Цены на хорошие квартиры к лету вернутся к своим максимумам, говорит эксперт

Если в прошлом году процентные ставки по некоторым ипотечным кредитам взлетели до 7%, то сейчас у банков они в среднем составляют 5,19%. Согласно последним данным Чешской банковской ассоциации, это самый низкий уровень за долгое время.

В ближайшие месяцы цены кредитов на покупку жилья продолжат снижаться. Хотя центробанк, вероятно, продолжит снижать базовую процентную ставку, эксперт по ипотечному кредитованию Либор Остатек не ожидает ценового «землетрясения» в ближайшие месяцы.

«Мне кажется логичным, что к середине года мы можем оказаться в диапазоне от 4,8 до 5% Это не будет каким-то резким снижением. Стоимость денег не продолжает падать, а растет последние три недели», — говорит эксперт Broker Trust и Golem Finance в подкасте In the Cotton.

Банки покупают деньги подороже

Рост стоимости так называемых длинных денег является ключевым фактором для цен на ипотечные кредиты со сроком погашения три года и более. «Сейчас цена длинных денег, которые лежат в основе трех- и пятилетних фиксаций, самая высокая в этом году, она подскочила на полпроцента. Мы ожидали, что банки продолжат тенденцию довольно значительного снижения ставок в последние два месяца, в апреле, когда они действительно взлетели, но теперь они сбавили обороты», — объясняет Остатек.

Вторая причина, по которой банки ослабили корректировку цен на ипотеку, кроется в так называемой экономической эффективности. С 1 сентября правила, по которым клиенту с ипотекой разрешается «сбежать» в другой банк до окончания фиксации, значительно ужесточаются.

К концу августа некоторые клиенты, что вполне логично, захотят воспользоваться тем, что при уходе они практически не платят неустойку.

«Банкам приходится работать с новым типом риска, и теперь они устанавливают цену на этот риск. Побег из фикс-системы чрезвычайно дешев для потребителей. И банкам приходится по-новому оценивать этот риск, потому что он может принести им значительные убытки», — говорит Остатек. По его мнению, из-за этого риска они все еще не решаются пойти на дальнейшие скидки.

Как далеко пойдут ставки по ипотечным кредитам

По мнению Остатека, к концу года кредитоспособные клиенты могут получить предложения на уровне около 4%. «В конце года я бы ожидал, что ставки будут где-то в районе 4,5-4,7%. Наиболее кредитоспособные клиенты получат ставки в среднем от 4 до 4,5%», — прогнозирует ипотечный эксперт.

По мнению Остатека, летом подешевеют ипотечные кредиты с самыми короткими сроками. Чешский национальный банк (ЧНБ) существенно влияет на эти ипотечные кредиты своими ставками. «Ставки по однолетним ипотечным кредитам могут упасть летом немного сильнее. Двухлетние фиксинги могут подешеветь в некоторой степени. Вопрос в том, что будет с трехлетними», — говорит Либор Остатек. Однако лишь минимальная часть клиентов сейчас берет так называемые однолетние фиксинги, подавляющее большинство предпочитает трехлетние.

После двух лет стагнации рынок жилья снова набирает обороты. В марте чехи взяли ипотечных кредитов на общую сумму около 15 миллиардов крон. «В марте впервые за почти два года мы преодолели порог в 5 000 ипотечных кредитов, выданных за месяц, что можно назвать билетом в „нормальное“ состояние. В предкризисном состоянии было около 7 000-8 000 ипотечных кредитов в месяц», — подсчитал Либор Остатек.

Квартиры в крупных городах снова дорожают

Средняя сумма ипотеки в прошлом году уже превысила 3 миллиона крон и продолжает расти. Большое влияние на это оказало отключение ипотечного лимита DSTI. Благодаря смягчению правил и более выгодным ипотечным ставкам цена предложения на квартиры стремительно растет. «Если посмотреть на рост цен предложения, то кольцо вокруг экономически активных городов и мегаполисов, таких как Прага, значительно сокращается. По средней цене предложения квартир мы находимся относительно близко к тому, что было на пике в феврале-апреле 2022 года», — сравнивает Остатек.

«В феврале-апреле 2022 года мы были на уровне 4,3 миллиона. А два года спустя мы внезапно вернулись почти к максимуму — 4,7 миллиона в цене предложения. Я думаю, что эту цифру мы преодолеем в мае, может быть, в июне».