Эксперт рассказал, когда подешевеют ипотеки

Когда Чешский национальный банк (ЧНБ) начал снижать ставки в декабре прошлого года, клиенты ожидали, что вскоре они увидят это и в ценах на ипотеку. Но этого не произошло. По мнению эксперта по ипотеке Broker Trust и Golem Finance Либора Остатка, для этого есть три причины.

Во-первых, у банков нет поводов снижать цены. После периода заморозки рыночный интерес к жилищным кредитам вновь возрастает. Еще только октябрь, а банки уже «распродали» тот объем ипотечных кредитов, который они привлекли в своих оптимистических сценариях до конца декабря: «Банки имеют полные производственные линии, большинство из них выполнили план этого года. И им сложно обрабатывать спрос на ипотеку, нужно время, чтобы набрать квалифицированных людей».

Однако с января объемы начнут заполняться заново. За этим последует падение цен, считает эксперт. «В декабре трафик успокаивается, запросов становится меньше. Самое резкое снижение процентных ставок, если цена ресурсов не вырастет значительно, что предвещает звезды, должно произойти в конце года, возможно, уже в декабре».

Цена денег на финансовом рынке является второй причиной, по которой банки воздерживаются от предоставления более высоких скидок. Именно цена денег, которые банки выкупают заранее на три, пять или десять лет, во многом определяет цену ипотечных кредитов для клиентов. Но оно сильно колеблется.

В начале года эти так называемые длинные деньги, которыми банки подстраховываются под долгосрочную ипотеку, стоили дешево. По мнению Остатка, банки таким образом заработали приличную прибыль. Но сейчас цена этих денег наоборот растет. «В феврале маржа действительно была очень интересной, потому что цена ресурсов была где-то в районе 3,5%, но уже в марте цена длинных денег была на 0,8% выше. Таким образом, в период с марта по июнь маржа снова была ниже».

По мнению аналитика, третья причина, которая препятствует более быстрому снижению ставок по ипотеке, — это новые условия на ипотечном рынке, действующие с сентября. Клиент, покинувший банк до окончания фиксации, выплатит ему в качестве компенсации 1% от оставшейся суммы кредита. Целью изменения является ограничение так называемого ипотечного туризма.

Банки сейчас добавляют к ценам на ипотеку «маржу риска». По оценкам экспертов, это делает ипотечные кредиты более дорогими почти на полпроцента. «Этот риск существенно увеличивает процентную ставку, и я бы рискнул сказать, что примерно на 0,3–0,5%», — говорит Остатек.

Некоторое время назад в интервью газете SZ Byznys управляющий ЧНБ Алеш Михл раскритиковал «высокую рентабельность» ипотечных кредитов. «Лучший ответ людей на повышение ставки — обойти два или три банка. Кто хочет ипотеку, пусть возьмет отпуск на работе, сравнит ставки в таблице и потом выберет банк, который ему больше подходит», — сказал он клиентам.

Обход нескольких банков и представление им предложения конкурента может помочь в переговорах по цене. Особенно, если речь идет о кредитоспособном клиенте. «Места всегда есть, особенно когда я иду как клиент с улицы в отделение. Первое предложение всегда на несколько десятых выше. И то, о чем я могу договориться, легко может быть на 0,3% ниже, даже полпроцента не является исключением», — советует эксперт.

Но ставка по ипотеке — не единственный критерий, по которому хорошо принимать решение. «Это как если бы я, например, хотел машину, но я мог бы только сравнить цвет и выбрать, хочу ли я ездить на бензине, дизеле или хочу электромобиль», — полагает специалист по ипотечным кредитам Taurum Томаш Русняк.

«Классический потребитель может сравнить, как на него влияет банк, процентная ставка, годовая процентная ставка, но он больше не знает методологии этих банков. Он не может рассчитать свою кредитоспособность, потому что, если он не наемный работник, а предприниматель, он использует доходы от аренды, материнства, родительских расходов, поэтому каждый банк рассчитывает их совершенно по-разному. Он не знает, как банк будет решать свои существующие обязательства, как внутри устанавливаются параметры DTI и DSTI», — подсчитывает Томаш Русняк.

Именно кредитоспособность клиента играет большую роль, чем сумма процентов при оформлении ипотечного кредита в банке.