От матраса и завтрака до большого бизнеса. Airbnb изменился, говорит бизнесмен
12 октября 2024
15:00
2221
Первоначальная идея одноразовой ночевки на матрасе за последнее десятилетие превратилась в Чехии в большой бизнес. Квартиры, предлагаемые через Airbnb, сдаются не только владельцами и все чаще управляются компаниями.
11 лет назад она сдала свою первую квартиру через Airbnb, а теперь Зузана Бенешова, основательница Seven Keys, присматривает еще за 80 объектами, которые она сдает в краткосрочную аренду.
«Изначально это не было бизнес-планом. Я уезжала за границу, но мне также нужно было возвращаться в Прагу к своей семье. Когда квартира опустела, мы начали сдавать ее туристам через Airbnb», — рассказывает она.
Когда ее квартирой стали заниматься другие члены семьи и друзья, которые хотели сдавать ее туристам, Зузана Бенешова решила создать компанию, чтобы управлять ею профессионально. Однако с тех пор, как она начала свой бизнес в этом секторе, рынок сильно изменился.
В 2015 году, когда вы открыли компанию по управлению квартирами, сдаваемыми в краткосрочную аренду, как выглядел рынок? И была ли конкуренция?
Когда мы начинали, мы были единственными. Это отразилось на том, как быстро мы начали расти. Мы начали с квартир, которые принадлежали нам, нашей семье и друзьям. Очень быстро о нас узнали арендодатели, и уже через год мы добавили в свой портфель около двух десятков квартир.
Теперь таких компаний стало больше...
Сегодня конкуренция в сфере управления такой недвижимостью высока. Но так было еще до пандемии коронавируса, которая существенно повлияла на весь сектор краткосрочной аренды. Из-за этого многие компании ушли с рынка, особенно те, которые арендовали квартиры у владельцев на долгосрочной основе и продолжали предоставлять их в качестве жилья для туристов.
Но до того, как квартирный бизнес взлетел, идея таких платформ, как Airbnb, была иной. Предполагалось, что это будет совместное использование жилья. Ушло ли это в прошлое?
Надувной матрас, который хозяин предлагает гостю в свободной комнате и готовит ему завтрак по утрам, — этого уже почти не существует. По нашему опыту, подавляющее большинство владельцев недвижимости, предоставляющих краткосрочное жилье, не пользуются квартирой почти весь год, но в то же время хотят иметь возможность возвращаться в нее по желанию. Как правило, именно такие люди обращаются в компанию, которая будет присматривать за их недвижимостью.
Доходность квартир, используемых таким образом, тоже имеет значение? Средний арендатор платит за долгосрочную аренду квартиры в Праге 20 000 в месяц. А как насчет квартир для краткосрочной аренды?
Очевидно, что доходность здесь выше. Это во многом зависит от местоположения, а также от конкретных затрат. Чистая прибыль может быть примерно на треть-полторы выше, чем при долгосрочной аренде. Таков наш опыт, по крайней мере с квартирами в Праге, о которых мы заботимся. Но за этим стоит гораздо больше работы, чем при долгосрочной аренде.
Поэтому за последние десять лет рынок краткосрочной аренды стал гораздо более профессиональным. Однако во многих местах в Чехии, особенно в Праге, некоторые жители жалуются на аренду. Как это сочетается?
Есть отдельные случаи, когда владелец сдает квартиру таким образом и не занимается ей. Его не волнует, есть ли в здании проблемы, которые могут привести соседей в отчаяние. Это огромная проблема, которая бросает тень на весь рынок. Если владелец не может или не хочет следить за тем, чтобы его гости соблюдали правила дома, ему следует воздержаться от краткосрочной аренды.
В разных странах мира принято ограничивать количество дней, на которые можно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Например, в Лондоне или Сан-Франциско это 90 дней в году. Это правило распространяется на целые квартиры и дома, а не на комнаты. Эта критика — одна из причин, по которой краткосрочная аренда в Чехии должна быть урегулирована. Одной из мер, предлагаемых в настоящее время, является возможность муниципалитетов устанавливать максимальное количество дней в году, в течение которых в населенном пункте может действовать краткосрочная аренда. Что вы думаете об этом ограничении?
Если это ограничение действительно будет введено, это будет означать фактический конец краткосрочной аренды. Это бизнес, и правила здесь установлены соответствующие: налоги и многое другое, что должен соблюдать каждый владелец. В других видах бизнеса города также не запрещают закрываться на часть года.
Государство собирается регулировать Airbnb или Booking. Регистрация, ограниченные дни и штрафы
Что бы вы сделали со своими квартирами, которые вы также сдаете на короткий срок?
Я бы точно оставила одну квартиру пустой. Мне нужно иногда в нее возвращаться. Другую я бы оставила для периодического использования друзьями и родственниками, которые приезжают в Прагу время от времени. На долгосрочную аренду я бы не согласилась. Мы предлагали такие квартиры во время пандемии коронавируса, и у меня был не очень хороший опыт...
Но риски есть и при краткосрочной аренде...
Именно на Airbnb оцениваются не только хозяева, но и сами туристы, так что вы можете отсеять тех, у кого плохой рейтинг. Кроме того, вы можете зайти в квартиру между бронированиями и посмотреть, в каком она состоянии. В отличие от этого, при долгосрочной аренде вы можете не знать, как выглядит ваша квартира в течение нескольких месяцев. Разумеется, речь идет и о выборе гостей, поэтому я стараюсь отдавать предпочтение бронированию для семей или пар. При более высокой цене и несмотря на то, что квартира не будет полностью заселена в течение целого месяца, это более выгодно, чем если бы вы превратили ее в хостел для групп туристов.
То есть вы не рассматриваете жалобы соседей, например, на шум или беспорядок?
Конечно, мы сталкиваемся с проблемами, но в тех квартирах, которые мы обслуживаем, их очень мало. Главное, чтобы владелец или компания, которая его представляет, всегда были на связи и могли решить проблему немедленно. Очень быстро приехать на место, успокоить гостей, извиниться перед соседями и так далее.
Например, я лично разбиралась с жалобой соседей по дому на то, что гости слишком часто наполняют мусорные баки. Это проблема, которая относится ко мне как к владельцу. Мы договорились, что я буду платить за дополнительный контейнер. В квартирах, где была проблема с шумом, мы установили датчик, который сразу же оповещает нас через приложение о повышенном шуме. Там, где есть общение и стремление договориться, всегда можно найти решение. Но ответственность и готовность должны исходить прежде всего от владельца квартиры.
«Изначально это не было бизнес-планом. Я уезжала за границу, но мне также нужно было возвращаться в Прагу к своей семье. Когда квартира опустела, мы начали сдавать ее туристам через Airbnb», — рассказывает она.
Когда ее квартирой стали заниматься другие члены семьи и друзья, которые хотели сдавать ее туристам, Зузана Бенешова решила создать компанию, чтобы управлять ею профессионально. Однако с тех пор, как она начала свой бизнес в этом секторе, рынок сильно изменился.
В 2015 году, когда вы открыли компанию по управлению квартирами, сдаваемыми в краткосрочную аренду, как выглядел рынок? И была ли конкуренция?
Когда мы начинали, мы были единственными. Это отразилось на том, как быстро мы начали расти. Мы начали с квартир, которые принадлежали нам, нашей семье и друзьям. Очень быстро о нас узнали арендодатели, и уже через год мы добавили в свой портфель около двух десятков квартир.
Теперь таких компаний стало больше...
Сегодня конкуренция в сфере управления такой недвижимостью высока. Но так было еще до пандемии коронавируса, которая существенно повлияла на весь сектор краткосрочной аренды. Из-за этого многие компании ушли с рынка, особенно те, которые арендовали квартиры у владельцев на долгосрочной основе и продолжали предоставлять их в качестве жилья для туристов.
Но до того, как квартирный бизнес взлетел, идея таких платформ, как Airbnb, была иной. Предполагалось, что это будет совместное использование жилья. Ушло ли это в прошлое?
Надувной матрас, который хозяин предлагает гостю в свободной комнате и готовит ему завтрак по утрам, — этого уже почти не существует. По нашему опыту, подавляющее большинство владельцев недвижимости, предоставляющих краткосрочное жилье, не пользуются квартирой почти весь год, но в то же время хотят иметь возможность возвращаться в нее по желанию. Как правило, именно такие люди обращаются в компанию, которая будет присматривать за их недвижимостью.
Доходность квартир, используемых таким образом, тоже имеет значение? Средний арендатор платит за долгосрочную аренду квартиры в Праге 20 000 в месяц. А как насчет квартир для краткосрочной аренды?
Очевидно, что доходность здесь выше. Это во многом зависит от местоположения, а также от конкретных затрат. Чистая прибыль может быть примерно на треть-полторы выше, чем при долгосрочной аренде. Таков наш опыт, по крайней мере с квартирами в Праге, о которых мы заботимся. Но за этим стоит гораздо больше работы, чем при долгосрочной аренде.
Поэтому за последние десять лет рынок краткосрочной аренды стал гораздо более профессиональным. Однако во многих местах в Чехии, особенно в Праге, некоторые жители жалуются на аренду. Как это сочетается?
Есть отдельные случаи, когда владелец сдает квартиру таким образом и не занимается ей. Его не волнует, есть ли в здании проблемы, которые могут привести соседей в отчаяние. Это огромная проблема, которая бросает тень на весь рынок. Если владелец не может или не хочет следить за тем, чтобы его гости соблюдали правила дома, ему следует воздержаться от краткосрочной аренды.
В разных странах мира принято ограничивать количество дней, на которые можно сдавать недвижимость в краткосрочную аренду. Например, в Лондоне или Сан-Франциско это 90 дней в году. Это правило распространяется на целые квартиры и дома, а не на комнаты. Эта критика — одна из причин, по которой краткосрочная аренда в Чехии должна быть урегулирована. Одной из мер, предлагаемых в настоящее время, является возможность муниципалитетов устанавливать максимальное количество дней в году, в течение которых в населенном пункте может действовать краткосрочная аренда. Что вы думаете об этом ограничении?
Если это ограничение действительно будет введено, это будет означать фактический конец краткосрочной аренды. Это бизнес, и правила здесь установлены соответствующие: налоги и многое другое, что должен соблюдать каждый владелец. В других видах бизнеса города также не запрещают закрываться на часть года.
Государство собирается регулировать Airbnb или Booking. Регистрация, ограниченные дни и штрафы
Что бы вы сделали со своими квартирами, которые вы также сдаете на короткий срок?
Я бы точно оставила одну квартиру пустой. Мне нужно иногда в нее возвращаться. Другую я бы оставила для периодического использования друзьями и родственниками, которые приезжают в Прагу время от времени. На долгосрочную аренду я бы не согласилась. Мы предлагали такие квартиры во время пандемии коронавируса, и у меня был не очень хороший опыт...
Но риски есть и при краткосрочной аренде...
Именно на Airbnb оцениваются не только хозяева, но и сами туристы, так что вы можете отсеять тех, у кого плохой рейтинг. Кроме того, вы можете зайти в квартиру между бронированиями и посмотреть, в каком она состоянии. В отличие от этого, при долгосрочной аренде вы можете не знать, как выглядит ваша квартира в течение нескольких месяцев. Разумеется, речь идет и о выборе гостей, поэтому я стараюсь отдавать предпочтение бронированию для семей или пар. При более высокой цене и несмотря на то, что квартира не будет полностью заселена в течение целого месяца, это более выгодно, чем если бы вы превратили ее в хостел для групп туристов.
То есть вы не рассматриваете жалобы соседей, например, на шум или беспорядок?
Конечно, мы сталкиваемся с проблемами, но в тех квартирах, которые мы обслуживаем, их очень мало. Главное, чтобы владелец или компания, которая его представляет, всегда были на связи и могли решить проблему немедленно. Очень быстро приехать на место, успокоить гостей, извиниться перед соседями и так далее.
Например, я лично разбиралась с жалобой соседей по дому на то, что гости слишком часто наполняют мусорные баки. Это проблема, которая относится ко мне как к владельцу. Мы договорились, что я буду платить за дополнительный контейнер. В квартирах, где была проблема с шумом, мы установили датчик, который сразу же оповещает нас через приложение о повышенном шуме. Там, где есть общение и стремление договориться, всегда можно найти решение. Но ответственность и готовность должны исходить прежде всего от владельца квартиры.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
