Комментарий: рост цен на квартиры в Чехии оттеснил молодые семьи. Теперь недвижимость покупают богатые пары

Рынок жилья в 2024 году удивляет тем, насколько динамично он развивается. Это касается не только продаж новых и старых квартир, но и арендной платы. Динамика цен в конце прошлого года превысила 5% годового роста во всех этих сегментах. Таким образом, цены на жилье снова растут, причем в период с 2021 по 2024 год цены вырастут почти на 40%, а зарплаты — на 20%. Из-за нынешней инфляции настроение среди потребителей было и остается в целом довольно пессимистичным.

Тем не менее спрос выше среднего, и очень интересно посмотреть, за счет чего он формируется. Действительно, социоэкономика тех, кто сегодня может позволить себе собственное жилье, или тех, кто сейчас является новым потребителем арендного жилья, существенно изменилась.

Сколько стоит покупка собственного жилья

Я понимаю, что работа со средними показателями может ввести в заблуждение. Тем не менее, чтобы проиллюстрировать, насколько сильно изменилась социально-экономическая ситуация и рынок жилья за последние 20 лет, я сознательно буду работать с ними, поскольку они очень хорошо демонстрируют изменения.

Если в 2005 году человек со средней зарплатой мог спокойно позволить себе семейный дом, то к 2024 году он уже на 11 процентных пунктов превысит рекомендуемый максимум по параметру DSTI (отношение выплат по долгам к чистому доходу). Это можно рассматривать как своего рода верхний предел того, что банк готов дать клиенту в кредит на жилье, чтобы избежать риска дефолта. Уже сейчас заметно изменение социально-экономического положения тех, кто мог бы позволить себе владеть жильем и снимать его.

Падение ставок не компенсирует рост цен на жилье

Может показаться, что процентные ставки являются причиной того, что жилье, занимаемое владельцами, становится все более доступным, а ипотека — все менее доступной. Однако доступность жилья для владельцев обусловлена ростом ипотечных ставок и ростом цен на жилье. Иными словами, в разложенном виде рост ипотечных выплат обусловлен в основном ценами на жилье.

Хотя ожидание снижения ставок по ипотеке имеет значение, на практике ставки, скорее всего, снизятся не более чем на 1,0-1,5 процентного пункта. Возвращение к уровню 2% не ожидается. Однако даже если это произойдет, это уменьшит общую сумму выплат примерно на 6,5 тысяч в месяц (до чуть менее 14 тысяч в месяц). Это, конечно, немаленькая сумма, но эффект от изменения цен на жилье ее не компенсирует.

Если бы мы рассматривали, какую квартиру мог позволить себе человек в 2005 году, чтобы быть в верхней части DSTI (45 %), то это была бы квартира площадью 130 м2. Однако в настоящее время она более чем в два раза меньше —  это 60-метровая квартира.

Более того, если среднестатистический работник купит среднюю квартиру площадью 75 м2 (с тремя спальнями) по сегодняшним ценам, его DSTI достигнет 56%. Но предел составляет 45%. Таким образом, чтобы уложиться в лимит DSTI, соискателю ипотеки придется уменьшить площадь квартиры на целых 15 м2.

Как изменился социально-экономический статус людей

Социально-экономический статус людей, которые сегодня могут позволить себе собственный дом, значительно изменился. Если в 2005 году для владения собственным жильем достаточно было зарабатывать на уровне от медианного до среднего; то в 2024 году для владения собственным жильем (чтобы соответствовать параметру DSTI) человек должен либо выбрать жилье меньшего размера, либо зарабатывать больше, чем 75-80 % населения. Помимо критериев дохода, ужесточились и критерии активов — насколько необходим собственный капитал. Если в 2005 году можно было использовать 100-процентную ипотеку, то сейчас, как правило, требуется не менее 20 % собственных средств.

Однако изменились не только требования к уровню дохода; существенно изменились и профессии, которые могут позволить себе собственное жилье. Изменились также уровень образования и семейное положение покупателей.