Переоборудование офисов в квартиры: вдохновляет ли Чехию американское решение жилищного кризиса?

Федеральное правительство США выделило миллиарды долларов на финансирование такого переоборудования. «В некоторых регионах США, таких как Калифорния, Вашингтон, Чикаго, Нью-Йорк и Питтсбург, владельцы офисных зданий получают стимулы для переоборудования офисов в доступное жилье, — говорит Камила Брин из консалтинговой компании Cushman & Wakefield.

Результаты этих стимулов уже видны. Согласно исследованию RentCafe, в этом году в крупных городах США будет создано более 55 000 квартир за счет переоборудования офисов в жилье, что в четыре раза больше, чем в 2021 году. Наибольшее количество проектов находится в центре Вашингтона, где ожидается строительство 5 820 квартир, и в Нью-Йорке, где будет построено 5 215 квартир. Самым крупным проектом по перепрофилированию является бывшая штаб-квартира JPMorgan & Chase на Манхэттене, где будет построено 1 263 квартиры.

Нью-Йорк испытывает острую нехватку доступного жилья. Именно поэтому мэр Эрик Адамс в прошлом году предложил кардинально пересмотреть подход к застройке Нью-Йорка. В ближайшие годы в городе может появиться до 100 000 единиц жилья, что позволит облегчить жилищный кризис. План предусматривает, например, отмену минимальных требований к парковке, смягчение правил для застройщиков, поощрение многофункциональной застройки и разрешение возводить жилые надстройки над существующими коммерческими зданиями.

В Праге эта тенденция пока находится в зачаточном состоянии. Городу потребуется строить почти в два раза больше квартир в год, чем сейчас. «Согласно текущим данным, перестройка офисных зданий не стоит на повестке дня. Валовой реализованный спрос на офисы в период с 2022 по 2023 год увеличился более чем на 20%, а доля вакантных офисных зданий немного снизилась и составляет около 7%», — объясняет Марек Ваха, пресс-секретарь пражского Института планирования и развития. Разница по сравнению с США заключается в стабильности офисного рынка в Праге. Низкий объем нового строительства удерживает арендаторов в существующих помещениях. По состоянию на конец марта в Праге было более 290 000 кв. м свободных офисных площадей. Тем не менее, существует потенциал для преобразования 32 000 кв. м офисов в 370 жилых единиц.

Некоторые проекты по переоборудованию уже начались. Компания Fidurock недавно купила офисное здание на улице Дыкова на Виноградах с целью переоборудования его в жилой проект. Девелоперская группа YIT планирует переоборудовать под жилье офисный проект Kuta Centrum в Праге 4.

«В контексте Праги это здания, реконструкция которых неизбежна. В местах, удаленных от центра города, преобразование в квартиры более целесообразно», — говорит Йиржи Скотница из консалтинговой компании RSM. Крупным проектом станет реконструкция Дома Радост в Жижкове, где будет построено почти 600 квартир для сдачи в аренду.

Перестройка офисных зданий имеет смысл, особенно в привлекательных местах, которые уже исчерпали свой коммерческий потенциал. Однако зонирование в Праге может стать препятствием. Если здания, расположенные на так называемых участках смешанного назначения, можно переоборудовать под квартиры без особых сложностей, то для комплексов, относящихся, например, к категории производственных и складских помещений, не требующих вмешательства, инвестору придется изменить план зонирования.

Представитель IPR Марек Ваха добавляет, что новый столичный план может облегчить переоборудование зданий, поскольку он предлагает использовать офисные комплексы в основном для жилых целей. Такое развитие событий может облегчить переоборудование офисных зданий в жилье в будущем.