Ипотека отнимает все больше денег у семейного бюджета. Число должников может вырасти
24 января 2025
10:00
908
Чешский банковский рынок ожидает в этом году приток новых клиентов, желающих взять кредит на жилье. При этом растет число тех, у кого могут возникнуть проблемы с погашением кредита.
Уже в прошлом году чешские банки отмечали возобновление спроса на жилье в связи с падением процентных ставок, а значит, и возвращение клиентов, обращающихся за ипотечными кредитами. В этом году они ожидают дальнейшего роста. По оценкам опрошенных банков, в 2025 году рынок новых ипотечных кредитов может вырасти на десятки процентов.
Увеличится как их количество, так и объем. Все более высокие цены на недвижимость заставляют соискателей кредитов брать все больше и больше. Только за последний год средняя сумма ипотечного кредита выросла с 3,37 до 3,86 миллиона крон. Помимо того, что заявителю придется дольше копить на обязательные 20% от суммы займа (LTV), прежде чем ему одобрят кредит, растет риск возникновения проблем с выплатой ипотеки, учитывая более низкие темпы роста доходов населения Чехии.
Фактически, выплаты по кредиту уже отнимают все большую часть ежемесячного дохода. По данным Чешского национального банка (ЧНБ), более половины владельцев ипотечных кредитов уже превысили рекомендуемый лимит в 40%. Это значение сокращенно называется DSTI и представляет собой процентное соотношение общей суммы всех ежемесячных выплат к чистому ежемесячному доходу заявителя на кредит. ЧНБ отменил лимит DSTI в 2023 году.
«DSTI уже находится на довольно высоком уровне. Если так будет продолжаться и дальше, то не исключено, что Центробанк может вмешаться уже в этом году», — говорит Давид Эйм, вице-председатель ипотечного брокера Gepard Finance, добавляя, что центральные банкиры могут рассмотреть возможность возвращения параметра DSTI примерно через полтора года.
«С другой стороны, DSTI зависит от процентных ставок, которые сегодня выше, чем мы привыкли в прошлые годы», — добавляет он.
Во второй половине прошлого года выплаты по кредитам составляли более 45% ежемесячного дохода для двух из пяти среднестатистических клиентов банка. Для 2,5% кредитов выплаты превысили даже 60% от общего ежемесячного дохода. Для сравнения, в 2021 году, до значительного повышения процентных ставок, эта доля составляла менее одного процента.
Показатель DTI, измеряющий отношение общей суммы долга к общему годовому чистому доходу, также растет. Во второй половине 2024 года 11% кредитов превышали рекомендованное центральным банком значение.
В осеннем отчете о финансовой стабильности, который регулярно выпускается центральным банком, также говорится о росте субстандартного кредитования. «Объем кредитов с более рискованными характеристиками немного увеличился, но системное измерение рисков, возникающих при выдаче новых кредитов, остается низким. По этой причине Совет сохранил предельные значения показателей кредитования DTI и DSTI деактивированными», — говорится в отчете.
По словам пресс-секретаря ЧНБ Петры Влчковой, планы не изменились с момента выхода отчета.
«Несмотря на наблюдаемое восстановление, текущее развитие ипотечного рынка не представляет системных рисков для финансовой стабильности банков или домохозяйств. Поэтому нет необходимости активировать кредитные индикаторы DTI и DSTI», — говорится в заявлении пресс-секретаря центрального банка.
По ее словам, более выраженное долгосрочное восстановление ипотечного рынка, сопровождающееся смягчением банками стандартов и условий ипотечного кредитования, будет представлять риск для финансовой стабильности.
«Это приведет к тому, что ипотечные кредиты с более высоким уровнем долга к доходу будут выдаваться в больших объемах, даже домохозяйствам с более низким уровнем дохода и меньшими финансовыми резервами. В настоящее время мы не наблюдаем подобной ситуации, но мы будем продолжать регулярно оценивать дальнейшее развитие событий», — сказала Петра Влчкова, представитель ЧНБ.
Отмена фиксации означает увеличение нагрузки
Вопрос погашения может стать проблемой и для клиентов, которые в этом году должны рефинансировать свою ипотеку. Например, в случае пятилетней фиксации клиент подписывает кредит в 2020 году по ставке около двух процентов. Сегодня, по данным Hypoindex, средняя ставка составляет около 5%. На практике он сталкивается с увеличением ежемесячных расходов на тысячи крон.
Согласно прошлогоднему исследованию Чешской банковской ассоциации (CBA), примерно для 50% клиентов, которым в ближайшие годы предстоит рефиксация ипотеки, это также будет означать необходимость начать больше экономить.
«Продолжающийся рост реальной заработной платы и снижение ставок по ипотечным кредитам уменьшают долю домохозяйств, которые обеспокоены своей способностью погасить ипотечный кредит после рефинансирования ипотеки, по сравнению с прошлым годом. Две трети из них ожидают, что после реструктуризации смогут выплачивать ипотеку так же хорошо, как и раньше. Однако половина из них ожидает, что им придется сократить некоторые свои расходы», — добавляет Якуб Зайдлер, главный экономист CBA.
Банки не боятся
Однако банки пока не обеспокоены ростом риска невозврата кредитов. «В целом мы оцениваем рискованность клиентов как стабильную. Критерии одобрения кредитов также в целом стабильны», — говорит Моника Горжинкова, пресс-секретарь ČSOB.
Такого же мнения придерживается и Česká spořitelna. «Таким образом, в ближайшие годы доля рефинансирующих клиентов будет составлять меньшинство в нашем портфеле, и мы не предвидим риска роста неработающих ипотечных кредитов», — сказал представитель банка Филип Грубы.
«Даже в то время, когда ставки по ипотечным кредитам превышали шесть процентов, среди наших клиентов не наблюдалось роста неплатежей. Доля неработающих ипотечных кредитов составляет около 0,1% в течение последних пяти лет», — сказал пресс-секретарь.
Увеличится как их количество, так и объем. Все более высокие цены на недвижимость заставляют соискателей кредитов брать все больше и больше. Только за последний год средняя сумма ипотечного кредита выросла с 3,37 до 3,86 миллиона крон. Помимо того, что заявителю придется дольше копить на обязательные 20% от суммы займа (LTV), прежде чем ему одобрят кредит, растет риск возникновения проблем с выплатой ипотеки, учитывая более низкие темпы роста доходов населения Чехии.
Фактически, выплаты по кредиту уже отнимают все большую часть ежемесячного дохода. По данным Чешского национального банка (ЧНБ), более половины владельцев ипотечных кредитов уже превысили рекомендуемый лимит в 40%. Это значение сокращенно называется DSTI и представляет собой процентное соотношение общей суммы всех ежемесячных выплат к чистому ежемесячному доходу заявителя на кредит. ЧНБ отменил лимит DSTI в 2023 году.
«DSTI уже находится на довольно высоком уровне. Если так будет продолжаться и дальше, то не исключено, что Центробанк может вмешаться уже в этом году», — говорит Давид Эйм, вице-председатель ипотечного брокера Gepard Finance, добавляя, что центральные банкиры могут рассмотреть возможность возвращения параметра DSTI примерно через полтора года.
«С другой стороны, DSTI зависит от процентных ставок, которые сегодня выше, чем мы привыкли в прошлые годы», — добавляет он.
Во второй половине прошлого года выплаты по кредитам составляли более 45% ежемесячного дохода для двух из пяти среднестатистических клиентов банка. Для 2,5% кредитов выплаты превысили даже 60% от общего ежемесячного дохода. Для сравнения, в 2021 году, до значительного повышения процентных ставок, эта доля составляла менее одного процента.
Показатель DTI, измеряющий отношение общей суммы долга к общему годовому чистому доходу, также растет. Во второй половине 2024 года 11% кредитов превышали рекомендованное центральным банком значение.
В осеннем отчете о финансовой стабильности, который регулярно выпускается центральным банком, также говорится о росте субстандартного кредитования. «Объем кредитов с более рискованными характеристиками немного увеличился, но системное измерение рисков, возникающих при выдаче новых кредитов, остается низким. По этой причине Совет сохранил предельные значения показателей кредитования DTI и DSTI деактивированными», — говорится в отчете.
По словам пресс-секретаря ЧНБ Петры Влчковой, планы не изменились с момента выхода отчета.
«Несмотря на наблюдаемое восстановление, текущее развитие ипотечного рынка не представляет системных рисков для финансовой стабильности банков или домохозяйств. Поэтому нет необходимости активировать кредитные индикаторы DTI и DSTI», — говорится в заявлении пресс-секретаря центрального банка.
По ее словам, более выраженное долгосрочное восстановление ипотечного рынка, сопровождающееся смягчением банками стандартов и условий ипотечного кредитования, будет представлять риск для финансовой стабильности.
«Это приведет к тому, что ипотечные кредиты с более высоким уровнем долга к доходу будут выдаваться в больших объемах, даже домохозяйствам с более низким уровнем дохода и меньшими финансовыми резервами. В настоящее время мы не наблюдаем подобной ситуации, но мы будем продолжать регулярно оценивать дальнейшее развитие событий», — сказала Петра Влчкова, представитель ЧНБ.
Отмена фиксации означает увеличение нагрузки
Вопрос погашения может стать проблемой и для клиентов, которые в этом году должны рефинансировать свою ипотеку. Например, в случае пятилетней фиксации клиент подписывает кредит в 2020 году по ставке около двух процентов. Сегодня, по данным Hypoindex, средняя ставка составляет около 5%. На практике он сталкивается с увеличением ежемесячных расходов на тысячи крон.
Согласно прошлогоднему исследованию Чешской банковской ассоциации (CBA), примерно для 50% клиентов, которым в ближайшие годы предстоит рефиксация ипотеки, это также будет означать необходимость начать больше экономить.
«Продолжающийся рост реальной заработной платы и снижение ставок по ипотечным кредитам уменьшают долю домохозяйств, которые обеспокоены своей способностью погасить ипотечный кредит после рефинансирования ипотеки, по сравнению с прошлым годом. Две трети из них ожидают, что после реструктуризации смогут выплачивать ипотеку так же хорошо, как и раньше. Однако половина из них ожидает, что им придется сократить некоторые свои расходы», — добавляет Якуб Зайдлер, главный экономист CBA.
Банки не боятся
Однако банки пока не обеспокоены ростом риска невозврата кредитов. «В целом мы оцениваем рискованность клиентов как стабильную. Критерии одобрения кредитов также в целом стабильны», — говорит Моника Горжинкова, пресс-секретарь ČSOB.
Такого же мнения придерживается и Česká spořitelna. «Таким образом, в ближайшие годы доля рефинансирующих клиентов будет составлять меньшинство в нашем портфеле, и мы не предвидим риска роста неработающих ипотечных кредитов», — сказал представитель банка Филип Грубы.
«Даже в то время, когда ставки по ипотечным кредитам превышали шесть процентов, среди наших клиентов не наблюдалось роста неплатежей. Доля неработающих ипотечных кредитов составляет около 0,1% в течение последних пяти лет», — сказал пресс-секретарь.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
