Аренда vs. ипотека. Чехия возвращается к нормальной жизни, показывают цифры
19 февраля 2025
10:00
4949
Разрыв между расходами на выплату ипотеки и оплатой аренды сокращается. В одном из регионов Чехии спустя более чем два года ипотека даже начала снова окупаться с точки зрения ежемесячных расходов.
В течение многих лет ипотечный платеж был дешевле месячной арендной платы — неудивительно, что когда у чехов был выбор, большинство из них выбирали кредит. Но высокие процентные ставки, которые уже более двух лет доминируют на рынке недвижимости, перевернули это уравнение и вытеснили с ипотечного рынка значительную часть тех, кто заинтересован в собственном жилье.
Данные, имеющиеся в распоряжении SZ Byznys, показывают, что разрыв между арендной платой и ипотечными платежами снова начинает сокращаться. В одном из регионов Чешской Республики выплата кредита в виде ежемесячных расходов по сравнению с арендной платой даже начала окупаться.
За аренду 60-метровой квартиры в Устецком крае человек платит на 1 494 кроны больше, чем если бы он выплачивал ипотечный кредит за ту же недвижимость.
Отношение выплат по ипотеке к арендной плате
Согласно текущим средним ценам предложения недвижимости, которые отображает портал недвижимости Sreality.cz, кроме Устецкого края, ежемесячный платеж по ипотеке ближе всего к средней арендной плате в Среднечешском и Моравско-Силезском краях, где владелец квартиры платит в рассрочку менее чем на 2 000 крон больше, чем за аренду.
Для сравнения, еще в 2020 году анализ показал преимущество жизни в собственном доме, где ипотечные платежи часто обходятся на сотни и тысячи крон дешевле. Средний платеж по ипотеке тогда составлял 10 567 крон, в то время как чехи платили за аренду в среднем 12 817 крон.
По словам Михала Пиха, управляющего директора сервера недвижимости Reality Čechy, спрос на приобретение недвижимости может значительно возрасти в тех населенных пунктах, где разница между выплатой по ипотечному кредиту и средней арендной платой существенно сокращается.
«Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам является для многих покупателей правильной мотивацией для приобретения собственной недвижимости. Это наиболее заметно среди тех, кто откладывал покупку недвижимости в течение последних двух-трех лет», — рассказал SZ Byznys Михал Пих.
Это подтверждает и ипотечный эксперт, заместитель председателя Gepard Finance Давид Эйм. «Если у семьи есть возможность владеть квартирой и весь платеж по ипотеке меньше, чем арендная плата, то ее приобретение имеет смысл. В этом случае ипотека, по сути, является экономически выгодным решением», — поясняет он.
Он также напомнил, что сиюминутный эффект — это одно, а перспектива владения недвижимостью в итоге — совсем другое. Поэтому все зависит от конкретной ситуации и планов конкретного человека.
Квартира как инвестиция
«В такой ситуации покупка имеет смысл и как инвестиция. Однако такое развитие событий повлечет за собой значительное увеличение спроса и, конечно же, давление на цены на недвижимость», — добавил Давид Эйм.
По мнению Йиржи Сикоры, ипотечного аналитика Swiss Life Select, на чешском рынке недвижимости не наблюдается значительного роста продаж квартир, предназначенных исключительно для инвестиций.
«Как мы уже видели в прошлом, огромный интерес к покупке инвестиционных квартир был вызван скорее очень низкими процентными ставками по ипотеке и, соответственно, большей доступностью недвижимости», — сказал он.
Несмотря на эту тенденцию, разрыв между арендной платой и ипотекой увеличился в Карловарском и Либерецком краях. На севере страны в настоящее время человек платит за аренду типовой квартиры примерно на 7 000 крон меньше, чем в случае ипотечного платежа. Еще в феврале 2023 года эта разница была на несколько сотен крон меньше.
Помимо процентной ставки по ипотеке, которая за последние два года снизилась в среднем примерно на 1,2%, развитие ситуации в отдельных регионах логично связано с ценами на аренду и недвижимость, которые в Чехии растут по-разному в зависимости от местоположения.
«Рост цен на квартиры в 2024 году составит около 8-9%, а рост арендной платы, по нашим оценкам, — около 6-7%», — говорит Штепан Гьюрич, владелец агентства недвижимости Re/Max Horizont.
Рост цен на квартиры отразился и на средней ставке по ипотеке. По данным Чешской банковской ассоциации, в январе она достигла 3,92 миллиона крон, что на 15% больше, чем год назад.
Арендная плата растет быстрее, чем цены на недвижимость
Однако в этом году Штепан Гьюрич из Re/Max Horizont ожидает, что арендная плата будет расти быстрее, чем цены на недвижимость.
«Учитывая ожидаемый рост арендной платы в Чехии и ожидаемую стагнацию или небольшое снижение ипотечных ставок, сумма арендной платы будет все больше приближаться к ипотечному платежу», — прогнозирует эксперт по недвижимости.
По словам Петра Ганы, директора по недвижимости и строительству компании Deloitte, помимо расчетов, при принятии решения между собственностью и арендой играют роль и другие факторы.
«Собственный дом ассоциируется с неопределенным будущим в плане пенсионного обеспечения, и это мотивирует домохозяйства к покупке собственного жилья как формы безопасности в пожилом возрасте», — говорит один из факторов, эксперт по недвижимости из компании Deloitte.
По его словам, собственный дом также рассматривается как долгосрочное, а иногда и постоянное решение проблемы с жильем.
«В нынешних условиях аренда воспринимается как краткосрочное и довольно ненадежное решение. Большинство современных договоров аренды заключаются на определенный срок, обычно на один год, и это не дает арендаторам возможности планировать долгосрочную перспективу», — говорит Петр Гана.
«У вас есть возможность постоянно повышать стоимость собственной квартиры с помощью дополнительных инвестиций и регулярного обслуживания. В арендном жилье любые изменения могут быть обусловлены согласием владельца», — добавил он.
Данные, имеющиеся в распоряжении SZ Byznys, показывают, что разрыв между арендной платой и ипотечными платежами снова начинает сокращаться. В одном из регионов Чешской Республики выплата кредита в виде ежемесячных расходов по сравнению с арендной платой даже начала окупаться.
За аренду 60-метровой квартиры в Устецком крае человек платит на 1 494 кроны больше, чем если бы он выплачивал ипотечный кредит за ту же недвижимость.
Отношение выплат по ипотеке к арендной плате
Согласно текущим средним ценам предложения недвижимости, которые отображает портал недвижимости Sreality.cz, кроме Устецкого края, ежемесячный платеж по ипотеке ближе всего к средней арендной плате в Среднечешском и Моравско-Силезском краях, где владелец квартиры платит в рассрочку менее чем на 2 000 крон больше, чем за аренду.
Для сравнения, еще в 2020 году анализ показал преимущество жизни в собственном доме, где ипотечные платежи часто обходятся на сотни и тысячи крон дешевле. Средний платеж по ипотеке тогда составлял 10 567 крон, в то время как чехи платили за аренду в среднем 12 817 крон.
По словам Михала Пиха, управляющего директора сервера недвижимости Reality Čechy, спрос на приобретение недвижимости может значительно возрасти в тех населенных пунктах, где разница между выплатой по ипотечному кредиту и средней арендной платой существенно сокращается.
«Снижение процентных ставок по ипотечным кредитам является для многих покупателей правильной мотивацией для приобретения собственной недвижимости. Это наиболее заметно среди тех, кто откладывал покупку недвижимости в течение последних двух-трех лет», — рассказал SZ Byznys Михал Пих.
Это подтверждает и ипотечный эксперт, заместитель председателя Gepard Finance Давид Эйм. «Если у семьи есть возможность владеть квартирой и весь платеж по ипотеке меньше, чем арендная плата, то ее приобретение имеет смысл. В этом случае ипотека, по сути, является экономически выгодным решением», — поясняет он.
Он также напомнил, что сиюминутный эффект — это одно, а перспектива владения недвижимостью в итоге — совсем другое. Поэтому все зависит от конкретной ситуации и планов конкретного человека.
Квартира как инвестиция
«В такой ситуации покупка имеет смысл и как инвестиция. Однако такое развитие событий повлечет за собой значительное увеличение спроса и, конечно же, давление на цены на недвижимость», — добавил Давид Эйм.
По мнению Йиржи Сикоры, ипотечного аналитика Swiss Life Select, на чешском рынке недвижимости не наблюдается значительного роста продаж квартир, предназначенных исключительно для инвестиций.
«Как мы уже видели в прошлом, огромный интерес к покупке инвестиционных квартир был вызван скорее очень низкими процентными ставками по ипотеке и, соответственно, большей доступностью недвижимости», — сказал он.
Несмотря на эту тенденцию, разрыв между арендной платой и ипотекой увеличился в Карловарском и Либерецком краях. На севере страны в настоящее время человек платит за аренду типовой квартиры примерно на 7 000 крон меньше, чем в случае ипотечного платежа. Еще в феврале 2023 года эта разница была на несколько сотен крон меньше.
Помимо процентной ставки по ипотеке, которая за последние два года снизилась в среднем примерно на 1,2%, развитие ситуации в отдельных регионах логично связано с ценами на аренду и недвижимость, которые в Чехии растут по-разному в зависимости от местоположения.
«Рост цен на квартиры в 2024 году составит около 8-9%, а рост арендной платы, по нашим оценкам, — около 6-7%», — говорит Штепан Гьюрич, владелец агентства недвижимости Re/Max Horizont.
Рост цен на квартиры отразился и на средней ставке по ипотеке. По данным Чешской банковской ассоциации, в январе она достигла 3,92 миллиона крон, что на 15% больше, чем год назад.
Арендная плата растет быстрее, чем цены на недвижимость
Однако в этом году Штепан Гьюрич из Re/Max Horizont ожидает, что арендная плата будет расти быстрее, чем цены на недвижимость.
«Учитывая ожидаемый рост арендной платы в Чехии и ожидаемую стагнацию или небольшое снижение ипотечных ставок, сумма арендной платы будет все больше приближаться к ипотечному платежу», — прогнозирует эксперт по недвижимости.
По словам Петра Ганы, директора по недвижимости и строительству компании Deloitte, помимо расчетов, при принятии решения между собственностью и арендой играют роль и другие факторы.
«Собственный дом ассоциируется с неопределенным будущим в плане пенсионного обеспечения, и это мотивирует домохозяйства к покупке собственного жилья как формы безопасности в пожилом возрасте», — говорит один из факторов, эксперт по недвижимости из компании Deloitte.
По его словам, собственный дом также рассматривается как долгосрочное, а иногда и постоянное решение проблемы с жильем.
«В нынешних условиях аренда воспринимается как краткосрочное и довольно ненадежное решение. Большинство современных договоров аренды заключаются на определенный срок, обычно на один год, и это не дает арендаторам возможности планировать долгосрочную перспективу», — говорит Петр Гана.
«У вас есть возможность постоянно повышать стоимость собственной квартиры с помощью дополнительных инвестиций и регулярного обслуживания. В арендном жилье любые изменения могут быть обусловлены согласием владельца», — добавил он.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
