Число арендаторов квартир в Чехии будет расти, новых домов строится мало

Жилой комплекс «Зелена Лишка» в Праге был построен городом в 1930-х годах как жилье для бедных. Это уникальный объект аренды, который сегодня уже никто не воспринимает как социальное жилье. Снять здесь квартиру — один из удачных вариантов.

Квартиры площадью от 36 до 55 квадратных метров — такое жилье и сегодня пользуется наибольшим спросом. Арендная плата в Праге продолжает расти. В начале года люди платили в среднем 395 крон за квадратный метр. В сравнении с предыдущим кварталом это было примерно на 2% больше. В столице также самая высокая доля арендного жилья — почти у каждого третьего домохозяйства.

Второе место по дороговизне аренды занимает Брно. Однако, в отличие от столицы, здесь цена начинает снижаться: в начале года новые арендаторы чаще всего платили 325 крон за квадратный метр. На другом конце рейтинга находится Усти-над-Лабем, где аренда квадратного метра стоит в среднем 194 кроны в месяц. Квартиры с меньшими затратами на отопление стоят дороже.

Квартиры в домах с лучшей энергетической маркировкой стоят примерно на пятую часть дороже, чем аналогичные квартиры в домах с более низкой энергетической категорией. И эта разница будет расти. «Мы ожидаем, что цены на аренду новых квартир, утепленных, отремонтированных, с новыми окнами, будут развиваться более динамично, потому что люди платят меньше за энергию, а значит, и общая стоимость жилья ниже», — говорит Станислав Кубачек, член президиума Ассоциации арендного жилья.

За последний год цены быстрее всего росли в Пльзене и Оломоуце. С другой стороны, меньше всего арендная плата выросла в Карловых Варах и Остраве. В этом году, однако, эти колебания должны выровняться. «Я бы ожидал большего роста на основных рынках. От 5 до 10% в Праге и Брно, на менее активных рынках — от 1 до 2%», — говорит Петр Гана, директор строительного отдела компании Deloitte.

Спрос на аренду жилья продолжает расти, даже после того как Чешский национальный банк начал снижать базовую процентную ставку, делая ипотеку более выгодной.

Министерство регионального развития заказало исследование о том, как арендодатели решают, за сколько они хотят сдавать свою недвижимость. Каждый третий арендодатель выясняет текущую рыночную цену и устанавливает аналогичную цену. Более четверти руководствуются собственным мнением, около 20% договаривается об этом с арендатором.

Половина респондентов также решится повысить арендную плату, если расходы, связанные с недвижимостью, вырастут в реальном выражении. Четверть повышает цену при заключении договора с новым арендатором, а 23% включают в договор пункт об инфляции. Лишь 5% респондентов заявили, что вообще не повышают цену за аренду.

Все больше людей заключают договор аренды на срок менее двух лет. В настоящее время это касается примерно половины арендаторов. В основном это молодые люди в крупных городах. Арендодатели утверждают, что таким образом они защищают себя от потенциальных неплательщиков.

Все больше арендодателей заключают договоры только на один год. Среди них Злата Брабцова, которая сдает в аренду 20 квартир и имеет опыт общения с неплательщиками. «Арендатор перестал платить, не отвечал на звонки, не отвечал на почту, не открывает дверь, это было ужасно сложно. Когда  договор заключен на год, потери от аренды за этот год меньше», — говорит Брабцова.

Она занималась несколькими подобными случаями, и к тому времени, когда ей удалось выселить проблемных людей, она потеряла около полумиллиона арендной платы. «Я высылаю уведомление, которое должна направить после трех месяцев неуплаты, передаю дело в суд, оно рассматривается не менее года, а арендатор прекрасно живет, не платя. Это процесс, в котором я чувствую себя незащищенной государством как арендодатель», — отмечает Брабцова.

Именно поэтому она выбирает годичные контракты и автоматически продлевает их каждый год, если арендатор не создает проблем. Но этот метод так называемого «цепочного» заключения краткосрочных договоров беспокоит некоторые инициативы, объединяющие арендаторов.

«Вы не уверены, что контракт будет продлеваться каждый год. Вы живете в неопределенности, не потеряете ли вы свой дом, не придется ли вам в спешке искать новый. Вы также не знаете, какая сумма будет прописана в новом договоре», — объясняет Эстер Фишерова, член Инициативы квартиросъемщиков.

Министерство регионального развития уже готовит предложения по изменению ситуации — например, разрешить собственнику заключать краткосрочный договор не более двух раз, после чего должен следовать договор минимум на три года или на неопределенный срок. Но это не нравится владельцам квартир: они говорят, что от этого пострадают не только они, но и арендаторы, которые могут не получить жилье.

«Что сделает любой честный хозяин? Он проведет дополнительное исследование о новом жильце, его истории, откуда он родом, есть ли у него достаточные средства. С этой точки зрения, это нанесет ущерб социально слабым жильцам», — говорит Милан Крчек, председатель Гражданской ассоциации владельцев квартир Чешской Республики.

Министерство продолжает искать сложный компромисс, чтобы ни арендаторы, ни арендодатели не боялись расторжения договоров аренды.