Не ждите повышения доступности квартир благодаря пенсионным фондам, предупреждают эксперты
18 марта 2025
09:00
826
В плане правительства по борьбе с дорогим жильем перед самым окончанием парламентского срока появляются трещины. Эксперты сомневаются, что привлечение отечественных пенсионных фондов к строительству арендного жилья сделает его более доступным. Именно это обещают политики во главе с министром финансов Збынеком Станюрой (ODS).
Дорогие квартиры — проблема в основном для жителей крупных городов. Например, Прага сталкивается с недоступностью жилья.
По мнению экспертов, проблема кроется в базовом предположении, что приток денег на рынок поможет сделать квартиры более доступными. Чешские застройщики и инвесторы в недвижимость обладают большим капиталом, о чем также свидетельствует их активность в последние годы.
«Увеличение инвестиций в жилищное строительство не устраняет главную причину недоступности жилья — длительный процесс получения разрешений, когда на разрешение нового проекта уходит от 10 до 15 лет», — говорит Павел Климент, партнер KPMG, отвечающий за сектор недвижимости.
В начале февраля Станюра выступил с предложением о более активном участии пенсионных фондов. Он хочет провести его через закон о поддержке жилищного строительства, который прошел второе чтение в Палате депутатов.
«Поправка не касается повышения доступности жилья и его текущих проблем с предложением, скорее она касается спроса и финансирования. Однако в настоящее время там нет серьезных проблем», — сказал Йиржи Пакаль, член правления Ассоциации развития рынка недвижимости. Однако он приветствует тот факт, что предложение по крайней мере привлечет в сектор больше институциональных арендодателей.
Именно к этому уже давно призывают компании, занимающиеся арендой жилья. Они надеются, что участие пенсионных фондов поможет активизировать развивающийся рынок, на котором в Чехии исторически доминируют индивидуальные игроки. Чаще всего это люди, которые приобрели доходные дома в порядке реституции или получили их в наследство.
Десятки тысяч квартир пропали
Ассоциация пенсионных компаний подсчитала, что в ближайшие годы пенсионные фонды могут инвестировать в арендные проекты около 20 миллиардов крон.
Например, Зузана Чудоба, основательница компании BTR Consulting, считает, что эти деньги могут способствовать повышению доступности жилья, хотя бы потому, что они позволят вывести на рынок больше квартир. Аналогичного мнения придерживаются и правительственные политики.
Однако представители ассоциации отмечают, что объем инвестиций будет зависеть, в частности, от того, достаточно ли привлекательных объектов на рынке или возможностей для нового строительства, которые могли бы финансировать фонды.
По словам Климента, это большой риск, который ставит под угрозу перспективу строительства более доступного жилья. «Скорее всего, возникнет ситуация, когда средства пенсионных фондов не смогут быть инвестированы в запланированном объеме в строительство жилья», — добавил он.
Климент добавил, что в настоящее время только в Праге не хватает около 50 000 квартир. В целом по Чехии, по его словам, для удовлетворения спроса необходимо строить около 47 500 квартир в год. Темпы строительства не приближаются к этому показателю: в прошлом году было построено чуть более 30 000 квартир.
«Если не упростить законодательство и не ускорить темпы строительства новых квартир, то больший объем капитала из пенсионных фондов будет бороться только за ограниченное предложение», — предупреждает Вацлав Матоушек, глава немецкого отделения девелоперской компании HB Reavis.
Сторонники предложения опираются на зарубежный опыт. Зарубежный опыт упоминался во время парламентских дебатов, например, депутатом от ODS Йиржи Гавранеком.
Пенсионные фонды, как правило, являются действительно важным игроком на рынке недвижимости в мире. Они владеют и сдают в аренду квартиры в Германии и Австрии, а также в других странах. В Чехии самым крупным институциональным владельцем квартир является шведская компания Heimstaden, которая ценит деньги местных жителей, откладывающих на пенсию.
Однако, по словам Матоушека, ключевое отличие заключается в том, что Германия и Австрия — это уже развитые рынки аренды, где на протяжении многих лет действуют четкие правила, определяющие отношения между арендодателем и арендатором. В то же время в этих странах существует система поддержки, которая облегчает жизнь застройщикам и инвесторам.
«Инвестиции крупных игроков, таких как пенсионные фонды, часто сопровождаются целенаправленной государственной или муниципальной политикой: ускоренное получение разрешений, выделение земли или налоговые льготы для проектов арендного жилья. В чешском контексте я не вижу пользы от нового капитала пенсионных фондов, если он также не ускоряет и не упрощает строительство и не повышает уровень безопасности для арендаторов», — говорит Матоушек.
Правительство пообещало рассмотреть возможность ускорения строительства в Чехии. Например, министр финансов Станюра заявил, что проекты доступного арендного жилья должны быть приоритетными. Поэтому в будущем строительные органы должны заниматься ими в приоритетном порядке.
По мнению экспертов, проблема кроется в базовом предположении, что приток денег на рынок поможет сделать квартиры более доступными. Чешские застройщики и инвесторы в недвижимость обладают большим капиталом, о чем также свидетельствует их активность в последние годы.
«Увеличение инвестиций в жилищное строительство не устраняет главную причину недоступности жилья — длительный процесс получения разрешений, когда на разрешение нового проекта уходит от 10 до 15 лет», — говорит Павел Климент, партнер KPMG, отвечающий за сектор недвижимости.
В начале февраля Станюра выступил с предложением о более активном участии пенсионных фондов. Он хочет провести его через закон о поддержке жилищного строительства, который прошел второе чтение в Палате депутатов.
«Поправка не касается повышения доступности жилья и его текущих проблем с предложением, скорее она касается спроса и финансирования. Однако в настоящее время там нет серьезных проблем», — сказал Йиржи Пакаль, член правления Ассоциации развития рынка недвижимости. Однако он приветствует тот факт, что предложение по крайней мере привлечет в сектор больше институциональных арендодателей.
Именно к этому уже давно призывают компании, занимающиеся арендой жилья. Они надеются, что участие пенсионных фондов поможет активизировать развивающийся рынок, на котором в Чехии исторически доминируют индивидуальные игроки. Чаще всего это люди, которые приобрели доходные дома в порядке реституции или получили их в наследство.
Десятки тысяч квартир пропали
Ассоциация пенсионных компаний подсчитала, что в ближайшие годы пенсионные фонды могут инвестировать в арендные проекты около 20 миллиардов крон.
Например, Зузана Чудоба, основательница компании BTR Consulting, считает, что эти деньги могут способствовать повышению доступности жилья, хотя бы потому, что они позволят вывести на рынок больше квартир. Аналогичного мнения придерживаются и правительственные политики.
Однако представители ассоциации отмечают, что объем инвестиций будет зависеть, в частности, от того, достаточно ли привлекательных объектов на рынке или возможностей для нового строительства, которые могли бы финансировать фонды.
По словам Климента, это большой риск, который ставит под угрозу перспективу строительства более доступного жилья. «Скорее всего, возникнет ситуация, когда средства пенсионных фондов не смогут быть инвестированы в запланированном объеме в строительство жилья», — добавил он.
Климент добавил, что в настоящее время только в Праге не хватает около 50 000 квартир. В целом по Чехии, по его словам, для удовлетворения спроса необходимо строить около 47 500 квартир в год. Темпы строительства не приближаются к этому показателю: в прошлом году было построено чуть более 30 000 квартир.
«Если не упростить законодательство и не ускорить темпы строительства новых квартир, то больший объем капитала из пенсионных фондов будет бороться только за ограниченное предложение», — предупреждает Вацлав Матоушек, глава немецкого отделения девелоперской компании HB Reavis.
Сторонники предложения опираются на зарубежный опыт. Зарубежный опыт упоминался во время парламентских дебатов, например, депутатом от ODS Йиржи Гавранеком.
Пенсионные фонды, как правило, являются действительно важным игроком на рынке недвижимости в мире. Они владеют и сдают в аренду квартиры в Германии и Австрии, а также в других странах. В Чехии самым крупным институциональным владельцем квартир является шведская компания Heimstaden, которая ценит деньги местных жителей, откладывающих на пенсию.
Однако, по словам Матоушека, ключевое отличие заключается в том, что Германия и Австрия — это уже развитые рынки аренды, где на протяжении многих лет действуют четкие правила, определяющие отношения между арендодателем и арендатором. В то же время в этих странах существует система поддержки, которая облегчает жизнь застройщикам и инвесторам.
«Инвестиции крупных игроков, таких как пенсионные фонды, часто сопровождаются целенаправленной государственной или муниципальной политикой: ускоренное получение разрешений, выделение земли или налоговые льготы для проектов арендного жилья. В чешском контексте я не вижу пользы от нового капитала пенсионных фондов, если он также не ускоряет и не упрощает строительство и не повышает уровень безопасности для арендаторов», — говорит Матоушек.
Правительство пообещало рассмотреть возможность ускорения строительства в Чехии. Например, министр финансов Станюра заявил, что проекты доступного арендного жилья должны быть приоритетными. Поэтому в будущем строительные органы должны заниматься ими в приоритетном порядке.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
.jpg)
