Комментарий: кровь мелких застройщиков течет по улицам. Крупные покупатели побеждают

Покупайте, когда на улицах течет кровь. Крылатому девизу Натана Ротшильда, который утверждает, что каждый кризис — это еще и возможность получить прибыль, следуют многие успешные инвесторы. И не только биржевые, но и те, кто интересуется недвижимостью в Чехии. В последние полгода на улицах в основном текла кровь мелких застройщиков. Хотя это не очень заметно по средним ценам на недвижимость, многие из них были вынуждены продавать свои проекты на четверть дешевле, чем в прайс-листе.

Как же обстоят дела в сфере малого девелопмента (многоквартирные дома на несколько единиц или строительство малосемейных домов) и чего ждать в оставшейся части этого года?

Хотя с некоторым преувеличением можно сказать, что сегмент малого девелопмента находится на грани клинической смерти, по средним ценам на недвижимость это не заметно. И надо сказать, что мы не столкнулись с периодом удешевления недвижимости, скорее наоборот. Это происходит потому, что крупные игроки или спекулянты с достаточным капиталом купили по ценам распродажи, а остальные мелкие застройщики держат позиции и нервно ожидают оживления ипотечного рынка. Если они могут себе это позволить и у них уже есть готовые объекты, они отказываются от значительного снижения цен, так как потеряют на этом деньги.

Это происходит потому, что за последние годы резко выросла стоимость строительных материалов, рабочей силы или топлива, но самое главное — стоимость финансирования, поэтому у них ограничено пространство для маневра. В основном это мелкие игроки, которые при планировании не рассчитывали на быстрый и долгосрочный рост процентных ставок в сочетании со значительным падением спроса. Поэтому большая группа мелких девелоперов также остановила и законсервировала свои проекты в прошлом году и только сейчас задумывается о возвращении к ним.

Однако, по нашему опыту, многие из тех, кто пытается сохранить свой портфель завершенных или строящихся объектов, не прибегая к продажам, вынуждены спасаться за счет бридж-кредитов от небанковских провайдеров. Тем самым они, по сути, выигрывают время, которое в конечном итоге и решит, выживут они или нет. Они просто закладывают свой проект и надеются, что в течение года спрос на недвижимость вырастет настолько, что они не окажутся в минусе. Даже если годовой бридж-кредит компании в настоящее время обходится в 10% в год со всеми расходами, это все равно лучше для них, чем если бы они были вынуждены продавать свои проекты со значительной скидкой. В конце концов, если им нужно финансирование сейчас, они не могут быть слишком разборчивы в том, за сколько они в итоге продадут свои объекты.

В своей практике мы сталкиваемся с существенными различиями между состоянием отдельных застройщиков. Если у одних еще есть пространство для маневра и они обращаются за кредитами, например, из-за возможности покупки дополнительных участков или просто из соображений предосторожности, то другие испытывают острую потребность в капитале и нуждаются в кредите как можно скорее. Часто это связано с нехваткой денежных средств или необходимостью рефинансировать другого ипотечного кредитора, с которым у них в прошлом были значительно худшие условия, чем те, которых они могут добиться сегодня.

Некоторые застройщики также ценят возможность получения средств на основании заявки на внесение в земельный кадастр, а не в ожидании регистрации. В результате возможность получить средства на 20 дней раньше, чем это предусмотрено стандартной процедурой, стала для некоторых долгожданным облегчением.

Тем, кто старается не сворачивать с этого пути, текущая экономическая ситуация по крайней мере отчасти играет на руку. Спрос на ипотечные кредиты постепенно растет, в то время как число новостроек падает. Об этом свидетельствуют, например, статистические данные о начале и завершении строительства жилья и выданных разрешениях на строительство. По данным Чешского статистического управления, в прошлом году в целом по стране было построено 38 000 единиц жилья, что является вторым по величине показателем с 2009 года, однако число начатых строительств и количество выданных разрешений на строительство значительно снизилось. Число начатых строительств односемейных домов и многоквартирных домов сократилось на 15% в годовом исчислении и было аналогично показателю 2020 года. Число разрешений на строительство новых жилых домов сократилось почти на пятую часть в годовом исчислении и составило чуть менее 12 000, что является самым низким показателем с 2013 года и третьим самым низким показателем с 2000 года. Таким образом, данные показывают, что снижение строительной активности затрагивает не только мелких игроков, но и весь рынок.

В ближайшие несколько лет вновь возникнет дефицит квартир, и их цена неизбежно вырастет. Плохая новость для покупателей, наоборот, является светом в конце тоннеля для небольших застройщиков: у тех, кто построил и нашел способ продержаться еще какое-то время, нет причин продавать жилье со значительными скидками.