Чешские девелоперы нашли способ не платить за низкое качество строительных работ

Застройщик предлагает проект, за который клиент платит сотни тысяч или даже миллионы крон. Однако вместо ожидаемого результата он получает недвижимость с большими дефектами — или вообще ничего. В таких случаях выходом является претензия.

Несмотря на то, что во многих случаях, когда претензии предъявляются к строительным работам или всему имуществу, закон на стороне клиента, пострадавшая сторона не всегда получает желаемый результат. Это связано с юридической лазейкой, которой все чаще пользуются предприниматели в сфере девелопмента.

«Претензии по недвижимости влекут за собой огромные суммы, и, к сожалению, некоторые люди решают проблемы, связанные с претензиями, путем создания ООО, которое в итоге не имеет никаких активов», — говорит Михал Флакс, пресс-секретарь Ассоциации инспекторов. И он считает, что случаев подобной практики становится все больше.

В случае спора адвокатский анализ покажет, что, хотя претензии к качеству работ предъявить можно, подрядчик не сможет заплатить, учитывая то, что у компании почти нет активов.

Речь идет о проекте строительства домов в Пардубице, где местный застройщик создал специальное общество с ограниченной ответственностью с уставным капиталом в несколько десятков тысяч крон.

«В случае с одним из домов в проекте была допущена фундаментальная ошибка со стороны застройщика в отношении высоты фундаментной плиты», — говорит строительный инспектор Петр Венцл из пражской компании DekProjekt.

По его словам, вскоре после того, как здание было полностью закончено и передано новым владельцам, обрушились проливные дожди и вода потекла с соседних участков. Помимо почвы, дождевая вода затронула и сам дом.

«Вода проникла в здание», — описал инспектор проблему, с которой столкнулись владельцы семейного дома, добавив, что общая стоимость работ по устранению последствий составит более 3 миллионов крон.

После безуспешных попыток потребовать выполнения работ со стороны компании-застройщика тогдашние владельцы дома обратились в суд, который в итоге возложил вину на застройщика.

«К сожалению, потому, что строительство велось от имени специально созданной для этого компании, на момент судебного разбирательства у нее не было активов, которые можно было бы задействовать, и она была признана неплатежеспособной», — описывает Венкл дело, которым он занимался.

Хотя владельцы выиграли спор с девелоперской компанией, они не получили никакой финансовой или иной компенсации. Им пришлось заниматься восстановлением домов за счет собственных средств.

«Учитывая их финансовое положение, они в конце концов решили продать дом», — сказал он, добавив, что владельцы потеряли свою собственность и миллионы крон.

По мнению Марии Ратайовой, специалиста по законодательству в области недвижимости из Abes.cz, судебное разбирательство с неопределенным исходом — единственное решение.

«Если у застройщика — юридического лица — нет активов, то и выплачивать присужденную сумму нечем. Дольщик отвечает по искам компании только в пределах суммы своего неоплаченного вклада в уставный капитал, а если она, например, в тысячу раз меньше, то он не обязан больше вносить деньги в компанию. Таким образом, компания может оказаться в исполнительном производстве, и это, вероятно, помешает ее дальнейшей деятельности, но покупатель остается настоящей жертвой», — говорит Мария Ратайова.

По ее словам, предотвратить подобные ситуации нелегко. «Мы определенно можем рекомендовать проявлять осторожность и проверять продавца перед покупкой недвижимости. Необходимо изучить историю деятельности и рекомендации не только компании, но и лиц, действующих от ее имени», — комментирует специалист по праву недвижимости Мари Ратайова.

«Вы также можете узнать уставной капитал из торгового реестра, и, если он невелик, будьте вдвойне осторожны. Кроме того, если компания новая и неизвестная или специально создана только для реализации разового строительного проекта, то перед заключением договора купли-продажи необходимо провести тщательную проверку технического состояния объекта недвижимости специалистом», — добавляет она.

Примером может служить одна из компаний предпринимателя Егора Хлебникова, который стоит за девелоперской группой Getberg. В прошлом она реализовала ряд проектов по строительству квартир и домов в столице, и редакция SZ Byznys сообщила, что она не выполнила свои обязательства перед клиентами.

Компания Collection Kolovraty, которую застройщик создал для строительства домов в Коловратах под Прагой, собрала миллионные авансы за 17 земельных участков, на которых должны были стоять дома. К концу 2020 года участки должны были быть выкуплены, а затем переданы новым владельцам для строительства нового жилья. Однако, по словам некоторых клиентов, передача так и не состоялась.

Некоторые из клиентов Collection Kolovraty потеряли терпение и хотят добиваться удовлетворения своих претензий в суде. Однако Collection Kolovraty — это пример компании, у которой уставной капитал составляет всего 25 000 крон, несмотря на большие суммы, внесенные в качестве депозитов. Поэтому, если суд подтвердит исполнение в пользу пострадавших клиентов, они могут безвозвратно потерять внесенные авансы.

Согласно более раннему заявлению учредителя, материнская компания GH Group, ранее называвшаяся Getberg Homes, в которую входит более 10 аффилированных компаний, пытается разрешить проблемную ситуацию с невыплаченными обязательствами. Сообщается, что в настоящее время группа работает над своим рефинансированием.

«Мы разбираемся с ситуацией и пытаемся разрешить ее таким образом, чтобы все клиенты, инвесторы, кредиторы и сотрудничающие организации были полностью удовлетворены, а мы выполнили свои обязательства перед поставщиками», — сказал Хлебников в интервью SZ Byznys.