Чехию ожидает новый бум торговых парков, который затронет и небольшие муниципалитеты

В прошлом году темпы роста уже были вторыми по величине за последние десять лет, а в ближайшие два года бум развернется полным ходом. В то время как новые торговые центры уже практически не строятся, торговые парки типа «гринфилд» переживают золотое время.

В прошлом году в стране было построено более 62 000 квадратных метров торговых парков — небольших торговых зон под открытым небом с несколькими магазинами и парковкой. По данным компании Cushman & Wakefield, которая помимо прочего предоставляет услуги по аренде, этот показатель стал вторым по величине за последнее десятилетие.

Самым успешным за десятилетие был 2021 год, когда было построено почти 78 000 квадратных метров ритейл-парков. В ближайшие несколько лет будет наблюдаться настоящий бум. В этом году ожидается завершение строительства 117 000 квадратных метров, что станет новым рекордом. А годом позже, в 2025 году, будет построена еще 221 000 квадратных метров торговых парков, что почти втрое больше рекорда, установленного в 2021 году.

«Торговые парки в Чехии переживают необычайный подъем. За последние пять лет мы стали свидетелями значительного увеличения площади этих торговых центров», — говорит Ян Чижек, руководитель отдела торговых парков компании Cushman & Wakefield.

Их позиции растут благодаря отложенному строительству в годы пандемии, они стали интересным объектом для инвестиций, и растущая тенденция быстрого шопинга у дома также играет им на руку. Это видно, например, по сокращению числа гипермаркетов.

«Во время пандемии ковида и войны в Украине ритейл-парки оказались очень устойчивым инвестиционным активом, главным образом благодаря своей стабильности, минимальной текучести арендаторов и привлекательной доходности», — говорит Якуб Станислав, руководитель отдела инвестиций CBRE. Фирма является лидером на рынке коммерческой недвижимости. Под ее управлением находятся Retail Park Ostrava, Retail Park Haná Olomouc и ряд торговых центров, например пражский Arkády Pankrác или Obchodní centrum Letňany.

«Именно торговые и индустриальные парки подорожали больше всего по сравнению с офисным сектором», — добавил Станислав.

В последнее время ряд крупных внутренних инвесторов вошли в ритейл-парки с финансовой точки зрения. Например, в сентябре прошлого года фонд ZDR Investments приобрел ритейл-парк в Риеке (Хорватия) стоимостью 1 млрд чешских крон, а в прошлом году инвестор BHM group вложил примерно такую же сумму в десять торговых парков в Польше.

«Благодаря составу арендаторов они предлагают стабильную арендную доходность, а инвестиции в них меньше, чем в традиционные торговые центры», — говорят в Cushman & Wakefield. Эти проекты также привлекательны благодаря скорости строительства. Если строительство торгового центра занимает два-три года, то торговый парк обычно возводится за 12 месяцев. Это позволяет девелоперам относительно быстро реагировать на предложение ритейлеров.

Небольшие центры в маленьких деревнях
Торговые центры по понятным причинам являются более дешевой альтернативой крытым торговым центрам для арендаторов, но их посещает больше людей. Для покупателей это удобный способ купить различные товары в одном месте, не выезжая далеко в большие города. Фактически, они строятся во все более мелких населенных пунктах, и они также становятся меньше.

«Строятся небольшие ритейл-парки средней площадью 2 500 квадратных метров, и эта тенденция весьма существенна. В 2023 году новые площади в ритейл-парках были созданы в 17 проектах, среди которых были новые, реконструированные или расширенные парки», — рассказал Чижек.

По его словам, интерес со стороны арендаторов высок, а свободные площади — почти редкость. «Популярность ритейл-парков выросла во время кризиса, вызванного коронавирусом, благодаря изменениям в покупательских привычках. Люди предпочитают эффективные покупки в одном месте, что повысит привлекательность этих объектов коммерческой недвижимости в будущем — как для потребителей, так и для владельцев ритейл-парков», — добавил Чижек.

Девелоперы в основном ориентируются на небольшие города с населением до 10 000 человек. Новые торговые парки появляются и в гораздо меньших населенных пунктах с населением всего несколько тысяч человек, расположенных вблизи оживленных дорог. За последний год новые торговые парки появились, например, в Велке-Битеше и Похоржелице — деревнях с постоянным населением около 5 000 человек.

В этом году должны быть завершены проекты в еще более мелких муниципалитетах. Один из крупнейших ритейл-парков откроется в Козомине, деревне с 300 жителями, расположенной между Кралупы-над-Влтавой и трассой D8. В нем будет около 12 магазинов товаров первой необходимости, а также автозаправочная станция, мебельный магазин и маникюрная студия. Новый парк откроется в деревне Пискова-Льгота в регионе Нимбурк, где проживает 400 человек, или в Тухомержице, где постоянно проживает около 1 500 человек.

Другие торговые зоны будут созданы в Йиндржихуве-Градце, Пардубице, Терезине, Крнове и Градце-Кралове.

Посетителей этих торговых зон обычно привлекает какой-нибудь магазин одной из международных торговых сетей, аптека или магазины модной одежды или обуви, электроники, товаров для животных или игрушек.

Размещаясь в глубине регионов, ритейл-парки могут напрямую конкурировать с независимыми магазинами в сельской местности, которые борются за каждого покупателя.

«Растущее число розничных парков, а также новые стандартные магазины международных сетей, несомненно, представляют большую конкуренцию для независимых сельских магазинов», — говорит Павел Бржезина, председатель правления Ассоциации чешской традиционной торговли. По его словам, продуктовый рынок, на котором доминируют транснациональные сети, очень перенасыщен.

Однако некоторые сельские торговые предприятия понимают, что легкая доступность — это не тот актив, на который можно делать ставку. «Они расширяют спектр своих услуг, меняют магазины и часто предлагают специфические продукты от местных производителей, которые не могут предложить крупные магазины», — говорит он. Несмотря на сложную экономическую ситуацию, по его словам, небольшие магазины сейчас не сокращаются.

Однако в определенной степени некоторые розничные парки конкурируют с традиционными торговыми центрами в небольших городах, которые обычно предлагают гораздо более широкий ассортимент товаров на десятках тысяч квадратных метров.

Новые торговые центры практически не строятся, но существующие объекты модернизируются. Год назад была завершена реконструкция OC Kukleny в Градце-Кралове и Europark Štěrboholy. В этом году откроется обновленный Obchodní dům Máj в Праге, а на прошлой неделе владелец OC Černý Most также объявил о расширении.

По данным Ассоциации торговых центров, посещаемость торговых центров в 2023 году еще не достигла прежнего уровня, хотя и выросла на 3,9% по сравнению с прошлым годом. Положительный рост продолжился и в январе. Несмотря на то, что количество посетителей ниже допандемического уровня, оборот уже находится на уровне 2019 года или немного превышает его. Как правило, в продуктовых магазинах стоимость покупок с поправкой на инфляцию растет.

Между тем продуктовые магазины играют очень важную роль в торговых центрах. «Продуктовые магазины по-прежнему остаются ключевой причиной для посещения торговых центров (особенно средних и небольших) и могут оказывать значительное влияние на общую посещаемость торговых центров», — говорит Роберт Складал, руководитель отдела аренды торговых центров Cushman & Wakefield.