Эксперты из NERV посоветовали правительству, как повысить доступность жилья

Тема недоступности жилья уже довольно давно находит отклик в общественном пространстве и рассматривается рядом экспертов, профессиональных и политических ассоциаций. Это не только социальная, но и экономическая тема, поэтому, пожалуй, было лишь вопросом времени, когда NERV возьмется за ее решение. Это произошло, и эксперты Национального экономического совета при правительстве представили 12 пунктов по решению проблемы доступности жилья.

Самый первый пункт в документе NERV — ускорение выдачи разрешений на строительство и завершение реформы строительного процесса. Естественно, я не могу не согласиться с этим.

Годы апелляций и сотни тысяч за 50-метровую квартиру

Отчаянно медленное получение разрешений на строительство и многомесячные, а точнее многолетние, препятствия сдерживают развитие городов и делают создание нового жилья более сложным и, главное, более дорогим. И это не просто повод для застройщиков продолжать повышать цены. Хотите практический пример? Нередко с момента приобретения земли до передачи квартиры покупателю проходит несколько лет. Я имею в виду не два-три года, а период, значительно превышающий пять лет.

Не стоит удивляться тому, что рассмотрение апелляций и представлений на разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию занимает до двух лет. В таком случае квартира площадью 50 кв. метров становится дороже более чем на 200 000 крон только по финансовым затратам. К этому следует добавить ежегодный рост цен на строительные материалы и рабочую силу.

Еще один момент — реформа территориального планирования. Здесь меня больше всего заинтересовало предложение о возможности переоборудования подходящих промышленных или торговых площадей в квартиры без необходимости внесения длительных административных изменений в план зонирования. Лично я считаю это очень важным и полезным решением. 

Браунфилды — это важная область для городского развития. Более того, регенерация неиспользуемых территорий и городских браунфилдов — ключевой элемент устойчивого развития городов и поселков. Грамотно разработанные проекты позволят эффективно использовать пространство, свести к минимуму необходимость вторгаться в окружающий ландшафт и вернуть на неиспользуемые территории общественную жизнь, услуги, культуру и зеленые зоны для отдыха и активного времяпрепровождения.

Недавние примеры, особенно из Праги, показывают, что ожидание изменения зонирования может занять много лет. Поэтому желательно подумать о том, как ускорить этот процесс, чтобы помочь возродить заброшенные городские районы.

Область, в которой я, напротив, не очень согласен с рекомендацией NERV, — это вычеты по ипотечным процентам для жилья, занимаемого владельцами. В прошлом году общественность возмущалась по поводу субсидируемых государством ипотечных кредитов. Это был бы чрезвычайно дорогостоящий и, главное, бессистемный шаг. Для сравнения, возможность вычитать уплаченные проценты из базы подоходного налога — это инструмент, который надежно работает уже долгое время, и было бы жаль его отменять.

Правда, конечно, заключается в том, что вычеты не способствуют увеличению предложения жилья. Однако они являются значимым вознаграждением для тех, кто ответственно относится к своему будущему, приобретая собственное жилье. 

И, в конце концов, изменения в этой области уже произошли несколько лет назад. Действительно, сумма, которую можно вычесть из налогов, была значительно сокращена. До конца 2020 года можно было уменьшить налоговую базу на сумму до 300 000 крон, в настоящее время максимальная сумма составляет 150 000 крон.

Недавно мы провели опрос об отношении чехов к жилью. Как не удивительно, оно показало, что собственный дом очень важен почти для 70% граждан. 

Если к этому добавить тех, для кого собственное жилье хотя бы немного важно, то доля окажется близкой к 100%. Чехи просто хотят владеть собственностью. 

Основная причина — безопасность, которую обеспечивает владение квартирой или домом. По мнению респондентов, арендованное жилье не обладает такой безопасностью.

Традиционно те же вопросы поднимаются и в отношении арендного жилья в этой стране. Люди, ищущие жилье, хотят уверенности в заключении долгосрочных контрактов, а арендодатели в свою очередь требуют большей уверенности в защите своей собственности. Таким образом, решение проблемы заключается, с одной стороны, в заключении долгосрочных договоров, а с другой — в более легком выселении неплатежеспособных или проблемных арендаторов.

Предложения NERV по развитию долгосрочной аренды жилья вызывают симпатию и практичны именно потому, что направлены на решение проблем обеих сторон. Усиление прав одной или другой стороны не улучшит ситуацию, поэтому необходимо устранять барьеры, где бы они ни возникали. И в этом мы не можем не согласиться с NERV. Если это удастся сделать, то мы можем рассчитывать на то, что арендное жилье постепенно станет полноценной альтернативой жилью собственников, а не просто своеобразной перевалочной базой.

Первый пункт доклада NERV — ускорить выдачу разрешений на строительство и завершить реформу строительной процедуры.

В качестве второго шага они предлагают реформировать систему планирования. По их мнению, существующие правила слишком специфичные и негибкие. Реформа должна закрепить достаточное предложение жилья, уменьшить строгость, с которой планы землепользования определяют точное функциональное использование земли, или разрешить жилищное строительство на участках «браунфилд» без необходимости изменения плана землепользования.

Финансирование муниципалитетов за счет бюджетного определения налогов также должно быть изменено. Его увеличение должно стимулировать муниципалитеты разрешать строительство нового жилья.

NERV также рекомендует усилить поддержку долгосрочной аренды, как законодательно, так и через налоги. Например, ограничить существующий недостаток долгосрочной аренды по сравнению с коммерческим использованием квартир для предоставления услуг по размещению.

Правительство также должно внести изменения в правила выселения неплатежеспособных арендаторов. С другой стороны, оно должно законодательно запретить цепочку краткосрочных договоров аренды.

«Материал основан на том, что сегодняшняя жилищная политика ориентирована почти исключительно на спрос. Около 28 миллиардов крон направляется на поддержку ипотеки, создание сбережений и выплату пособий на жилье, что иногда помогает (пособиям), но очень слабо влияет на увеличение предложения доступного жилья», — пояснил социолог Даниэль Прокоп, соавтор материала.