Ипотека для всех закончилась. Доступность жилья в Чехии — большая проблема

Чешская банковская ассоциация сообщила, что июнь этого года стал лучшим в плане выдачи новых ипотечных кредитов более чем за два года. Но ипотека, конечно, не становится доступным источником финансирования жилья для широких масс.

В последние пять лет рынок недвижимости переживал динамичное развитие, на которое в основном повлияли два фактора: беспрецедентный рост цен на жилье и инфляционная волна, установившая новый уровень процентных ставок. Таким образом, нынешний подъем происходит в совершенно иных рыночных условиях, чем те, в которые попали соискатели ипотеки во время пика бума.

Если сравнить среднюю сумму ипотеки и процентную ставку в 2020 году с текущей ситуацией на рынке, то в 2020 году выплата по 20-летней ипотеке составит 15 000  крон в месяц, в то время как сейчас она на 10 000 крон больше.

Таким образом, средний платеж по ипотеке на две трети выше, чем в 2020 году, в то время как средняя зарплата за тот же период выросла примерно на четверть, но этот рост практически сведен на нет инфляцией с точки зрения покупательной способности.

По мере того как инфляционная волна спадает, процентные ставки постепенно начинают снижаться, но чиновники Чешского национального банка дают понять, что они будут осторожны с дальнейшим снижением процентных ставок. Последним очагом инфляционного давления остается сектор услуг, на который приходится более 60% валового внутреннего продукта Чешской Республики.

Вначале произошел энергетический шок, и в ценах на товары он утихнет в течение года или около того, в то время как в ценах на услуги это может занять до трех лет. Разница между развитием цен на товары и цен на услуги выше, чем это было в прошлом в условиях стабильной инфляционной ситуации. Развитие цен на услуги остается элементом неопределенности в развитии инфляции, предупредила заместитель управляющего ЧНБ Ева Замразилова в интервью изданию Seznam Zprávy.

Таким образом, возвращение к низким процентным ставкам по ипотечным кредитам, ниже 2%, не состоится. Если, конечно, не повторится мировой финансовый кризис 2008 года, который впоследствии долгое время лечился за счет рекордно низких процентных ставок.

Они же послужили источником роста цен на недвижимость в Чехии. С 2016 года цены на недвижимость в стране выросли более чем в два раза, в результате чего доступность жилья в Чехии стала одной из худших в Европейском союзе. Это вызвало серьезные социальные трудности, которые затянулись. Оно стало недоступным, особенно для молодых семей, которые хотят приобрести собственный дом. В основе всего этого лежат очень низкие процентные ставки в сочетании с разрешительной активностью, говорит Замразилова.

Помимо влияния низких процентных ставок, она указала на еще одну болевую точку чешского рынка недвижимости, которая заключается в чрезвычайно длительных сроках получения разрешений на строительство жилья. Пока неясно, сможет ли новый закон о строительстве, вступивший в силу в этом месяце, устранить эту проблему в ближайшие годы.

Однако ускорение темпов жилищного строительства не обязательно гарантирует повышение доступности жилья. Застройщики подстраивают предложение под спрос и, конечно, не заинтересованы в том, чтобы доступность жилья росла по мере падения цен на него. Не заинтересованы в этом и банки, для которых стоимость залога по ипотечным кредитам или займам, выданным застройщикам, снизится при падении цен на недвижимость.

Скорее всего, восстановление ипотечного рынка приведет к дальнейшему росту цен на недвижимость, которая по-прежнему остается дефицитной по сравнению со спросом. Определенную роль играет и тот факт, что недвижимость по-прежнему является привлекательным активом для более состоятельных клиентов в Чехии, позволяющим сохранить и приумножить деньги.

Если центральное правительство, а также города и муниципалитеты действительно заинтересованы в повышении доступности жилья для людей, не имеющих собственного жилья, им следует черпать вдохновение в странах, которые уже давно занимаются этим вопросом. Решением может стать более активное участие городов и муниципалитетов в строительстве арендного жилья, которое не должно конкурировать с частным сектором, а скорее дополнять его для тех, кто не может позволить себе ипотеку.

Примером может послужить Вена. В австрийской столице насчитывается более 400 000 муниципальных квартир, в то время как в Праге, которая примерно на треть меньше, их всего 30 000. В интервью Кристиан Шантль из венской мэрии объяснил, как получилось, что среднее время ожидания муниципальной квартиры в Вене составляет 1,5 года, арендная плата — примерно 168 крон за квадратный метр, и откуда берутся деньги.

Можно возразить, что «венскому чуду» уже более века, но любая устойчивая модель доступного жилья должна с чего-то начинаться и уметь адаптироваться к меняющимся условиям.