Только ускорение строительных процедур приведет к удешевлению квартир в Чехии

«Если срок выдачи разрешений на строительство сократится до двух лет, квартиры подешевеют на 10%», — говорит эксперт компании Penta Real Estate.

Цифровая процедура строительства закончилась крахом. Новый закон о строительстве, который должен был ускорить выдачу разрешений на строительство, остановился на полпути. Особенно в Праге, где на строительство крупных зданий уходят годы с момента подачи заявки до начала первых работ.

«Для первого проекта, который мы построили, у метро Флоренц, нам удалось получить разрешение за два года. Проект на соседнем участке, у вокзала Масарика, мы оформляли 10 лет», — сравнивает Давид Мусил, глава Penta Real Estate.

Не лучше обстоят дела и с жилыми проектами. Каждый год, когда проект стоит на месте, делает его дороже. Девелоперы перекладывают расходы на финансирование на клиента, говорит Мусил. Это увеличивает ценник на сотни тысяч крон.

«Ожидание разрешений блокирует инвестиции инвестора. Вы должны купить 90% земли за наличные. Ни один банк не даст вам кредит на это. Или это дорого. А более высокие затраты отразятся на конечной цене квартир. Ожидание делает их на 8% дороже», — подсчитал руководитель отдела недвижимости компании Penta.

«Если бы строительство можно было ускорить, а процесс получения разрешений от выделения земли до начала строительства может занять два года, цены могли бы снизиться на 5-10%, по нашим расчетам», — оценивает он.

«Планирование территории и строительство в Праге — это дисциплина только для закаленных. Когда я пришел в этот бизнес 20 лет назад, здесь были иностранные инвесторы из Австрии, Германии, Великобритании, Ирландии. А сейчас, если посмотреть на эскадру, которая конкурирует в сфере строительства недвижимости здесь, это чешско-словацкие группы и несколько смельчаков, таких как VT и Skanska», — говорит Мусил.

Сокращение процесса получения разрешений также поможет частным инвесторам. «Чем короче и гибче система, тем лучше практически для каждого гражданина, который покупает или строит дом», — соглашается Либор Остатек, эксперт по ипотеке в Broker Trust и основатель Golem Finance.

С июля прошлого года действует новый закон о строительстве. Политики представили изменения под лозунгом «Один офис, одна процедура, одна печать».

Он вносит несколько ключевых изменений. Он объединил процедуры планирования и строительства в одну. Теперь заявители должны получить разрешение на строительство отдельного дома за 30 дней, а многоквартирного дома — за 60 дней. Застройщику больше не нужно ходить по различным инстанциям; их мнения запрашивает сам строительный орган.

Однако без завершенной оцифровки, которая рухнула в прошлом году и будет полностью реализована только в 2028 году, эффект от закона будет ограниченным, говорит застройщик Мусил. «Мы значительно отставали, сейчас мы движемся в правильном направлении, но амбиции были больше».

Власти все еще обрабатывают заявки, поданные в конце июня, которые в спешке подавали люди, опасаясь, что новая не будет работать. «Я верю, что давление, которое создало огромную очередь в середине года, принесет частичный положительный эффект, но я сторонник радикального изменения процесса, цифровизации, централизации всех процессов, которые только возможны», — говорит Либор Остатек.

По мнению представителя застройщика, замедлить темпы строительства помогло бы определение жилья как общественного интереса, подобного охране природы или земли.

«Во внутренней части Праги, рядом с метро, есть земли, где есть пашня. Сейчас обсуждается вопрос о том, следует ли строить там жилье. Пахотные земли должны быть защищены законом. В то же время нелогично, чтобы тракторы ездили и пахали землю рядом с метро, когда мы провели туда метро с относительно большими инвестициями», — описывает один пример из практики Мусил из Penta Real Estate.

Если в 2023 году на внутреннем рынке появилось 38 000 квартир, то в этом году их будет меньше — около 35 000, а в Праге — около 7 000, оценивает Penta Real Estate. Эти цифры не превышают средние показатели для Праги по сравнению с предыдущими годами.

Неблагоприятная ситуация сложилась и с семейными домами. «Я впервые за почти 30 лет своей карьеры столкнулся с таким явлением, что ипотека на строительство утверждается в 2021 году, есть срок до трех лет на ее оформление. Но, к сожалению, у нас появился совершенно новый сегмент клиентов, которые уходили со стройки, потому что не могли взять ипотеку, потому что превышали бюджет, потому что цены на материалы подскочили на десятки процентов», — говорит Либор Остатек.

По его словам, в этом году строительство домов снова активизируется, поскольку цены на материалы падают. Даже многие застройщики сообщают, что в ближайшие месяцы они выставят на продажу тысячи квартир. Это касается, например, Ekospol, Passerinvest, Central Group и Finep.

7 000 квартир, которые обогатили пражский рынок недвижимости в прошлом году, далеко не достаточно, чтобы покрыть потребность. Жилищный фонд Праги насчитывает более 600 000 единиц жилья. По оценкам Давида Мусила, только за последнее десятилетие не хватило 50 000 квартир.

«Каждый год необходимо обновлять один процент жилого фонда, то есть 6 000 квартир. Ежегодно в Прагу приезжает около 10 000 человек, примерно два человека живут в одной единице жилья, поэтому 5 000 квартир. Таким образом, для здорового функционирования Праги было бы целесообразно строить 11 000 квартир в год».

Однако само по себе ускоренное строительство не решит проблему нехватки жилья, отметил в подкасте Либор Остатек. Арендная плата также растет, и нам нужно создавать в жилищном портфеле проекты, которые будут конкурировать с рынком. Изменение методологии, по которой город и муниципалитет могут заказывать строительство, очень помогло бы.

По его словам, дальнейшие инвестиции должны быть направлены на модернизацию жилищного фонда. Согласно новой директиве ЕС, к 2050 году вся недвижимость в стране должна быть климатически нейтральной. «Зеленая сделка» в сфере недвижимости уже на пороге, и мы, жители Чешской Республики, должны будем отреагировать на нее в ближайшие 5-10 лет, предупреждает Остатек.