Новые тенденции на рынке недвижимости: разрыв между ипотекой и арендой исчезает

С удешевлением ипотечных кредитов, за которым в последние месяцы пристально следили не только эксперты в сфере недвижимости и банковского сектора, но и те, кто заинтересован в приобретении собственного жилья, наступает важный переломный момент. После двух лет высоких процентных ставок, которые в сочетании с высокими ценами на недвижимость привели к тому, что выплаты по ипотеке значительно превысили ежемесячную арендную плату, стоимость жилья для собственников и арендаторов снова начинает сближаться.

Либор Остатек, эксперт по ипотечному кредитованию компании Broker Trust, говорит, что процесс начался в этом году, когда Чешский национальный банк неоднократно переходил к снижению базовой процентной ставки. «Процесс идет очень медленно, и если взять ситуацию за последний год, то в основном она улучшилась в феврале и марте этого года», — сказал он. Только в марте процентная ставка по ипотечным кредитам упала до 5,19%, согласно данным Чешской банковской ассоциации, став самым низким показателем с июня 2022 года.

Согласно расчетам SZ Byznys, основанным на наиболее распространенном типе ипотеки и данных портала недвижимости Sreality.cz, средний платеж по ипотеке и средняя арендная плата в каждом регионе Чехии за последний год сблизились на тысячи крон. Наиболее близкими в настоящее время являются платежи по ипотеке и арендная плата в Карловарском и Моравско-Силезском краях, где разница составляет всего около 1 000 крон.

Самая большая разница сохраняется в Праге, где владельцы недвижимости платят по кредитам на 11 000 крон больше, чем за аренду. Однако и в этом случае можно заметить значительный сдвиг. Еще в феврале прошлого года владелец квартиры в среднем доплачивал более 16 000 за ипотечный платеж. Однако столица в данном случае с определенной точки зрения является исключением. Разрыв между ипотечным платежом и стоимостью аренды объясняется не только ростом процентных ставок (что одинаково везде), но и значительно более высокими ценами на недвижимость, чем в остальной части Чехии.

По словам Либора Остатека, за сближением платежей и арендной платы стоит цена недвижимости, которая имеет наибольший вес в расчетах. «Если она растет, то увеличивается и ипотечный платеж. И, конечно, процентная ставка тоже играет роль. Если вдаваться в подробности, то возраст заявителя тоже может иметь значение. Чем старше, тем короче срок погашения и, соответственно, выше выплаты. Аренда в этом отношении нейтральна», — объясняет Остатек.

По словам Михала Пиха, оператора серверов недвижимости realitycechy.cz и realitymorava.cz, рост арендной платы также сыграл важную роль. «Многие владельцы недвижимости повысили арендную плату на уровень инфляции, который в 2022 году составил 15,1%», — говорит он.

Снижению выплат по ипотеке до уровня арендной платы может помешать и ожидаемый рост цен на недвижимость, считает Дэвид Эйм, заместитель председателя правления Gepard Finance. «Ставки, возможно, и снижаются, но цены высоки и, похоже, снова растут. Если ставки по ипотечным кредитам снизятся, давление на покупателей недвижимости возрастет, и это еще больше подтолкнет цены», — пояснил г-н Эйм.

Портал недвижимости Sreality.cz уже отмечает растущий спрос на недвижимость. «Опираясь на данные крупнейшего чешского портала Sreality.cz, мы можем подтвердить, что спрос на покупку квартир, измеряемый количеством поисковых запросов, в этом году немного выше, чем в прошлом. В феврале мы зарегистрировали на 7% больше запросов по сравнению с прошлым годом, а в марте также зафиксировали небольшой рост», — говорит Шарлота Смутна, аналитик данных Seznam.cz.