Комментарий: проблема элитной недвижимости в Чехии — россияне уехали, украинцы их не заменят
23 ноября 2024
18:30
910
На чешский рынок недвижимости влияет уменьшение числа российских клиентов и ограничение возможностей для украинских. В основном это касается элитной недвижимости, где рынок кардинально меняется, пишет в своем комментарии директор Century 21 Томаш Елинек.
В третьем квартале этого года рынок недвижимости продолжал расти, достигнув стабильных 28 % в годовом исчислении. Это замечательно, учитывая, что осень прошлого года уже была довольно сильной, что свидетельствует о сохранении стабильности спроса.
Интересно, что рост в период с сентября 2023 по сентябрь 2024 года был практически идентичен предыдущему году, хотя на сентябрь прошлого года повлиял отложенный спрос после весенне-летнего охлаждения рынка. Эти события свидетельствуют о том, что интерес к недвижимости неуклонно возвращается на высокий уровень, в том числе благодаря благоприятным процентным ставкам, которые стимулируют покупателей инвестировать в жилье. В настоящее время ставки по ипотеке составляют 4,95 %, как и 20 лет назад.
Что касается динамики цен на жилье, то здесь мы можем наблюдать долгосрочный и постепенный рост. Хотя в период с 2021 по 2023 год они то подскакивали, то падали, последние три квартала показывают, что колебания в связи с ковидом были довольно кратковременными, и средние цены в этом году растут такими же темпами, как и до ковида.
Доступность жилья и региональные различия
Доступность жилья в разных регионах Чехии существенно различается. В некоторых районах, например в Остраве, люди с трудом могут позволить себе недвижимость стоимостью более 7 миллионов чешских крон. Аналогичным образом, в Восточной Чехии, согласно опросам, покупатели не готовы платить больше 8,2 млн чешских крон. В Праге, напротив, цены на квартиры обычно достигают 16 миллионов чешских крон, что является невероятной разницей по сравнению с остальной частью страны.
Такая разница в уровне цен на недвижимость влияет на спрос на различные типы жилья. Наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры, в то время как квартиры среднего размера продаются реже. Интересно также, что в Центральной Чехии много старых домов в ценовой категории от 25 до 50 миллионов чешских крон, которые дорого не только покупать, но и реконструировать. Объекты, которым 20 лет и которые требуют реконструкции за миллионы крон, менее привлекательны для покупателей.
Отток российских клиентов и его влияние на рынок
Одним из изменений, повлиявших на чешский рынок недвижимости, является отток российских клиентов. Как с точки зрения покупателей, так и с точки зрения продавцов. В эту категорию входят квартиры и дома, которые раньше принадлежали русскоязычным, а теперь эти объекты выходят на рынок, однако у них относительно ограниченная целевая аудитория, и агентам по недвижимости сложно найти новых покупателей на эти конкретные объекты. С точки зрения покупателей, россияне часто являются инвесторами в элитную недвижимость, которые уважают высокие цены.
На рынке появляется украинская клиентура, но она еще далеко не компенсировала недостаток российских покупателей. Украинские инвесторы и покупатели больше заинтересованы в аренде, чем в покупке недвижимости. Даже более состоятельные группы украинских граждан, которые могли бы инвестировать, сталкиваются с препятствиями, особенно когда речь идет о получении ипотечного кредита. Из-за иммиграционной политики и временного проживания украинцам сложно получить выгодное финансирование, что снижает их интерес к покупке.
Некоторые украинские клиенты предпочитают выгодную аренду, платя за жилье в некоторых местах до 50 000 чешских крон в месяц, но все же предпочли бы инвестировать в покупку, если бы им не мешала сложная иммиграционная политика и доступ к банкам.
Отсутствие российских клиентов и ограниченные возможности для украинских покупателей создают брешь на рынке, которую застройщикам трудно заполнить. Такое положение дел также замедляет продажи элитной недвижимости, которая ранее находила покупателей легче и быстрее благодаря платежеспособным иностранным инвесторам.
Восстановление рынка и постепенное возвращение к докризисному уровню
Несмотря на текущий рост рынка, мы все еще не достигли уровня, существовавшего до 2020 г. Интерес к недвижимости растет, но медленнее, чем ожидалось изначально. Хотя мы растем быстрее, чем ожидалось, рост в 27% является стандартным в контексте текущей ситуации. Мы ожидаем, что к концу года ситуация улучшится и рынок стабилизируется на уровне, соответствующем более высоким показателям выдачи ипотечных кредитов и продаж недвижимости.
Осеннее оживление рынка, характерное для каждого года, отражается в удлинении периода продаж. Среднее время от выставления объекта на продажу до его продажи составляет около 109 дней. Это означает, что осенние продажи часто являются результатом интереса к недвижимости, проявленного весной или летом.
Рост арендной платы и количество квартир
Рынок аренды также восстановился, как по количеству заключенных договоров, так и по уровню арендной платы. Все больше людей прибегают к аренде из-за недоступности жилья, не в последнюю очередь из-за высоких цен на недвижимость, которые многие не могут себе позволить. Согласно международным сравнениям, проведенным Чешской академией наук, Чехия имеет худшую доступность жилья в мире — в среднем для покупки квартиры в Чехии требуется 14,8 годовых зарплат, а в Праге — даже 19, что намного выше, чем, например, в Германии, где достаточно 4,8 годовых зарплат.
Рост арендной платы будет полностью отражен только с годичной задержкой, поскольку договоры аренды не могут быть изменены немедленно. Этот процесс приведет к значительному росту цен на аренду в ближайшие годы. В то же время инвесторы должны учитывать, что при нынешних ценах на недвижимость сдавать ее в аренду невыгодно, пока арендная плата не вырастет.
Смена поколений и экологичное жилье
Смена поколений начнет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы. Люди, родившиеся в 70-е годы, приближаются к пенсионному возрасту, и им необходимо будет решать вопрос с жильем для выхода на пенсию. Растет спрос на экологичное и безопасное жилье, в том числе дома из деревянных конструкций, которые привлекательны как с точки зрения снижения эксплуатационных расходов, так и с точки зрения воздействия на окружающую среду. Этот сегмент рынка еще недостаточно развит, но может сыграть ключевую роль в ближайшие годы, когда люди начнут уделять больше внимания долгосрочным сбережениям и экологической устойчивости.
С точки зрения жилищной политики и общей тенденции старения населения вопрос доступного и экологичного жилья становится все более актуальным, и государству необходимо будет вмешаться и создать программы поддержки пожилых людей и продажи недвижимости.
Интересно, что рост в период с сентября 2023 по сентябрь 2024 года был практически идентичен предыдущему году, хотя на сентябрь прошлого года повлиял отложенный спрос после весенне-летнего охлаждения рынка. Эти события свидетельствуют о том, что интерес к недвижимости неуклонно возвращается на высокий уровень, в том числе благодаря благоприятным процентным ставкам, которые стимулируют покупателей инвестировать в жилье. В настоящее время ставки по ипотеке составляют 4,95 %, как и 20 лет назад.
Что касается динамики цен на жилье, то здесь мы можем наблюдать долгосрочный и постепенный рост. Хотя в период с 2021 по 2023 год они то подскакивали, то падали, последние три квартала показывают, что колебания в связи с ковидом были довольно кратковременными, и средние цены в этом году растут такими же темпами, как и до ковида.
Доступность жилья и региональные различия
Доступность жилья в разных регионах Чехии существенно различается. В некоторых районах, например в Остраве, люди с трудом могут позволить себе недвижимость стоимостью более 7 миллионов чешских крон. Аналогичным образом, в Восточной Чехии, согласно опросам, покупатели не готовы платить больше 8,2 млн чешских крон. В Праге, напротив, цены на квартиры обычно достигают 16 миллионов чешских крон, что является невероятной разницей по сравнению с остальной частью страны.
Такая разница в уровне цен на недвижимость влияет на спрос на различные типы жилья. Наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры, в то время как квартиры среднего размера продаются реже. Интересно также, что в Центральной Чехии много старых домов в ценовой категории от 25 до 50 миллионов чешских крон, которые дорого не только покупать, но и реконструировать. Объекты, которым 20 лет и которые требуют реконструкции за миллионы крон, менее привлекательны для покупателей.
Отток российских клиентов и его влияние на рынок
Одним из изменений, повлиявших на чешский рынок недвижимости, является отток российских клиентов. Как с точки зрения покупателей, так и с точки зрения продавцов. В эту категорию входят квартиры и дома, которые раньше принадлежали русскоязычным, а теперь эти объекты выходят на рынок, однако у них относительно ограниченная целевая аудитория, и агентам по недвижимости сложно найти новых покупателей на эти конкретные объекты. С точки зрения покупателей, россияне часто являются инвесторами в элитную недвижимость, которые уважают высокие цены.
На рынке появляется украинская клиентура, но она еще далеко не компенсировала недостаток российских покупателей. Украинские инвесторы и покупатели больше заинтересованы в аренде, чем в покупке недвижимости. Даже более состоятельные группы украинских граждан, которые могли бы инвестировать, сталкиваются с препятствиями, особенно когда речь идет о получении ипотечного кредита. Из-за иммиграционной политики и временного проживания украинцам сложно получить выгодное финансирование, что снижает их интерес к покупке.
Некоторые украинские клиенты предпочитают выгодную аренду, платя за жилье в некоторых местах до 50 000 чешских крон в месяц, но все же предпочли бы инвестировать в покупку, если бы им не мешала сложная иммиграционная политика и доступ к банкам.
Отсутствие российских клиентов и ограниченные возможности для украинских покупателей создают брешь на рынке, которую застройщикам трудно заполнить. Такое положение дел также замедляет продажи элитной недвижимости, которая ранее находила покупателей легче и быстрее благодаря платежеспособным иностранным инвесторам.
Восстановление рынка и постепенное возвращение к докризисному уровню
Несмотря на текущий рост рынка, мы все еще не достигли уровня, существовавшего до 2020 г. Интерес к недвижимости растет, но медленнее, чем ожидалось изначально. Хотя мы растем быстрее, чем ожидалось, рост в 27% является стандартным в контексте текущей ситуации. Мы ожидаем, что к концу года ситуация улучшится и рынок стабилизируется на уровне, соответствующем более высоким показателям выдачи ипотечных кредитов и продаж недвижимости.
Осеннее оживление рынка, характерное для каждого года, отражается в удлинении периода продаж. Среднее время от выставления объекта на продажу до его продажи составляет около 109 дней. Это означает, что осенние продажи часто являются результатом интереса к недвижимости, проявленного весной или летом.
Рост арендной платы и количество квартир
Рынок аренды также восстановился, как по количеству заключенных договоров, так и по уровню арендной платы. Все больше людей прибегают к аренде из-за недоступности жилья, не в последнюю очередь из-за высоких цен на недвижимость, которые многие не могут себе позволить. Согласно международным сравнениям, проведенным Чешской академией наук, Чехия имеет худшую доступность жилья в мире — в среднем для покупки квартиры в Чехии требуется 14,8 годовых зарплат, а в Праге — даже 19, что намного выше, чем, например, в Германии, где достаточно 4,8 годовых зарплат.
Рост арендной платы будет полностью отражен только с годичной задержкой, поскольку договоры аренды не могут быть изменены немедленно. Этот процесс приведет к значительному росту цен на аренду в ближайшие годы. В то же время инвесторы должны учитывать, что при нынешних ценах на недвижимость сдавать ее в аренду невыгодно, пока арендная плата не вырастет.
Смена поколений и экологичное жилье
Смена поколений начнет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости в ближайшие годы. Люди, родившиеся в 70-е годы, приближаются к пенсионному возрасту, и им необходимо будет решать вопрос с жильем для выхода на пенсию. Растет спрос на экологичное и безопасное жилье, в том числе дома из деревянных конструкций, которые привлекательны как с точки зрения снижения эксплуатационных расходов, так и с точки зрения воздействия на окружающую среду. Этот сегмент рынка еще недостаточно развит, но может сыграть ключевую роль в ближайшие годы, когда люди начнут уделять больше внимания долгосрочным сбережениям и экологической устойчивости.
С точки зрения жилищной политики и общей тенденции старения населения вопрос доступного и экологичного жилья становится все более актуальным, и государству необходимо будет вмешаться и создать программы поддержки пожилых людей и продажи недвижимости.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
