Разбитая квартира и ущерб в сотни тысяч крон: владелец недвижимости рассказывает о своем опыте с неплательщиками аренды

Выселение неплательщика из квартиры зачастую становится для арендодателей многомесячной пыткой. Новые правила, которые готовит Департамент регионального развития, могут существенно сократить процесс. «Когда в квартире есть неплательщики, зачастую выселение занимает более 12 месяцев. Суды перегружены. Арендатор не платит вам арендную плату за год, и при этом у вас возникают дополнительные расходы в виде неоплаченных услуг за энергию, воду и тому подобное», — описывает сложности Эрик Яновский, партнер группы Mint.

Выселить неплательщиков можно будет быстрее с середины следующего года. Минрегион хочет реализовать судебный приказ об освобождении квартиры. Он также обещает, что таким образом более защищенные владельцы начнут сдавать жилье на срок более одного года.

Суть приказа в том, что суд примет решение по нему в упрощенном порядке, то есть без назначения судебного заседания. Решение должно быть принято в течение нескольких недель, как и в случае с уже существующим платежным поручением. После получения решения арендатор должен освободить квартиру в течение 15 дней и оплатить судебные издержки.

Эрик Яновский из группы Mint, которая сдает в аренду сотни квартир, особенно в Праге и Брно, приветствовал бы такой инструмент в чешском законодательстве. 

«Постановление суда определенно помогло бы нам, арендодателям. Мы надеемся, что оно будет принято с поправками. Но это не панацея», — говорит Яновский.

Неуплата арендной платы касается меньшинства арендаторов, но затрагивает весь рынок. «В реальной жизни в долгосрочной перспективе мы колеблемся от 2 до 3%, это основано на выборке из сотен квартир. Однако несколько неудачных случаев вызывают беспокойство у всех арендодателей».

Поэтому интересующиеся жильем проходят тщательную проверку в проектах группы Mint. «Мы просматриваем все доступные регистры, то есть Центральный регистр исполнительных производств, Регистр неплатежеспособности, Коммерческий регистр. Большим преимуществом для арендатора могут быть рекомендации от предыдущего арендодателя. Когда он показывает нам рекомендацию от работодателя, мы иногда связываемся с этими компаниями», — описывает процесс Яновский.

Ежегодно Mint теряет около миллиона крон из-за потерянной арендной платы и неоплаченных услуг, что составляет полпроцента от общего годового дохода от аренды. «Один жилец разнес оборудование во всей квартире, а это значит в нашем случае сотни тысяч крон, наши квартиры всегда полностью оборудованы. Ремонт той квартиры занял несколько месяцев, об этом тоже нужно думать при аренде квартир», — говорит Эрик Яновский.

Рынок арендного жилья в Чехии все еще развивается. Примерно 80% чехов живут в собственной квартире или доме. Однако приобрести собственную квартиру или дом становится все сложнее из-за высоких цен на недвижимость. Именно поэтому MMR хочет поддержать арендуемое жилье. Многие люди, как выяснилось из опроса ведомства, отказываются от аренды из-за неопределенности.

По данным министерства, примерно половина арендаторов (46%) в Чехии имеют договоры аренды сроком менее двух лет. При этом краткосрочная аренда в основном касается молодых людей с низкими доходами, проживающих в крупных городах.

Владельцы часто заключают договоры с арендаторами сроком на один год или меньше. Арендатор тогда оказывается в очень неудобной ситуации, ведь его могут неожиданно выселить и, кроме того, с каждым новым договором арендная плата может дорожать. Это невозможно при контрактах на неопределенный срок, где повышение арендной платы ограничивается максимум 20% в совокупности за три года.

Целью Минрегиона было ограничить цепочку срочных договоров, когда арендатор подписывает договор несколько лет подряд ровно на один год. Однако эта новелла из законопроекта о доступном жилье была исключена. Яновский признает, что возможность ежегодного повышения арендной платы имеет решающее значение для арендодателей.

«Арендодатель захочет арендовать жилье по рыночной цене, мало кто захочет субсидировать рынок. Инвестиции станут невыгодными, и в итоге это может привести к тому, что он может перестать сдавать квартиру в аренду или пренебрегать ее обслуживанием», — говорит Яновский.

По мнению Яновского, добавления в контракты пункта об инфляции, гарантирующего, что арендная плата будет увеличиваться в зависимости от инфляции, недостаточно. 

«Если мы посмотрим, как развивались рыночные арендные ставки в последние годы, то они значительно превзошли инфляцию. Поэтому, если мы добавим туда простую инфляционную оговорку, наша собственность не будет защищена», — говорит он.

Арендная плата вырастет и в следующем году. «В дальнейшем мы ожидаем, что рост арендной платы будет идти рука об руку с номинальной заработной платой в экономике. Потому что существует долгосрочная корреляция между арендной платой и заработной платой. За последние восемь лет арендная плата в Праге выросла примерно на 5,4%, номинальные зарплаты выросли менее чем на 5%», — прогнозирует Яновский.