Какой доход достаточно иметь семье для получения ипотеки в Чехии

В ноябре средняя цена 70-метровой квартиры впервые в истории Чехии превысила 5 миллионов крон.

«Мы нисколько не удивлены. Год назад мы ожидали, что доходы населения начнут расти, а процентные ставки немного снизятся», — комментирует Ян Фрайт, заместитель управляющего Чешского национального банка.

По его словам, в следующем году цены на жилье продолжат расти такими же темпами, как и в этом году. «По нашим оценкам, исходя из текущего прогноза, темпы роста должны составить в среднем около 5% для всей страны. Но, конечно, мы можем увидеть значительные межрегиональные различия», — сказал он.

«Я бы, наверное, посоветовал то, как поступил сам. Не живите в Праге — вот решение. Купите что-нибудь, что находится чуть дальше, куда можно доехать на поезде, и вы будете счастливее», — советует советник ЧНБ людям, желающим обзавестись собственным домом.

В полномочия центрального банка не входит охлаждение рынка жилья, и, по мнению Яна Фрайта, не стоит вмешиваться в этот рынок.

«Мы можем значительно повысить процентные ставки, что негативно скажется на всей экономике. Или мы можем значительно ужесточить условия кредитования, но тогда богатым достанется еще больше, чем сейчас», — говорится в интервью.

Однако Ян Фрайт не считает ситуацию на рынке жилья безнадежной. По его словам, люди начинают понимать, что нужно строить, даже если это происходит в их районе: «Я думаю, что менталитет начал немного меняться. Не только политика мешает строить, но и тот факт, что люди, которые уже живут где-то, не очень-то хотят, чтобы рядом велась стройка. В Чехии это перешло все границы».

В своем ноябрьском докладе о финансовой стабильности ЧНБ отметил, что во втором квартале недвижимость была переоценена примерно на 60% для населения и на 20% для мелких домашних инвесторов.

«Покупка жилья в ипотеку и сдача его в аренду как финансовая инвестиция не является гарантией доходности, фактически она не приносит такого финансового дохода, как покупка государственных облигаций», — прокомментировал Фрайт.

Ипотека только для богатых
После периода застоя на рынке продажи ипотечных кредитов снова набирают обороты.

«За последние месяцы было выдано на 21 миллиард крон новых ипотечных кредитов, что примерно соответствует показателям, которые мы видели до кризиса. Но цены на жилье за это время выросли, как и средние суммы ипотечных кредитов. Поэтому сейчас выдается несколько меньше ипотечных кредитов, чем в доковидную эпоху. Мы не наблюдаем бума или какой-то мании, ничего подобного не происходит», — резюмирует Фрайт.

Если до пандемии было достаточно 54 400 крон в месяц чистого дохода, то теперь для получения ипотеки необходимо иметь более 90 000 крон в месяц.

Значительное число чехов обескуражено условиями получения кредита на жилье. «Люди даже не подают заявку на ипотеку, потому что знают, что не получат ее», — говорит Фрайт. Однако он считает это правильным в нынешних реалиях роста цен на жилье и не слишком быстрого роста заработной платы.

«Большинству людей действительно опасно брать ипотеку, потому что комбинация платежа и уровня дохода просто не укладывается в эту сумму. Если у вас нет относительно высокого дохода, такой долг обычно рискован». Ипотека на покупку жилья, занимаемого собственником, особенно в Праге или крупных городах, доступна относительно небольшой части семей. Максимум одна пятая часть может претендовать на ипотеку, и то я преувеличиваю, а для остальных 80% она просто не подойдет», — говорит Фрайт.

В настоящее время доступ к ипотечным кредитам наиболее затруднен из-за требования ЧНБ к собственному капиталу. В то время как молодые люди до 36 лет могут получить кредит на сумму не более 90% от ипотечной стоимости недвижимости, причем 10% должны быть получены из собственных средств, более взрослые заявители должны накопить 20% от стоимости недвижимости, а на остальную сумму им разрешается брать кредит.

По мнению Яна Фрайта, этот лимит, называемый LTV (loan to value), работает без проблем, и его ослабление нецелесообразно. 

«Ипотечные кредиты с LTV 90% сейчас практически не встречаются. Вы можете видеть, что сами кредиторы работают с этим лимитом консервативно, и мы не испытываем никакого давления, чтобы внести какие-либо изменения».

Два других лимита, ограничивающих доступ к ипотечным кредитам, остаются неактивными уже почти пять лет. ЧНБ не намерен их активировать, подтвердил Фрайт. DSTI определяет, какой процент чистого дохода заявитель тратит на погашение своих долгов, а DTI, в свою очередь, определяет, каким должно быть отношение общего долга к общему годовому чистому доходу заявителя.

Отношение суммы общего долга заявителя к сумме его/ее годового чистого дохода. ЧНБ не устанавливает верхний предел этого соотношения, при котором кредит не должен быть выдан. В то же время ЧНБ уже давно предупреждает, что риск невозврата кредита выше, если общая сумма долга заявителя превышает восьмикратный размер его чистого годового дохода.

Сумма ежемесячного погашения долга по отношению к чистому месячному доходу заявителя — соотношение между общей суммой всех ежемесячных выплат и чистым месячным доходом заявителя. ЧНБ не устанавливает верхний предел для этого показателя, при котором кредит не должен быть выдан, но давно предупреждает, что этот показатель не должен превышать 40%.

«Это скорее инструмент для исключительных ситуаций, когда возникают маниакальные условия, когда каждая дополнительная ипотека вызывает рост цен, а рост цен вызывает потребность в более высоких ипотечных кредитах, и люди втягиваются в этот рынок по несколько спекулятивным причинам. На данный момент мы не видим ничего подобного», — объясняет Фрайт.

Лимиты по ипотеке — это одно, а стоимость кредита — совсем другое. В то время как ставка двухмесячного РЕПО ЧНБ за последний год снизилась с 7 до 4%, банки не сделали ипотеку почти такой же дешевой. 

Хотя правительство поддерживает идею обеспечения доступного жилья, ЧНБ считает, что эта проблема требует решения со стороны правительства, банков и инвесторов.