Комментарий: Забудьте о Праге, квартиры в регионах дешевле и на них можно заработать

Обычные люди и инвесторы в недвижимость, похоже, пока знают только Прагу. Например, в Усти-над-Лабем средняя квартира стоит четыре годовых зарплаты, говорит соучредитель инвестиционной группы Salutem Group Ярослав Тон.

Рынок недвижимости в Чехии за последние годы существенно изменился, как в результате макроэкономических влияний, так и специфических условий в отдельных регионах. Хотя Прага традиционно привлекала наибольшее внимание и инвестиции, все больше инвесторов начинают открывать для себя потенциал региональных рынков. Тенденция стала результатом нескольких факторов, которые показывают, что инвестирование в недвижимость в регионах может быть более выгодным, чем ориентация исключительно на столицу.

В последние годы мы стали свидетелями резкого роста цен на недвижимость, что было вызвано главным образом возросшим интересом к жилью во время пандемии ковида-19 и низкими процентными ставками по ипотечным кредитам. Неопределенные времена традиционно привлекают инвестиции, и в долгосрочной перспективе чехи предпочитают недвижимость рынку капитала.

2021 и 2022 годы в основном характеризуются высоким спросом на недвижимость, что привело к значительному росту цен. Однако ситуация изменилась. Более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, достигшие 6,1% в 2022 году, ограничили доступность финансирования и замедлили темпы роста цен на жилье. Доступность ипотечных кредитов в настоящее время снова улучшается: процентные ставки по ипотечным кредитам упали примерно до 5%, что привело к увеличению объема выданных кредитов.

Многие думают, что инвестиции с наиболее гарантированной отдачей находятся в Праге. Однако данные за последние несколько лет говорят о прямо противоположной тенденции. Инвестиции выросли более существенно в отдельных регионах и региональных городах. Необходимо учитывать тот факт, что цены на квартиры и арендное жилье в столице медленно приближаются к потолку, в то время как за пределами Праги по-прежнему существует большой потенциал роста. Многие люди избегают инвестиций в региональную недвижимость, в первую очередь из-за чрезмерной фиксации на Праге и недостаточного исследования региональных альтернатив.

Инвестиции в недвижимость в регионах предлагают несколько существенных преимуществ по сравнению с инвестициями в Прагу. Одним из главных преимуществ является более низкая цена на недвижимость в регионах, прежде всего с точки зрения соотношения цены к доходу, то есть соотношения заработной платы местных жителей и цены на покупку или аренду недвижимости. Помимо самой рентабельности, важно следить за этими показателями. Для сравнения, аренда квартиры площадью 60 квадратных метров в Праге составляет 43% региональной брутто-зарплаты, а в Брно — даже 48%. Напротив, в других региональных городах, таких как Усти-над-Лабем, соотношение арендной платы к доходу составляет всего 29%. Именно на основе этих показателей можно выбрать подходящий регион для инвестиций.

Приведу пример из практики: в Усти-над-Лабем средняя квартира стоит четыре годовые зарплаты, а в Праге — более 11 годовых зарплат. Хотя зарплаты у пражан выше, по соотношению к ценам на недвижимость в столице они примерно в три раза слабее. В этом примере инвестор в пражскую квартиру, скажем, 3+кк, все равно заработает деньги в течение разумного периода времени. Однако, если мы учтем текущие 5-процентные ставки по ипотеке и стандартную стоимость жизни, мы говорим о завершении покупки в течение десятилетий.

Еще одним неоспоримым преимуществом инвестирования в регионы является более высокая доступность, что позволяет инвесторам с меньшим капиталом участвовать в рынке. Они могут купить более дешевую недвижимость или больше объектов недвижимости за ту же сумму, тем самым увеличивая потенциал дохода. Кроме того, доход от аренды в регионах обычно выше, чем в Праге. Это связано с более низкими входными затратами и более высоким соотношением арендной платы к цене недвижимости.

Еще одним важным аспектом инвестирования в регионы является потенциал роста цен. Недвижимость в таких регионах, как Усти-над-Лабем, по-прежнему остается недооцененной по сравнению с Прагой. Таким образом, существует много возможностей для дальнейшего улучшения. Региональные рынки приближаются к ценам в столице. Кроме того, инвестиции в регионы позволяют легче диверсифицировать портфель. Более низкие цены на недвижимость дают инвесторам возможность приобретать больше объектов недвижимости, тем самым снижая риск и обеспечивая большую гибкость, когда необходима ликвидность. В отличие от ситуации, когда инвестор владеет одной недвижимостью в Праге, он может продать только часть своего портфеля в регионах, что является большим преимуществом в случае непредвиденных финансовых потребностей.

Альтернативой прямой покупке недвижимости является инвестирование в недвижимость с помощью инвестиционных фондов. Прежде всего фонды обеспечивают большую гибкость и ликвидность. Поэтому инвестору не приходится заниматься управлением недвижимостью, что может быть особенно сложно в регионах, если он живет, например, в Праге или другом отдаленном городе. В фондах работают опытные команды, которые берут на себя все аспекты управления недвижимостью, от технического обслуживания до поиска арендаторов, снижая риски и нагрузку для инвесторов.

Во-вторых, фонды предлагают опцию сложных процентов, а это означает, что доходность растет с каждым годом, а после трех лет владения инвестициями в фонде квалифицированных инвесторов доход от продажи акций освобождается от НДФЛ, который является существенным налоговым преимуществом перед прямым владением недвижимостью. Кроме того, фонды предлагают диверсифицированный портфель инвестиций как по типам, так и по регионам, что еще больше снижает риск по сравнению с инвестированием в один конкретный объект недвижимости.

Инвесторы, решившие инвестировать в недвижимость в регионах через фонды, могут получить выгоду от профессионального управления, более высокой доходности и меньшего риска. Этот подход особенно выгоден для тех, у кого нет времени или опыта управления недвижимостью и кто хочет максимально использовать потенциал региональных рынков. Учитывая, что процентные ставки, как ожидается, снизятся, а цены на недвижимость в регионах продолжают расти, эта форма инвестиций представляет собой привлекательную возможность для увеличения стоимости капитала.