Новый дом на 300 квартир будет построен в Праге на месте бывшего завода по обжарке кофе

Во времена Первой республики здесь находился знаменитый завод по обжарке кофе Julius Meinl. Здесь делали мармелад и печенье, хранили вино.

Теперь на этом же месте в пражском районе Высочаны будет построена новая резиденция с почти тремя сотнями квартир. Компания Penta Real Estate и архитекторы A.D.N.S. разработали проект, основанный на оригинальной застройке.

«Высочаны превращаются из бывшего промышленного района в одно из лучших мест для жизни в центре Праги, и мы определенно хотим принять участие в этом преобразовании», — говорит Давид Мусил, управляющий директор Penta Real Estate в Чешской Республике. «Мы выигрываем от восстановления рынка, снижения ипотечных ставок и прежде всего от того, что строим интересный с архитектурной точки зрения проект», — добавляет Павел Стреблов, директор по продажам Penta Real Estate.

Строительство здесь должно было начаться гораздо раньше. Компания Penta купила участок площадью 7 000 квадратных метров весной 2020 года и первоначально рассчитывала начать строительство в 2022 году. Этого не произошло, и причина была проста: феномен NIMBY (от английского «not in my backyard»), или блокирование строительства соседскими ассоциациями.

При этом, по словам девелоперов, не было никаких конкретных аргументов, таких как высота здания, архитектура, шум, пыль или свет, но проект все равно был остановлен, хотя он соответствовал плану зонирования и не было никаких серьезных возражений со стороны властей.

NIMBY — одна из самых распространенных сложностей в целом, по словам застройщиков, и это, конечно, не первый пример. Например, девелоперская компания UDI Group в Лужинах столкнулась с сопротивлением местных жителей, и борьба затянулась на 13 лет.

Разрешение на реализацию проекта Viladomy Dubeč, выданное компании Ekospol, было продлено на восемь лет из-за противодействия местных жителей. «Всегда есть люди, которые заинтересованы в блокировании проекта любой ценой. И это несмотря на то, что они прекрасно знают, что участок предназначен для застройки в плане зонирования. Если они не могут заблокировать проект на основании объективных требований, они делают все возможное, чтобы максимально его затянуть», — вспоминает Эвжен Корец, владелец компании Ekospol, о процессе, длившемся восемь лет.

И хотя споры обычно заканчиваются победой застройщика, это значительно удорожает проект. Так было и в случае с Mocca — удорожание составило 150 000 крон за каждую квартиру.

Годовая задержка существенно влияет на финансовую ситуацию: Penta Real Estate подсчитала, что упущенная выгода из-за препятствий, задержек в строительстве и финансовых затрат составила около 50 миллионов крон.

По мнению застройщика, средняя квартира в этом проекте была бы доступна примерно на 150 000 дешевле, если бы не было препятствий и проект был бы запущен в первоначально запланированный срок. На языке каталогов застройщиков это также может быть «одна базовая кухня».

За рубежом ситуация обычно иная: если застройщик следует плану зонирования, он может строить, и никто не может ему помешать. В Чехии же, напротив, проект может быть заблокирован «почти любым», кто подает возражения и апелляции на разрешения на строительство.

Свою роль играет и общая сложность процесса получения разрешения на строительство в Чехии. До конца июня процесс получения разрешений был двухступенчатым, то есть отдельные процедуры зонирования и получения разрешений на строительство. И на обоих этапах проекты могли быть оспорены. Эта проблема должна быть частично решена благодаря новому строительному законодательству и цифровизации, которые обещают ускорить строительство.

Получение разрешения на строительство в Чехии занимает значительно больше времени, чем за рубежом. Например, для среднего по размеру жилого объекта это занимает в среднем четыре года, а в крайних случаях — даже 10 лет.

«Сейчас у нас есть даже один проект, где мы получили разрешение через 15 лет», — говорит Ян Хасик, владелец компании Purposia Holding.

По словам Марселя Сураля, главы компании-застройщика Trigema, из-за длительного процесса получения разрешений стоимость новых квартир увеличивается на 15%.

Ситуация должна быть решена с помощью нового закона о строительстве и цифровизации процедуры строительства. Однако даже спустя два месяца после запуска системы оцифровки все еще наблюдаются объективные трудности, и застройщики скорее в отчаянии.