Из-за снижения цен и процентных ставок в Чехии больше людей смогут позволить себе собственное жилье

Почти двухлетнее затишье на рынке недвижимости, начавшееся со значительного повышения процентных ставок, негативно сказалось практически на всех звеньях строительной цепочки.

Строительные и девелоперские компании теряли бизнес из-за низкого спроса. Продавцам приходилось дольше ждать, пока покупатель согласится на предложенную цену или на скидку из-за низких процентов. Сложная ситуация была и для покупателей из-за дорогого финансирования. Высокие процентные ставки отталкивали многих из них от покупки недвижимости.

Несмотря на ряд негативных факторов, почти двухлетний ледниковый период на чешском рынке недвижимости принес и положительные изменения. Доступность недвижимости улучшилась. Об этом свидетельствуют данные Чешской банковской ассоциации (ČBA).

«В 2022 году Чешская Республика вошла в число стран-лидеров в международном сравнении, где рост цен на недвижимость в последние годы значительно опережал рост доходов населения. С этой точки зрения прошлый год принес небольшую коррекцию», — говорит главный экономист ČBA Якуб Сейдлер, добавляя, что эти «ножницы» остаются в значительной степени открытыми и Чехия по-прежнему занимает первое место в международном сравнении по недоступности жилья.

Данные Reality Čechy и Golem Finance показывают, что с декабря прошлого года доступность жилья улучшилась более чем на 2% в годовом исчислении.

Тем не менее, с точки зрения динамики цен на жилье в ЕС, Чешская Республика является одной из стран с самыми высокими темпами роста в долгосрочной перспективе. За последние 10 лет цены в стране выросли на 125%, в то время как средний показатель по ЕС составил всего 55%.

С другой стороны, что касается заработной платы, в последнем квартале 2023 года среднемесячная номинальная брутто-зарплата выросла до 6,3%, но в реальном выражении она упала из-за инфляции, согласно данным Чешского статистического управления.

Сколько годовых доходов для покупки одной квартиры?

На практике, исходя из упрощенного расчета между средними доходами домохозяйств и ценами на недвижимость в регионах Чехии, по словам главного экономиста Creditas Петра Дуфека, среднему домохозяйству в настоящее время требуется около восьми годовых доходов, чтобы купить 60-метровую квартиру.

«При нужно не тратить ни одной кроны на еду, электричество или что-то еще. В Праге потребуется более девяти годовых доходов, в Южноморавском крае — девять, а в Устецком — всего три», — сказал он.

По его словам, доступность собственного жилья заметнее е всего улучшилась в Карловарском и Краловеградецком краях.

Доступность жилья также немного улучшилась благодаря снижению цен при росте номинальных доходов, согласно данным Чешского национального банка, опубликованным в последнем отчете о финансовой стабильности.

«В то же время предполагаемая переоценка цен на жилье также немного снизилась, но остается на высоком уровне», — говорится в отчете с уточнением, что во втором квартале прошлого года стоимость жилья, занимаемого владельцами, была переоценена на 60%.

«Иными словами, это означает, что домохозяйства со средним уровнем дохода, финансирующие приобретение недвижимости за счет кредита, могут по-прежнему подвергаться повышенному риску дефолта при средних ценах на жилье, текущих процентных ставках и ожидаемом развитии экономики», — пояснил ЧНБ в отчете о финансовой стабильности.

По мнению главного экономиста ČBA, ситуация может продолжить улучшаться в этом году, несмотря на ожидаемый рост цен на недвижимость. «С замедлением темпов роста цен на жилье несоответствие между ростом цен и номинальным доходом домохозяйств также может ослабнуть», — заключает он.

Петр Дуфек, главный экономист Creditas, придерживается схожих взглядов. «Я ожидаю, что номинальные доходы населения в этом году будут расти быстрее, чем цены на жилье, поэтому доступность жилья в реальном выражении может немного повыситься, — говорит он. — С другой стороны, цены на жилье были настолько раздуты за последние 10 лет, что это будет скорее символическим улучшением».

По мнению Михала Пиха, оператора сайтов о недвижимости realitycechy.cz и realitymorava.cz, вопрос о том, насколько подорожает недвижимость в этом году, будет играть самую важную роль в развитии событий.

Либор Остатек, эксперт по ипотечному кредитованию в Broker Trust и Golem Finance, ожидает, что во втором квартале этого года снижение уровня цен прекратится и тенденция перейдет в рост.

Помимо динамики цен, в этом году, по мнению экспертов, могут сыграть роль и другие факторы, такие как уровень инфляции, который, по прогнозам ЧНБ, может снизиться до 2,6%, и уровень процентных ставок по ипотеке. Именно более низкие ставки позволят сократить расходы, необходимые для приобретения жилья в виде процентных платежей.

На примере ипотеки на 3 миллиона долларов, в период дешевых жилищных кредитов, например при процентной ставке 2,5%, клиент заплатит примерно 1,3 миллиона за 30 лет. Однако если бы та же ипотека была взята по текущей процентной ставке, которая, по данным Hypoindex, в январе составляла 5,96%, владелец кредита заплатил бы более 3,4 миллиона в виде процентов за 30 лет.

В то же время более значительное снижение цен на ипотечные кредиты могло бы повысить спрос, что в свою очередь дало бы толчок ценам на недвижимость к более активному росту, сказал SZ Byznys Михал Пих из порталов о недвижимости realitycechy.cz и realitymorava.cz. «В этом году мы ожидаем лишь минимальных изменений в доступности жилья. Если объявленное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам произойдет, то спрос на собственное жилье, скорее всего, увеличится, что приведет к росту цен».

Несмотря на ожидание небольшого роста цен, Либор Остатек также считает, что доступность жилья, занимаемого владельцами, не начнет улучшаться сколько-нибудь значительно. «Даже если процентные ставки упадут, а доходы вырастут, домохозяйства все равно будут перегружены расходами на жилье. Это по-прежнему высокий показатель», — считает он.

Помимо влияния доходов населения, процентных ставок и цен на жилье, экономист Питер Дюфек считает, что повысить доступность жилья в долгосрочной перспективе поможет увеличение предложения на внутреннем рынке.

«Расширение предложения новых и существующих квартир определенно помогло бы. Жилищное строительство все еще находится на спаде, и многие квартиры, сданные в аренду, даже не выходят на рынок, потому что продавцы имеют гораздо более высокие ожидания в отношении цен», — говорит экономист Creditas.