Аналитики: Новые правила ипотеки вряд ли удорожат досрочное погашение

До сих пор банки могли взимать с клиентов административный сбор в размере до 1 000 крон за досрочное погашение ипотеки. С сентября это будет изменено поправкой к закону, согласно которой в дополнение к административному сбору банки смогут требовать до 0,25% от суммы непогашенного основного долга за каждый год, оставшийся до истечения срока фиксации процентной ставки, максимум 1%, в качестве покрытия своих обоснованных расходов.

При расчете обоснованных расходов учитывается текущая рыночная процентная ставка, то есть то, сколько банк может продолжать кредитовать на деньги, полученные от досрочного погашения, говорит Петр Келар, аналитик Stavebky.cz. «Чем ниже текущая рыночная ставка по сравнению со ставкой по погашенному кредиту, тем больший ущерб понесет банк и тем выше будет компенсация за досрочное погашение», — говорит он. Базовые процентные ставки, на основе которых рассчитываются расходы банков, устанавливаются Чешским национальным банком раз в месяц.

«Структура расчета комиссионных, которая приводит к так называемым ориентировочным процентам, защитит банки только в случае резкого снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Если снижение ставок будет медленным, может случиться так, что клиент не заплатит даже 1 000 крон за необходимые административные расходы при досрочном погашении», — говорит Том Кадержабек, руководитель отдела продуктов Swiss Life Select.

На это обращает внимание и Келар. Например, если клиент решил досрочно погасить 20-летнюю ипотеку с шестилетней фиксацией на сумму 3 млн крон в строительном обществе с процентной ставкой 5,5%, то возмещение расходов будет равно нулю, поскольку ЧНБ установил для этого вида кредита учетную ставку 5,58%.

Однако Келар также отметил, что базовые ставки зависят от типа кредита и его поставщика. Для того же кредита, что и в предыдущем случае, но выданного банком, учетная ставка составляет 2,73%, поэтому клиенту придется заплатить комиссию в размере около 28 000 крон. Эти различия, по мнению Келара, снижают ясность системы. «Правомерно ожидать аналогичной суммы компенсации за досрочное погашение по схожим кредитам. Однако действующий закон не соответствует этим ожиданиям», — сказал он.

Аналитики Swiss Life Select также указывают на различия в стоимости досрочного погашения по разным продуктам. Кроме того, тот факт, что иногда комиссия будет равна нулю, может препятствовать удешевлению ипотеки, считают они. «Такая ситуация приведет к тому, что банки не будут снижать процентные ставки по ипотеке так быстро, как могли бы, и по-прежнему будут создавать резервы на случай досрочного погашения. Для этого банки внутри страны используют коэффициенты досрочного погашения, то есть добавление премии за риск досрочного погашения к цене ипотеки», — говорит Кадержабек.

Введение комиссии за досрочное погашение ипотеки было призвано сдержать так называемый кредитный туризм между банками. Авторы предложения предполагали, что благодаря этому банки получат уверенность в том, что не будут тратить деньги без необходимости, смогут удешевить ипотеку и начнут предлагать долгосрочные фиксации. Помимо комиссии за досрочное погашение, закон также распространил возможность погашения оставшейся части ипотеки без штрафных санкций на случаи развода и последующего раздела совместного имущества супругов.