Банки могли бы удешевить ипотеку, но у них нет причин это делать

После периода высокой инфляции и процентных ставок, которые за последние два года достигли самого высокого уровня, рынок недвижимости уже несколько месяцев ожидает их снижения. В сентябре Чешский национальный банк снова снизил процентные ставки на 25 базисных пунктов до 4,25%, что является самым низким показателем с февраля 2022 года. Это позволит банкам также снизить процентные ставки по ипотечным кредитам.

Снижение происходит, но очень медленно. В октябре средняя ставка предложения ипотечных кредитов находилась на уровне 5,34%. По сравнению с октябрем прошлого года это снижение менее чем на один процентный пункт.

По мнению экспертов в области ипотечного рынка, на рынке есть место для более заметного снижения, но новая стратегия банков ослабила дисконтирование финансирования собственного жилья.

«Ипотека могла бы быть еще дешевле. Процентные ставки могут снижаться быстрее и сильнее, но банки не хотят этого делать по ряду причин. Вероятно, они рассчитали, что это не принесет им большей прибыли», — сказал аналитик XTB Йиржи Тылечек.

Об этом свидетельствует развитие двух фундаментальных рыночных индикаторов. Первый из них — это размер базовой процентной ставки ЧНБ, которая является одним из ориентиров рыночных ставок в экономике. В этом году падение было значительно более быстрыми темпами.

С декабря прошлого года ставки упали на 2,75 процентных пункта с 7 до 4,25%. Это почти в три раза превышает темпы снижения средней рыночной ставки.

«Цена денег на межбанковском рынке также важна, и она остается на относительно высоком уровне. Однако есть возможности для снижения», — добавил аналитик XTB.

Это так называемые свопы, с помощью которых банки обеспечивают цену денег на определенный период. Если банку нужны деньги для трехлетней фиксации, он покупает трехлетний своп и гарантирует, что клиент сможет погасить весь период по определенной процентной ставке.

В последние недели этот тип ставки колеблется в районе 3,5%. И разница между рыночными ставками предложения увеличивается.

В интервью SZ Byznys на это обратил внимание председатель Чешского национального банка Алеш Михл. «Я думаю, что ставка по-прежнему высока, и банки в силах ее снизить», — сказал он. По словам управляющего, разницу они держат на марже. «У них от этого отличная прибыль, и они хотят сохранить рентабельность», — говорит губернатор.

Также, по словам Йиржи Тылечека, банковская маржа значительно выросла. «Они могут быть в два раза больше, чем были до ковида», — подсчитал он. В то время кривые рыночных и межбанковских ставок сходились.

По словам представителя Česká spořitelna Филипа Грубого, подобная ситуация произошла и в прошлом году.

«В 2023 году, например, цена межбанковских кредитов находилась в пределах пяти-шести процентов, а реальные ставки по ипотеке находились в диапазоне 5,6-⁠⁠5,9%. Для ряда банков реальная маржа могла быть ниже лимита в один процент, а что касается риска и издержек обращения, то эти банки де-факто субсидировали цены на ипотеку для клиентов», — сказал он.

По мнению финансового эксперта Якуба Ротрекла, существуют две причины стагнации цен на ипотеку.

«Нежелание снижать процентные ставки отчасти связано с попытками сохранить благоприятную маржу для банков. Не менее важная причина заключается в том, что при каждом снижении банки по сути „грабят“ уже существующие портфели, поскольку у них нет возможности удерживать клиентов по изначально оговоренным более высоким ставкам», — сказал он.

С этим согласен и ипотечный эксперт Либор Остатек из Broker Trust, согласно которому банки впервые в прошлом году начали прогнозировать риск ухода клиентов в цены на ипотеку.

«После почти четырех лет попыток внести в закон соответствующие правила компенсации целенаправленно затраченных затрат, банки поняли, что не достигнут поставленных целей в достаточной степени, и начали взимать надбавку за риск, которую они прогнозируют в рамках всех ипотечных кредитов. Это также причина того, что визуально маржа выглядит больше», — сказал эксперт по ипотеке Либор Остатек.

По мнению Остатека, третья причина, которая препятствует более быстрому снижению ставок по ипотеке, — это новые условия на ипотечном рынке.

По его оценкам, банки оценивают риск на 0,3–0,5% выше для индивидуальных ипотечных кредитов. Причина в том, что правил досрочного ухода клиентов с ипотечным кредитом, когда банк может взимать с сентября этого года максимум один процент от этих целенаправленно понесенных расходов, просто недостаточно.

«Если банку действительно придется предъявить убыток, для клиента это может составить сотни тысяч крон», — добавил эксперт Broker Trust.

В финансовом отношении ранний выезд клиента с ипотекой окупается даже если процентная ставка снижается на десятые доли процента. Это показано на примере таблицы ниже, где изменение ставки примерно на три десятых процента означает для клиента экономию в несколько тысяч крон.

С другой стороны, даже данные Hypomonitor Чешской банковской ассоциации, которые показывают, сколько ипотечных кредитов предоставляют банки, не дают банкам особых оснований дисконтировать ипотечные кредиты. Цифры растут. Только в сентябре банки и строительные общества предоставили ипотечных кредитов на сумму более 24 миллиардов крон. В августе она составила даже 32 миллиарда крон. Так что проценты есть даже при нынешних ставках. С точки зрения банков, оснований для дисконтирования фактически нет.

«Беспрецедентный рост процентов по ипотеке в августе, вероятно, был связан с законодательными изменениями в правилах досрочного погашения, которые вступили в силу в сентябре. Таким образом, сентябрьское развитие возвращается в старое русло, и ипотечный рынок продолжает уверенный рост, вызванный как позитивными потребительскими настроениями, так и постепенным снижением процентных ставок», — говорит Петр Гапко, главный экономист Moneta Money Bank.