям (энергоэффективность, эффективность, эстетика или комфорт для сотрудников)», — отмечает руководитель отдела аренды офисов Savills.

 

Перенасыщение спроса приведет к резкому росту цен на аренду.

 

«Мы ожидаем дальнейшего роста арендной платы. Мы фиксируем, что спрос на офисы растет. Это связано, в частности, с внедрением ESG (устойчивое инвестирование, прим. ред.). Многие арендаторы хотят переехать в новые помещения, отвечающие всем экологическим критериям», — подтверждает Леош Андерле, генеральный директор Sekyra Group.

 

 

Неопределенность на рынке коммерческой недвижимости заметна не только в Чешской Республике. По данным Morningstar, розничные инвесторы уже почти год выходят из фондов недвижимости. Они выводят около миллиарда евро в месяц. Причиной тому является вышеупомянутое развитие процентных ставок. Поскольку эпоха дешевых денег закончилась, фонды потеряли свою привлекательность, пишет, например, Bloomberg.

 

Именно от ставок будет зависеть дальнейшее развитие событий. Если Европейский центральный банк снизит их, привлекательность рынка может снова возрасти. С осени прошлого года ЕЦБ удерживает базовую ставку на уровне 4,50%, в то время как базовая ставка Федеральной резервной системы (ФРС) США находится в диапазоне от 5,25 до 5,50%. Таким образом, эти ставки являются самыми высокими более чем за 20 лет.

 

В четвертом квартале прошлого года уровень вакантных офисных площадей снизился до 7,2%, а общая площадь свободных офисов на конец года достигла 280 700 кв. м.