Знаете ли вы, сколько стоит ваш дом? Часто гораздо больше, чем вы думаете, говорит эксперт

За последние десять лет цены на новые квартиры в Праге выросли на 120%, на старые квартиры в столице — на 126%, а на старые квартиры за пределами столицы — на 187%. Это лишь среднее значение, цены в разных городах, а иногда и на разных улицах, сильно различаются.

Непрофессионалу трудно в них разобраться. Те, кто сравнивает цены только по объявлениям, могут переплатить за выбранную недвижимость, продать ее слишком дешево или обжечься на переговорах с банками или при оформлении наследства. Карты цен помогут вам сориентироваться на рынке.

Они показывают, за сколько продается или сдается в аренду недвижимость в определенном месте в определенный период времени. В настоящее время в Чехии существует несколько таких карт, например Sreality Price Map, cenovámapa.org и cenovámapa.cz.

«Карта цен не должна говорить вам, за сколько ваш сосед продает свой дом, она должна говорить вам об уровне цен в микрорайоне. Потому что, когда вы смотрите на отдельные квартиры, вы не знаете, какого они размера — 20 метров, 55 метров или 100 метров», — объясняет Милан Рочек, управляющий директор компании Dataligence, которая управляет сайтами cenovamapa.org и Hypox, в подкасте Ve vatě.

При покупке недвижимости карта цен помогает отсеять эмоции. Если при покупке инвестиционной квартиры покупатели могут абстрагироваться, то при покупке дома своей мечты они часто руководствуются исключительно ими. «Если вас двое, разделите роли. Тот, кто настроен прагматично, смотрит на уровень цен. Затем в дело вступают эмоции», — советует Либор Остатек, эксперт по ипотечному кредитованию компании Broker Trust и основатель Golem Finance.

 Люди часто недооценивают стоимость своей недвижимости, делится своим опытом Милан Рочек. Типичный пример — те, кто получил дом в наследство. «Те, кто не вкладывал капитал в недвижимость, чтобы ее купить, могут не иметь представления о том, какой должна быть ее цена», — отмечает эксперт.

То же самое относится и к ипотеке, соглашается Либор Остатек. «Есть много клиентов, которые хотят взять ипотечный кредит, но внутренне недооценивают себя. Они даже не могут рассчитать, смогут ли они дотянуть до конкретного объекта недвижимости, они обычно недооценивают себя. Им кажется, что они могут получить три миллиона по ипотеке и купить квартиру за четыре миллиона, но в итоге это может оказаться на два миллиона больше». Те, кто реально определяет свои возможности с помощью одной из ценовых карт, ведут более эффективные переговоры с банком.

При назначении цены на продаваемую квартиру ключевую роль играет то, насколько владелец торопится получить деньги. «Если мне нужны деньги быстро, я должен потратить больше времени на аналитику или пригласить кого-то, если я в этом не разбираюсь, — говорит Остатек.

Есть ряд объявлений, в которых владелец явно переборщил с ценой. Такие квартиры висят в объявлениях по два-три года. «Человек явно ждет, когда волна поднимется, иногда он даже не сдает квартиру в аренду», — говорит Остатек. «Первая цена всегда отличается. Разница между первой и последней ценой иногда существенна. Она может исчисляться сотнями тысяч», — говорит Либор Остатек, делясь своими приблизительными оценками.

Карты цен основываются либо на фактических ценах продажи, зарегистрированных в кадастре, либо на ценах предложения из рекламных объявлений. В качестве альтернативы они сочетают оба варианта. В карту цен Рочека добавлена информация о ценах в строящихся жилых объектах. Рочек вложил от 50 до 80 миллионов крон только в сбор исходных данных, на основе которых он создал базу данных.

Карты цен должны сравнивать объекты недвижимости одного типа и одного возраста. Однако ключевым моментом является то, какие данные использует карта для расчета уровня цен и насколько широкую выборку квартир она охватывает.

Сам он предостерегает от некоторых карт цен, которые работают бесплатно: «Они хотят получить ваши личные данные, и, если вы дадите согласие на их обработку, они передадут их, например, компаниям по продаже недвижимости или ипотечным брокерам и банкам».