Наступает переломный момент на рынке недвижимости: разрыв между ипотекой и арендой исчезает

С удешевлением ипотечных кредитов, за которым в последние месяцы с нетерпением следят не только эксперты из сферы недвижимости и банковского сектора, но и те, кто заинтересован в приобретении собственного жилья, приближается важный переломный момент. После двух лет высоких процентных ставок, которые — вместе с высокими ценами на недвижимость — привели к тому, что выплаты по ипотеке значительно превышали ежемесячную арендную плату, стоимость жилья для собственников и арендаторов снова начинает сближаться.

По словам Либора Остатека, эксперта по ипотечному кредитованию компании Broker Trust, процесс начался в этом году, когда Чешский национальный банк неоднократно переходил к снижению базовой процентной ставки. «Процесс идет очень медленно, и если взять ситуацию за последний год, то в основном она улучшилась», — говорит он.

Только в марте процентная ставка по ипотечным кредитам упала до 5,19%, согласно данным Чешской банковской ассоциации, став самым низким уровнем с июня 2022 года.

По подсчетам SZ Byznys, основанным на наиболее распространенном виде ипотеки и данных портала недвижимости Sreality.cz, средний платеж по ипотеке и средняя арендная плата в каждом регионе Чехии за последний год приблизились к тысячам крон.

Самыми близкими на данный момент являются платежи по ипотеке и арендная плата в Карловарском и Моравско-Силезском краях, где разница составляет всего около 1 000 крон.

С другой стороны, самая большая разница сохраняется в столице, где владельцы недвижимости теперь платят более 11 000 крон в счет погашения кредита по сравнению с арендной платой. Однако и в этом случае можно заметить существенный сдвиг. Еще в феврале прошлого года владелец жилья в среднем платил более 16 000 крон в счет погашения ипотеки.

С определенной точки зрения Прага остается исключением. Разрыв между ипотечным платежом и арендной платой объясняется не только ростом процентных ставок (что происходит повсеместно), но и значительно более высокими ценами на недвижимость, чем в остальной Чешской Республике.

В других крупных городах ситуация развивается похожим образом. Согласно анализу компании Hyponamir, примером может служить Брно, где покупка 60-метровой квартиры в хорошем состоянии обходится примерно в 6,6 млн крон.

«Ежемесячный платеж по ипотеке (70% LTV) составляет более 25 914 крон при процентной ставке 5,39% и сроке погашения 30 лет. Сопоставимую квартиру сегодня можно арендовать за 17 000 в месяц. Таким образом, арендуя, человек платит сегодня на 9 000 меньше», — подсчитывает Мирослав Маджер, генеральный директор компании.

Разница между платежом и арендной платой во всем Южноморавском крае составляет примерно 4 000  крон.

По мнению экспертов, за приблизительными данными по выплатам и арендной плате, зафиксированными по всей Чехии за последний год, стоят несколько переменных.

«Наибольший вес в расчетах имеет цена недвижимости, если она растет, то увеличивается и ипотечный платеж. И конечно, процентная ставка тоже играет роль. Если вдаваться в подробности, то возраст заявителя тоже может иметь значение. Чем старше, тем короче срок погашения и, соответственно, выше выплаты. Аренда в этом отношении нейтральна», — объясняет Либор Остатек, эксперт по ипотечному кредитованию компании Broker Trust.

По словам Михала Пиха, оператора серверов недвижимости realitycechy.cz и realitymorava.cz, важную роль сыграл и рост арендной платы. «Многие владельцы недвижимости повысили арендную плату на уровень инфляции, которая в 2022 году составила 15,1 %», — сказал он, добавив, что наибольший рост компания наблюдала в Праге, Брно, Градце-Кралове и Оломоуце.

По мнению Остатека, в будущем ситуация может даже полностью выровняться. «В каждом регионе ситуация будет развиваться по-разному. В целом, однако, в большинстве регионов ситуация может значительно улучшиться, когда ставки достигнут 3-процентного порога», — сказал он.

Однако, согласно текущим прогнозам, в этом году такой ситуации на рынке ипотеки не будет. По оценкам банковских экспертов, процентные ставки снизятся примерно до 4%.

Снижению выплат по ипотеке до уровня арендной платы может помешать и ожидаемый рост цен на недвижимость, считает Дэвид Эйм, заместитель председателя правления Gepard Finance. «Ставки, возможно, и снижаются, но цены высоки и, похоже, снова растут. Если ставки по ипотеке упадут, то давление на покупателей недвижимости возрастет, и это еще больше подтолкнет цены вверх», — пояснил эксперт.

Напротив, в последний раз рынок пережил ситуацию, когда арендная плата превышала ипотечные платежи, в 2020 году. Тогда средний ипотечный платеж составлял 10 567 крон, в то время как чехи платили 12 817 крон за аренду.

В то время, когда процентная ставка составляла около 2%, интерес покупателей к приобретению недвижимости также начал значительно укрепляться. 

Подобная ситуация может повториться и в этот раз, учитывая отложенный спрос последних двух лет. «По мере снижения процентных ставок давление на домовладения возрастет, а давление на аренду немного снизится», — говорит Эйм.

Повышение спроса на недвижимость уже зафиксировал портал недвижимости Sreality.cz.

«От имени крупнейшего чешского портала Sreality.cz мы можем подтвердить, что спрос на продажу квартир, измеряемый количеством поисковых запросов, в этом году немного выше, чем в прошлом. В феврале мы зарегистрировали на 7% больше запросов по сравнению с прошлым годом, и в марте мы также зафиксировали небольшой рост», — говорит Шарлота Смутна, аналитик данных Seznam.cz.

Более того, по словам Дэвида Эйма, покупателям не обязательно ждать, пока платеж по ипотечному кредиту станет ниже арендной платы. Небольшой скидки может быть достаточно. «Люди предпочитают владеть жильем, а не снимать его. Если они могут позволить себе ипотечный кредит на необходимом уровне, то не будут оценивать соотношение между арендной платой и ипотекой», — добавляет он.