Вы можете значительно удешевить свою ипотеку, перейдя в другой банк. Даже если заплатите штраф

22 марта 2024

10:30

2136

Чешский национальный банк (ЧНБ) продолжает снижать процентные ставки. В среду правление ЧНБ снизило базовую ставку на полпроцента, до 5,75%, и аналитики ожидают, что это приведет к дальнейшему удешевлению ипотечных кредитов. По их словам, средняя ставка по ипотеке в этом году упадет до 4%, а люди теперь могут рефинансировать более дорогие ипотечные кредиты, взятые в последние годы, даже если они имеют фиксированную ставку.

У заинтересованных лиц есть время только до сентября, когда банкам будет разрешено взимать большую комиссию за досрочное погашение в период действия фиксированной ставки.

Еще в декабре прошлого года средняя процентная ставка по ипотеке составляла более 6%. Домохозяйства, взявшие более дорогие ипотечные кредиты в 2022 и 2023 годах, могут получить снижение процентной ставки на несколько процентных пунктов и сэкономить тысячи крон на ежемесячном платеже по ипотеке.

«Например, клиент, который в декабре прошлого года рефинансировал ипотечный кредит на сумму 7 миллионов крон со сроком погашения 25 лет и процентной ставкой 5,49%, ежемесячно выплачивает 42 944 кроны», — отмечает Томаш Розенкранц с сервера Ušetřeno.cz.

«В случае нового рефинансирования с предложением четырехпроцентной ставки его ежемесячный платеж составит 36 948 крон. Это позволит ему сэкономить почти 6 000 крон каждый месяц только на ежемесячном платеже», — добавил он.

Он добавил, что рефинансирование сейчас потребует максимум несколько тысяч крон, в основном за счет платы за регистрацию земли.

Штрафы за досрочное погашение будут составлять всего несколько сотен крон до конца августа, но с сентября, в связи с изменением закона, они вырастут до более чем 22 000 крон при остатке ипотеки в три миллиона.

«Самое разумное — начать поиск более выгодной ипотеки уже сейчас и, учитывая ожидаемое дальнейшее снижение процентных ставок, выбрать фиксацию на более короткий срок, то есть от одного до трех лет», — добавил Розенкранц.

Аналитик Swiss Life Select Йиржи Сикора подсчитал, что если у человека есть ипотечный кредит на сумму 3,5 миллиона крон на 25 лет с фиксированной процентной ставкой 6% на три года, то он будет платить 22 550 крон в месяц.

Если он решит рефинансировать свою ипотеку в другом банке, например, с процентной ставкой 4,99%, которую уже предлагают несколько банков, то его платеж составит 20 440 крон.

Также нужно учитывать расходы, связанные со сменой банка. «В частности, речь идет о плате в кадастре за удаление первоначального залога, а затем за регистрацию нового залога в размере 2 000 крон плюс 2 000 крон, а также о единовременной оплате разумных расходов банка в размере около 1 000 крон», — добавил он.

Однако, по его словам, скорее всего, удастся сэкономить на оценке недвижимости, поскольку новый банк признает оценку рефинансируемого банка.

«Таким образом, в данном случае такое изменение окупится для клиента уже на третий месяц погашения более дешевой ипотеки», — резюмировал Сикора.

Мирослав Майер, директор Hyponamir.cz, также советует, что если процентная ставка на сегодняшний день составляет около 5,5% и выше, то с ней нужно обязательно разобраться.

Но он рекомендует сначала обратиться в свой банк, который может снизить текущую ставку.

Изменения с сентября, но только для новых договоров

С сентября банки смогут взимать комиссию в размере 0,25% от суммы досрочного погашения ипотеки за каждый год, оставшийся до окончания периода фиксации ставки, за досрочное погашение.

Однако максимальная сумма составляет 1%. В зависимости от суммы досрочного погашения банки будут взимать десятки тысяч крон, в то время как до сих пор они могли требовать возмещения обоснованных административных расходов в размере порядка сотен крон.

Важно отметить, что с начала сентября это будет касаться только договоров, заключенных после этой даты, будь то новые ипотечные кредиты, рефинансирование ипотеки или рефиксация ставки.

«Для действующих договоров до конца периода фиксации ставки ничего не изменится. Например, у клиента процентная ставка 5,69% с фиксацией до 2028 года. Таким образом, плата в несколько сотен крон будет действовать для него до 2028 года. Я рекомендую ему начать переговоры о ставках или смене банка только тогда, когда ставки упадут ниже 3,5-4%, что может произойти в начале 2025 года», — сказал Петр Ермарж из Banky.cz.

Средняя ставка по ипотечным кредитам, по данным Swiss Life Hypoindex, в начале марта немного выросла — до 5,62 с 5,60% в феврале. Однако эксперты считают, что весной цены снизятся.

«Снижение ставок не происходит быстрее, потому что банки хотят сохранить высокую маржу до сентября, когда вступят в силу новые правила», — считает Розенкранц.

Он ожидает, что после этого конкуренция между банками усилится. «Так что к концу года потребитель может столкнуться с предложениями, приближающимися даже к 3%», — добавил он.