«Свободные квартиры — большая редкость». Арендный бизнес привлекает крупных игроков

16 января 2025
09:30
701
После двух лет стагнации рынка застройщики снова начали строительство, которое они откладывали из-за отсутствия интереса. Они начнут строить больше для крупных инвесторов, которые хотят сдавать квартиры в аренду.
Рынок арендного жилья, поддерживаемый крупными инвесторами, растет. Девелоперы строят для компаний и фондов, которые все больше ориентируются на арендный бизнес. Если в прошлом году таким образом было построено около 800 объектов, то в следующем году их число, как ожидается, почти удвоится.

«В нашей базе данных, включающей новостройки с пятьюдесятью и более квартирами, зарегистрировано более 12 000 квартир в Праге. Четверть из них находится в стадии строительства, а около половины — в процессе подготовки», — говорит Йиржи Кубанек, инвестиционный аналитик компании BTR Consulting.

Интерес, который отчасти вызван все более низкой доступностью собственного жилья, обуславливает высокий уровень заполняемости квартир. Согласно анализу BTR Consulting, в настоящее время он составляет 6%.

«Однако на практике свободные квартиры — большая редкость. В основном это проекты, выведенные на рынок в прошлом году, где средний уровень вакантных площадей составляет 23%. Обычно на заселение нового проекта с момента его открытия уходит один год», — поясняет Кубанек, добавляя, что в старых объектах вакантных квартир почти не бывает.

Отсутствие строительства

По словам Михала Хинка, партнера пражской юридической фирмы DLA, зарубежная практика показывает, что нормальный уровень вакантных площадей для объектов, управляемых институциональными инвесторами, составляет не менее 3%.

«Чешский рынок демонстрирует недостаточное строительство таких объектов. Как только на рынке появляется новый объект, он сразу же исчезает», — комментирует Глинка текущее состояние рынка аренды, на котором доминируют крупные инвесторы.

Причины, по которым арендных квартир по-прежнему мало, те же, что и в случае строительства для индивидуальных покупателей. Сложная разрешительная документация, которая для крупных проектов занимает годы.

Прибыльный бизнес для застройщика

Девелоперы уже несколько лет заинтересованы в этом виде бизнеса, несмотря на то, что продажа большего количества единиц жилья означает для них более низкую маржу.

«Продажа проектов институциональным инвесторам по-прежнему выгодна для нас, несмотря на более низкую маржу. Мы быстрее получаем деньги, нам нужно меньше людей, чтобы заключить сделку, и нет необходимости обсуждать смену клиента. Риск во время переговоров также ниже», — комментирует Ондржей Буршик, генеральный директор компании Metrostav.

Петр Дуфек, главный экономист Кредитас, также подтверждает аппетит застройщиков к строительству крупных арендных проектов.

«Мы видим, как девелоперы объявляют о новых проектах, предназначенных специально для сдачи в аренду, или сообщают о заинтересованности инвесторов в покупке целых портфелей квартир. Это сегмент для долгосрочных инвестиций со стабильной доходностью, поэтому я не вижу причин, по которым он не должен продолжать расширяться», — сказал он.

Михал Хинк из DLA Paper считает, что число сделок между девелоперами и инвесторами сейчас не отстает от прошлого года. «В прошлом году на рынке капитала было заключено около пяти крупных сделок. В этом году ситуация будет аналогичной. Некоторые переговоры уже ведутся», — сказал он.

За счет жилья, занимаемого собственниками

На практике речь может идти о более чем 1 000 новых квартир, которые застройщики направят в сегмент аренды.

«Но это не значит, что на рынке будет построено так много квартир. Застройщики продают эти квартиры в ущерб первоначальному плану по продаже квартир индивидуальным покупателям», — пояснил Ондржей Буршик из Metrostav.

Для сравнения, количество построенных квартир на весь 2023 год в Праге составило около 6 500 квартир.

По мнению экспертов, дальнейшему развитию также способствовал бы больший приток иностранных инвесторов. Однако из-за неразвитости рынка им практически не из чего выбирать.

«Сделки по аренде жилья происходят за счет чешских денег. Интерес иностранных инвесторов будет зависеть от того, достаточно ли инвестиционно интересных проектов», — говорит Михал Хинк.

Однако в скором времени на чешском рынке могут появиться деньги из-за рубежа, например, из Великобритании. «Их желание инвестировать в арендное жилье огромно. Я думаю, что Чешская Республика вскоре может стать для них интересной», — добавил он.

Примеры крупнейших сделок на чешском рынке аренды в 2024 году:

Vysočanský mlýn

300 квартир в проекте Vysočanský mlýn были куплены у Metrostav Development жилищным фондом Mint в июне этого года. Фонд приобрел в свой портфель примерно половину всего комплекса «Высочанский млин». Mint уже приобрел около 170 квартир в этом месте у компании Finep за 1 миллиард крон в 2023 году.

Проект будет завершен к концу 2026 года. Первые арендаторы могут въехать уже в начале 2027 года.

Стоимость сделки не разглашается. Но, по данным HN, фонд заплатил за недвижимость около 1,4 миллиарда крон.

Nová Elektra

В июне этого года риэлторская группа AFI Europe заключила соглашение с застройщиком Finep, согласно которому компания построит для него более 300 жилых объектов в рамках проекта Nová Elektra в Праге 9.

Стоимость сотрудничества между двумя компаниями составляет от 2 до 3 миллиардов крон.

Резиденция U Šárky

Платформа XPlace, управляемая Пражским архиепископством, договорилась о приобретении с застройщиком Finep в феврале этого года. Она приобрела 57 квартир для сдачи в аренду в проекте U Šárky в Праге 6.

Стоимость сделки составила сотни миллионов крон.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :