Жители квартир субсидируют жизнь тех, кто живет в доме. Города должны удорожить парковку, считает экономист Душек

Хотя Иван Бартош больше не является министром регионального развития, а «Пираты» не входят в правительственную коалицию, Либор Душек продолжает работать в министерстве в качестве главы аналитического отдела. По его собственным словам, он надеется, что сможет продолжить свою деятельность, хотя и в сокращенном виде, в долгосрочной перспективе. По его мнению, участие ученых в анализе и законотворчестве непосредственно «у истоков» полезно и для них, и для государства.

Кроме того, в последние годы он все больше интересуется городской жизнью, градостроительством и связью между экономическими и социальными законами. И в этом отношении то, как и где мы живем, является ключевым вопросом, который имеет широкие последствия для функционирования общества в целом. «Если города построены хорошо, это способствует развитию общественной жизни, снижает зависимость от автомобилей и напрямую влияет на здоровье жителей», — объясняет выпускник Чикагского и Пражского Карлова университетов.

Поскольку цены на недвижимость снова начали стремительно расти, одновременно растут цены на аренду, ведется борьба с затянувшимся и неадекватным строительством, в общественном пространстве все чаще говорят о недоступности жилья — как собственного, так и арендного. Команда Душека занимается разработкой идей, что с этим делать, хотя он признает, что предстоящий путь будет долгим, болезненным и трудным, поскольку он предполагает, в частности, ряд непопулярных изменений в законодательстве.

— Насколько велика проблема доступности жилья в Чешской Республике?

— Это действительно большая проблема для тех, кто не имеет собственной недвижимости и в скором времени будет нуждаться в жилье — будь то люди, снимающие площадь и часто вынужденные ее менять, или молодые люди, ищущие свое первое собственное жилище. Наибольший спрос, естественно, наблюдается в Праге, Брно и других крупных городах или их спутниках, где сосредоточено большинство рабочих мест.

В то же время особенностью Чехии является то, что более 70% семей живут в собственном доме. Для этих людей рост цен не является проблемой, поскольку им больше не нужно ничего покупать. Некоторые даже воспринимают их как повышение стоимости своей собственности, хотя это скорее бухгалтерский эффект — если бы они продали недвижимость, им все равно пришлось бы покупать другую, более дорогую. Впрочем, проблема возникает у их детей, которые однажды унаследуют дорогую недвижимость, а до этого будут платить за очень дорогое проживание.

— Теперь я задаюсь вопросом: проблема в основном в том, что люди хотят перейти от аренды к владению собственным домом, или в том, что ситуация осложняется для тех, кто продолжает снимать, потому что арендная плата будет резко расти?

За последние 10 лет номинальные доходы выросли примерно на 60%. Но арендная плата росла быстрее, чем доходы, еще до ковида, и к настоящему времени выросла примерно на 80%. Цены на квартиры, которые можно купить, выросли еще сильнее — на 140%.

В этом и заключается основная трудность. Уровень жизни в целом растет. Но жилье — одна из самых важных статей вашего бюджета, которая в значительной степени влияет на качество жизни, — дорожает гораздо быстрее, чем зарплата. Как арендное, так и цены на покупку.

— Не потому ли, что стоимость жилья в Чехии просто догоняет Западную Европу. Разве не было такого, что раньше мы тратили непропорционально меньше, а теперь догоняем?

— Это распространенный аргумент, но реальность несколько иная. Если сравнивать Прагу с другими крупными городами Центральной и Западной Европы, то она оказывается одной из наименее доступных столиц по соотношению стоимости жилья и доходов. Копенгаген, Стокгольм, Вена, Варшава или Будапешт — они более доступны для своих жителей.

Конечно, есть и чрезвычайно дорогие города, такие как Нью-Йорк, Лондон или Сан-Франциско, но это глобальные мегаполисы с другим экономическим контекстом и гораздо более высокими доходами. По сравнению с городами, которые находятся ближе к Праге, реальность очевидна — Прага дорогая. Более того, почти вся Чехия переживает сопоставимый рост цен на недвижимость.

— Но что с этим можно сделать? Ведь это вечный вопрос, который будет преследовать и это, и следующее правительство.

— Решения есть, но не одно чудодейственное. Просто строить больше — недостаточно, так же как и субсидированное муниципальное жилье не решит проблему. В правительственном Национальном экономическом совете мы предложили список мер, которые я бы разделил на два основных направления. Первый путь, заключается в расширении предложения жилья — совершенствовании рынка, частичном дерегулировании и устранении барьеров на пути строительства. В долгосрочной перспективе это приведет к снижению цен. Но даже это не поможет всем. Поэтому существует другая сторона — роль государственного сектора и адресная поддержка тех, кто не может получить жилье сегодня, даже если бы оно стало немного дешевле. Ключевым является сочетание обоих подходов: более эффективного рынка и помощи тем, кто в ней нуждается.

— Давайте рассмотрим это шаг за шагом. О дерегулировании сейчас говорят на многих уровнях. В контексте строительства говорят о чрезвычайно длительных процессах получения разрешений, но, положа руку на сердце, нынешнее правительство мало что с этим делает.

— Скорость процесса получения разрешений очень важна, но в Чешской Республике ей уделяется слишком много внимания. Более фундаментальная проблема заключается в отсутствии ясности правил и взаимосвязи между регулированием и территориальным планированием.

Застройщик может иметь проект, полностью соответствующий плану зонирования, но при этом очень долго получать разрешение из-за противодействия соседей. Часто это приводит к компромиссам, как правило, к сокращению проектов, что ухудшает их экономику и в конечном итоге приводит к росту цен на жилье. Решением проблемы могла бы стать большая предсказуемость — если план предусматривает шесть этажей, то проект должен автоматически проходить. Главное — установить предсказуемые ограничения на то, что застройщик может построить в момент подготовки плана, независимо от того, как мы его называем — зонирование, развитие или регулирование. Чтобы избежать споров на более поздних этапах.

— Непредсказуемость процесса получения разрешений — это то, что очень беспокоит строителей. Почему политики давно не изменили эту ситуацию? Они это знают.

— Коренная реформа территориального планирования возможна, и мы работаем над этим в Министерстве регионального развития в составе группы, которая ищет консенсус среди заинтересованных сторон, а также черпает вдохновение в зарубежных моделях. Проблема чешской системы заключается в чрезвычайной детализации планов зонирования, которые определяют, что на участке земли можно строить только жилье или промышленные объекты, но при этом являются абстрактными. Соседи часто не участвуют в их создании и высказывают возражения только в ходе реализации проекта, что приводит к спорам и задержкам.
Новая концепция упростит генеральные планы — они будут определять основной характер района, общественные пространства и инфраструктуру, а детали будут регулироваться планами развития. Они позволят заранее определить высоту зданий или плотность застройки. Получение разрешения на само строительство, если оно соответствует плану развития, должно стать гораздо проще, и его больше не будут блокировать возражения соседей. Это значительно ускорит процесс.

— Таким образом, нельзя будет заблокировать проект, если он соответствует заранее утвержденным правилам. Именно к этому призывают разработчики.

— Смысл в том, чтобы заранее определить, что можно строить на участке, и избежать споров. Такой подход также поможет городам, которые хотят иметь квартиры и располагают землей, но не имеют средств для самостоятельного строительства. Чтобы иметь возможность создать исследование, в котором четко прописано, что может расти на участке. Общественность сможет высказать свои замечания до того, как придет инвестор, который затем купит землю у города с гарантией, что после утверждения исследование уже нельзя будет оспорить.

Второй ключевой целью реформы зонирования должна стать дебюрократизация длительного процесса, который, помимо всего прочего, препятствует превращению «браунфилдов» в жилые помещения. Например, на месте неработающей фабрики по-прежнему разрешено строить промышленные объекты, но для строительства квартир требуется изменение зонирования, а этот процесс занимает несколько лет с неопределенными результатами. Решением было бы уже на государственном уровне определить, что, например, браунфилды или коммерческие зоны в городах с хорошей транспортной доступностью автоматически должны иметь возможность строить квартиры без необходимости изменения плана зонирования. И не только квартиры, но и спортивно-оздоровительные или культурные объекты.

— И нужно ли для этого вносить поправки в закон?

— Да, действующее законодательство этого не позволяет. Новый закон о строительстве существенно изменил систему выдачи разрешений на строительство и цифровизацию, но внес лишь косметические изменения в систему планирования. Реально, реформировать все сразу — слишком большой шаг. Но если мы хотим упростить и улучшить всю систему городского строительства и развития, то даже пространственное планирование должно претерпеть фундаментальные изменения. Именно над этим сейчас ведется работа.

— Амбиции состоят в том, чтобы ввести все до выборов?

— Я предполагаю хотя бы конкретное концептуальное предложение о том, как должна выглядеть реформа. Но не парафразированную версию закона.

— Очевидно, что за дороговизной жилья кроется сразу множество взаимосвязанных проблем. Почему?

— Плохие меры и плохое регулирование порождают проблемы, которые, вместо того чтобы устранять причины, решаются введением других новых правил, которые, в свою очередь, порождают другие проблемы — и возникает порочный круг. Эффект снежного кома, когда плохая политика постепенно нагромождается друг на друга.

В качестве примера можно привести строительные нормы, касающиеся парковочных мест. Долгое время было обязательным строить неоправданно большое количество парковочных мест, что удорожало строительство и одновременно способствовало увеличению автомобильного трафика. Недавно, еще при Иване Бартоше, эти нормы были смягчены, что является шагом в правильном направлении — посмотрим, каково будет реальное влияние на строительство и доступность жилья.

— Это полезное изменение, но мне кажется, что о нем почти никто не знает.

— Требование к застройщикам строить обязательные парковки рядом с квартирами на первый взгляд звучит логично. При втором, профессиональном, взгляде возникает ряд проблем. На практике обязательное количество мест, как правило, завышается — например, два места для всех больших квартир, хотя значительная часть семей в таких квартирах имеет только один автомобиль, а иногда и вовсе не имеет его. Это приводит к парадоксальной ситуации — когда парковочные места построены, они продаются квартирам ниже себестоимости, например, за 300 000 крон, хотя зачастую их строительство обходится примерно в 1 миллион крон. Или же они напрямую включаются в стоимость квартиры.

В результате парковочные места фактически субсидируются, и люди покупают их больше, чем если бы они платили полную цену. Это также способствует увеличению числа владельцев автомобилей или использованию служебных машин. Семьи, у которых есть только одна машина или нет ни одной, в итоге субсидируют парковку для тех, у кого больше машин. Стоимость их строительства включается в стоимость всех квартир, и они неоправданно дорожают на сотни тысяч.

Это также приводит к неприглядным решениям — вместо естественных улиц в большинстве новых многоквартирных домов торчат полуразрушенные гаражи, создавая неприятную городскую среду. И это еще одна причина, по которой люди часто блокируют подобные проекты — они не только неизбежно создают новый трафик, но и создают неоправданно высокий поток машин. Более того, они скорее обесценивают район, чем украшают его. И чем больше блокируется развитие, тем дороже становится жилье.

Кроме того, в случае с парковками строгое регулирование пригодилось самим городам. Таким образом, они переложили свою проблему с парковками на застройщиков. У многих муниципальных политиков не хватает смелости ввести рыночные цены на парковку; напротив, они щедро ее субсидируют, а во многих жилых комплексах она и вовсе бесплатна.

Но помимо парковок, проблемой является и муниципальное финансирование. Новые проекты подразумевают расходы на школы и инфраструктуру, но муниципалитеты не имеют достаточных налоговых поступлений от новых жителей. Поэтому NERV также предлагает изменить финансирование, чтобы рост населения также приносил адекватное финансирование, что уменьшит сопротивление развитию и улучшит доступность жилья.

— Как вы думаете, реально ли реализовать нечто подобное? Вероятно, это сработает, но вопрос в том, возможно ли вообще воплотить это в жизнь, когда у нас есть влиятельные политические игроки, такие как мэры, которые не очень-то хотят обсуждать изменения в налоговом бюджетировании.

— Малые муниципалитеты логично отстаивают свои интересы, потому что реформа приведет к тому, что больше денег будет переводиться туда, куда переезжают люди. Один из вариантов предусматривает, что часть НДС на строительные работы будет направляться непосредственно в муниципалитеты, где они ведутся. Такой механизм автоматически обеспечит муниципалитеты средствами для покрытия расходов, связанных с ростом населения и вообще любым строительством.

— Ведь качественное градостроительство и доступность жилья прописаны во всем обществе, даже в тех сферах, которые на первый взгляд не ассоциируются у нас с жильем — например, в здравоохранении.

— Да, это называется «жилищная теория всего» — если города построены хорошо, в человеческом масштабе, это способствует общению людей друг с другом, снижает зависимость от автомобилей и влияет на здоровье жителей. В таких районах, как Винограды и Вевержи, или в новых кварталах, которые строятся в Нидерландах, у людей есть все в шаговой доступности - магазины, рестораны, школы, парки - и поэтому они больше общаются с соседями, чаще ходят пешком или ездят на велосипеде. Это влияет на здоровье - дети, например, чаще ходят в школу и более здоровы. Кроме того, такой городской дизайн производит меньше выбросов и снижает общий экологический след. Напротив, жители городов-спутников часто оказываются в изоляции и вынуждены повсюду ездить на машине, что еще больше усугубляет воздушную и транспортную пробку в центральном городе, от которой они хотели убежать.

— Так что если мы не будем продолжать расширять города-спутники и вместо этого сосредоточимся на повышении плотности населения, будет ли это иметь положительный эффект?

— Градостроители говорят об устойчивой плотности населения около 100 человек на гектар. Если плотность падает ниже 100, то объекты инфраструктуры — магазины, школы или пабы — уже не могут нормально функционировать. Для примера: самый плотный район Праги — Вршовице с 322 жителями на гектар, в многоквартирных жилых комплексах плотность составляет около 180, а в отдаленных районах с семейными домами — всего 20-40 жителей на гектар.

Большая плотность экономически и экологически более выгодна. Снижение транспортных выбросов, более эффективное отопление. Экономия пространства и снижение затрат на инфраструктуру, поскольку для обслуживания того же количества людей требуется меньшая длина улиц, водопроводных труб и т.д. Это означает удешевление содержания городов, снижение налогов и улучшение доступа к услугам. Вот почему имеет смысл сосредоточиться на качественном строительстве внутри городов, а не на бесконечной экспансии на спутники.

— Когда я недавно был в Дубае, я понял, что, хотя его часто называют современным городом, во многих отношениях он является противоположностью современного урбанизма. Да, здесь много небоскребов, но в конечном итоге это город, построенный в основном для автомобилей. Это совершенно иная концепция, чем та, о которой мы говорим.

— Я хочу подчеркнуть, что государственная политика точно не направлена на то, чтобы «загонять» людей в квартиры вместо сателлитов. Наша проблема в том, что существующие правила и государственные расходы искажают рынок, что вместо этого они «загоняют» людей в районы-сателлиты и ограничивают их возможности жить в городах. Планы зонирования ограничивают строительство во многих местах: в некоторых местах можно строить только односемейные дома, даже устанавливая минимальные размеры участков, в других нельзя перестраивать бывшую фабрику в квартиры. Стандарты освещения ранее даже препятствовали строительству традиционных городских кварталов, таких как Винограды, хотя рынок Праги ясно показывает, что эти районы пользуются наибольшим спросом.

Семейный дом с садом — идеальный вариант для 73% чехов. Но такое жилье во много раз дороже с точки зрения общественной инфраструктуры. Само по себе это не было бы проблемой: если люди хотят жить именно так, они должны доплачивать за более дорогую инфраструктуру. Но этого не происходит: например, разница в налогах на недвижимость между городскими и сельскими районами минимальна, а иногда даже обратна. Парковки в значительной степени субсидируются, что идет рука об руку с жизнью в спутниках. 

Другая проблема заключается в том, что регулирование часто толкает людей к выбору самого дорогого жилья. Например, в Ржичанах, где я живу, нет проблем с получением разрешения на строительство семейных домов, благо план зонирования позволяет это делать. Но людям, которые предпочли бы остановиться на более дешевом террасном доме, уже сложнее, их строительство требует специального плана регулирования. В этом нет смысла, ведь террасные дома — это компромисс между квартирами и обычными домами.  Они экономичнее в отоплении и меньше в плане пространства. Но нормативные акты — не только в Ржичанах — отдают предпочтение отдельно стоящим домам, которые являются самыми дорогими с точки зрения инфраструктуры и экологии, а также для кошельков покупателей.

— Когда я представляю, что произойдет, если налог на недвижимость для одноквартирных домов будет значительно увеличен, я не знаю, хватит ли смелости у любого политика.

— Налоги на недвижимость уже выросли на 80% по всей стране, а в некоторых городах и того больше, несмотря на все громкие предвыборные лозунги. Факт в том, что по сравнению с другими странами они все еще низкие. Основной рекомендацией NERV было смещение веса налога на здания в сторону самой земли и ее рыночной стоимости — кстати, это позволило бы сделать налог более отражающим различия в стоимости муниципальной инфраструктуры, о которых я говорил выше.

Действительно, более эффективное использование муниципального жилья имеет ключевое значение. Если в них инвестировать, они могут быстро вернуться на рынок и стабилизировать цены на аренду, особенно если они предназначены для социально незащищенных слоев населения, молодых семей или ключевых профессий.

— Это сложная проблема, у которой нет простого решения. Как вы думаете, можно ли что-то сдвинуть с мертвой точки в разумные сроки, или мы будем говорить о том же самом через четыре года?

— Ремонт заброшенных муниципальных квартир может дать быстрый эффект. Многие из них пустуют из-за недостатка финансирования, но если преодолеть это препятствие, они могут быстро выйти на рынок аренды и снизить давление на коммерческую арендную плату. Эти программы только начинаются. Мы, как NERV, рекомендовали увеличить финансирование до 24 миллиардов крон, и если большая часть будет направлена именно на ремонт пустующих квартир, это даст более быстрый эффект.

Еще одна мера, которая может дать относительно быстрый эффект, — это закон о помощи в строительстве жилья, который защитит тех, кто рискует потерять свой дом. Если государство гарантирует выплату арендной платы в кризисных ситуациях, арендодатели будут охотнее сдавать жилье людям с низким или нестабильным доходом.

В отличие от этого, процесс получения разрешений и зонирования — дело долгое. Новый закон о строительстве объединил процедуры зонирования и строительства в единый процесс, что должно сократить сроки получения разрешений для крупных жилищных проектов. Хотя бы за счет исключения одного раунда апелляций и судебных разбирательств. Только время покажет, как это будет работать на практике - или потребуются ли дальнейшие корректировки. Наконец, реформа землепользования, если она будет проведена правильно, принесет огромную пользу. Но в реальности пройдет несколько лет, прежде чем она будет одобрена вообще, внесена в новые планы и благодаря ей начнет строиться больше жилья.

— Так вы оптимистичны в этом отношении?

— Отчасти да. Место проживания наконец-то становится важным политическим вопросом, и мы уже видим первые частичные изменения. Например, некоторые изменения уже внесены в Закон о строительстве. Одобренное снижение минимального количества парковок должно удешевить строительство новых зданий. Что касается муниципального жилья, то, на мой взгляд, уже существует более широкий политический консенсус в отношении того, что его должно быть больше и что оно должно получать финансовую поддержку.

Конечно, я не питаю иллюзий, что все предложения NERV пройдут. Некоторые из них не пользуются популярностью у населения, другие отнимают власть у некоторых мэров, а в целом - меняют статус-кво для различных групп интересов, которые, в свою очередь, извлекают из этого статус-кво прибыль.

— Вы упомянули, что муниципалитеты, куда переезжают люди, должны получать больше денег на инфраструктуру. Но против этого всегда выдвигается аргумент, что мы не хотим депопуляции сельских районов. Но сельская местность просто опустела. Это факт.

— Мы не можем прятать голову в песок перед лицом реальности. Депопуляция сельских районов — это естественный процесс, который происходит повсюду в мире. Города привлекают новых людей, потому что в них быстрее растет производительность труда, больше возможностей для трудоустройства и больше услуг.

Политики хотят сохранить сельские районы, даже самые маленькие деревни, населенными и в то же время сделать Чешскую Республику экономически процветающей — но это неизбежно требует роста городов. В то же время, в идеале, иммигранты не должны приезжать к нам. Добиться этих трех вещей одновременно математически невозможно.

В дилемме «города против сельской местности» есть, пожалуй, только два реалистичных сценария развития. Либо Прага и Брно будут продолжать расти, а остальные регионы опустеют, либо будут развиваться такие региональные центры, как Пардубице, Йиглава или Злин. Таким образом, регионы тоже будут процветать, но за счет роста их центров. Если они будут расти, то туда, естественно, поедут люди, которые в противном случае отправились бы в Прагу или Брно. Это также уменьшит повышательное давление на цены на жилье.