Чехи любят инвестировать в недвижимость. И не только в квартиры

Снимать жилье или инвестировать в собственное? Вопрос, на который в Чехии есть вполне однозначный ответ. «Чехи любят недвижимость и инвестиции в нее», — сказал Дэвид Хауэрланд из компании Fidurock на конференции Money Maker. Тем не менее, с ростом цен на рынке ответ на этот вопрос со временем может существенно измениться. Именно поэтому Хауэрланд вместе с Романом Латусеком из ZDR Investments выступил на мероприятии, чтобы обсудить современные тенденции в сфере инвестирования и рассказать о том, как инвестировать, даже если у вас нет миллионов.

Покупка собственного жилья в качестве инвестиции — один из главных инвестиционных показателей для многих. Однако достичь этого становится все сложнее и сложнее по мере развития рынка. Тем не менее, сегодня не обязательно иметь миллионы, чтобы получать прибыль. Даже тот, кто располагает всего несколькими десятками тысяч крон, может выбрать подходящий фонд и инвестировать в объекты, к которым иначе он никогда бы не подступился.

Такие фонды предлагают также Fidurock и ZDR Investments — инвестиционные группы, построившие свои портфели на консервативной стратегии. «Когда мы начинали, мы смотрели, какие сегменты являются наиболее защищенными и консервативными, но в то же время на них можно заработать приличные деньги», — объяснил Дэвид Хауэрланд, основавший компанию Fidurock десять лет назад, на третьей ежегодной конференции по бизнесу и инвестициям Money Maker.

«В 2015 году в качестве безопасного актива мы выбрали ритейл-парки. Тогда люди думали, что магазинов не останется благодаря электронной коммерции, но они все еще существуют. И даже крупные игроки электронной коммерции хотят быть ближе к людям и открыть магазин или шоу-рум», — объясняет основатель Fidurock.

Парки розничной торговли, и в частности продовольственные магазины, также представляют интерес для ZDR. «Это то, что работает в любой экономический период», — говорит Роман Латуске, добавляя, что его компания в настоящее время присутствует на шести европейских рынках, недавно выйдя на рынок Словении, и владеет 70 объектами общей стоимостью почти 15 миллиардов чешских крон.

«Как инвестор, если я выбираю хороший фонд с достаточно диверсифицированным портфелем и историей, он представляет собой идеальный инструмент для инвестирования в коммерческую площадь, если только у меня нет сотен миллионов, чтобы попробовать самому», — утверждает Латуске. «Я покупаю долю в надежном портфеле из нескольких десятков объектов, риск и инвестиции распределяются, и мне не нужно ни о чем беспокоиться. Все заботы о ремонте, арендаторах, обслуживании берут на себя управляющие», — перечисляет он преимущества инвестирования в такие фонды.

В случае Fidurock портфель недвижимости опирается еще на одну важную составляющую. Помимо торговых парков, Хауэрланд и его команда также занимаются арендным жильем. Как объясняет предприниматель, запустивший фонд сравнительно недавно, в 2016 году компания почувствовала возможность за счет приходящего молодого поколения и начала покупать квартиры в Брно, а через год и в Праге. Компания фокусируется на домах в центре города, построенных в основном между 1890 и 1920 годами, которые она отделывает до основания, полностью реставрирует и затем сдает в аренду.

Сам Хауэрланд говорит, что рекомендовал бы инвестировать в собственный дом любому молодому человеку. «Когда вам 20-25 лет, у вас есть первые деньги и вы можете получить ипотечный кредит, покупайте инвестиционную квартиру, и благодаря рычагу, который вы получаете при ипотеке, доходность капитала будет очень хорошей», — пояснил основатель Fidurock, добавив, что, когда у человека есть несколько таких квартир, это становится работой на полставки.

«Вам постоянно звонят, что не течет вода, не работает микроволновка, захлопнулась дверь, или соседи жалуются, что у вас дома была вечеринка. Кто-то должен заниматься вашими контрактами, вы же не применяете каждый год пункт об инфляции. Если арендатор не платит вам три месяца или разгромил вашу кухню, у вас нет возможности ее вернуть, и так далее», — перечисляет Хауэрланд все возможные минусы сдачи квартиры в аренду.

«Так что вам решать, каким путем идти: подрабатывать на собственных квартирах или присоединиться к фонду, которым профессионально управляют, с хорошим финансовым положением и который в долгосрочной перспективе обеспечит доходность, схожую с доходностью вашей собственной квартиры», — советует основатель Fidurock.

Так какой доходности нам следует ожидать? Проще говоря, доходность торговой недвижимости выше, но она не дает такого прироста капитала, как квартиры. Хауэрланд также предложил конкретное сравнение, добавив, что доходность арендного жилья находится в диапазоне от 3 до 4%, в то время как доходность коммерческой составляет от 5 до 8%.

«Но стоимость объектов в жилом фонде определяется не только доходностью, как в случае с коммерческой недвижимостью. Она определяется ценой за квадратный метр», — пояснил Дэвид Хауэрланд, добавив, что когда Fidurock проводит оценку, она рассматривает как доходность, так и компонент продажи.

По его словам, очень важен компонент роста стоимости квартиры. «Траектория роста стоимости жилой недвижимости выше инфляции во всех западных штатах. Это связано с тем, что номинальные зарплаты растут, стоимость труда увеличивается, новую квартиру построить не дешевле, чем старую. А наши квартиры — это, по сути, новостройки. Вы видите, что такие новостройки в Виноградах продаются по 230 000-280 000 за квадратный метр», — сказал Хауэрланд, отметив, что он может рассчитать стоимость того или иного жилого дома.

В настоящее время портфель компании Fidurock насчитывает 1 000 квартир, и в будущем это число может удвоиться. Латуске также видит большой потенциал роста в сегменте ритейл-парков, особенно в Словении и Хорватии, где в ближайшие годы будет построено гораздо больше торговых центров. Впрочем, производители продуктов питания хотят продолжать расширяться и в Чешской Республике.