Арендаторы в Чехии находятся в постоянном страхе расторжения краткосрочных договоров аренды

Цены на недвижимость и арендная плата снова растут, а рост реальной заработной платы в последние годы сильно отстает. Согласно индексу жилищного будущего, составленному банком Komerční banka, восемь из десяти чехов считают, что в нынешних условиях владение собственным жильем для них недоступно.

«Высокие цены на недвижимость и рост стоимости строительных работ и материалов создают давление, которое отражается в пессимистических ожиданиях», — говорит Ондржей Шухман, менеджер по жилищным кредитам Komerční banka.

Что касается жилья, занимаемого владельцами, необходимо поддерживать строительство более доступных квартир. Однако это будет нелегко, если ответственные политики не рассмотрят возможность налоговых изменений, которые дали бы рынку положительный импульс в этом отношении.

Спрос продолжает опережать предложение, и текущие данные по строительству не внушают оптимизма. В январе этого года число завершенных строительством объектов упало на 40% в годовом исчислении, а число начатых — на 27%. Поскольку ожидается снижение цен на ипотеку, давление на цены возрастет.

Поэтому аренда жилья является единственной доступной альтернативой для подавляющего большинства людей, которые хотят или собираются обзавестись собственным домом. Однако, помимо роста цен, сектор аренды жилья искажен крайне несбалансированными отношениями между арендодателем и арендатором, что в значительной степени способствует росту цен на аренду.

Арендаторов можно разделить на тех, кому повезло, у кого бессрочный договор аренды, и тех, кто заключает более или менее краткосрочные контракты. Продолжительность договора аренды сильно зависит от возраста арендатора. В частности, для самых пожилых людей срок аренды начинается еще до изменения жилищного законодательства в 90-х годах, согласно анализу, проведенному еще в октябре 2023 года экспертами Департамента регионального развития и Министерства юстиции, который никогда не был представлен общественности.

Почти 900 000 семей в Чешской Республике, или около 2 миллионов человек, живут в арендованном жилье. Согласно анализу, каждый пятый арендатор заключил договор на срок менее одного года, а каждый четвертый — на срок от одного до двух лет. Около миллиона человек не имеют гарантии аренды даже на два года. Около миллиона человек имеют бессрочные договоры.

Хотя Гражданский кодекс «защищает» арендаторов от слишком сильного повышения арендной платы с помощью раздела, который позволяет арендодателям повышать арендную плату максимум на 20% в течение трех лет, это не распространяется на краткосрочные договоры. Кроме того, на рынке появляется все больше компаний, которые торгуют арендой квартир и предоставляют договоры субаренды заинтересованным лицам. Таким образом, у арендатора квартир нет прямых отношений с арендодателем, и его защита с точки зрения Гражданского кодекса практически нулевая.

Недавно я услышал историю, хорошо иллюстрирующую ситуацию, в которой оказываются арендаторы в подобных случаях. Три года назад, когда арендатор пражской квартиры подписывала договор субаренды, у нее была относительно выгодная арендная плата, которая была чуть ниже средней цены в районе. Однако за три года арендная плата выросла на 60%, и в конце концов управляющая компания попросила ее внести дополнительный депозит.

Вам не нравится? Вы можете уйти. Но не все так просто. За три года уже сложились социальные связи по месту жительства, дети ходят в школу, и если искать другую квартиру, то придется считаться с расходами на переезд и внесение нового депозита.

Если арендатор заключает прямой договор с арендодателем, он находится в более выгодной ситуации, но многое зависит от того, заинтересованы ли обе стороны в долгосрочных устойчивых порядочных отношениях. Конечно, я считаю, что очень часто это именно так. Но даже в этих случаях, когда аренда квартиры основана на долгосрочной цепочке краткосрочных договоров, жильцы находятся под постоянным страхом значительного изменения арендной платы или даже расторжения договора аренды из года в год. По данным министерского анализа, каждый пятый квартиросъемщик, заключивший краткосрочный договор, опасался потерять жилье при последнем продлении договора.

Поскольку бессрочные контракты заключаются преимущественно со старыми арендаторами, в анализе говорится, что «без активного вмешательства доля долгосрочных стабильных контрактов значительно сократится, а привлекательность аренды жилья снизится».

Среди предложений, выдвинутых министерскими экспертами в то время, по ограничению цепочки краткосрочных срочных договоров аренды, было то, что арендодатель мог заключать договор на срок менее трех лет без ограничений не более двух раз подряд. Последующие договоры должны были заключаться на срок не менее трех лет или на неопределенный срок.

Помимо улучшения положения арендатора, министерские чиновники задумались и об усилении возможностей арендодателя в борьбе с ненадежными жильцами. В частности, так называемый ордер на выселение облегчит хозяину выселение неплательщика или жильца, наносящего ущерб квартире, быстро и без долгих судебных проволочек.

К сожалению, из всех возможных предложений, ведущих к более равному положению арендаторов и арендодателей, в обсуждаемый в настоящее время закон о поддержке жилищного строительства попал только ордер на выселение, который усиливает позиции арендодателей.

Таким образом, главная проблема аренды жилья — краткосрочные цепные контракты — так и осталась нерешенной. Если ответственные политики не найдут в себе мужества сделать это в будущем, то кардинального улучшения ситуации с арендой жилья, в смысле более доступного и стабильного жилья, ожидать не приходится.

И если арендное жилье должно стать одним из основных решений жилищной проблемы для подрастающего поколения в будущем, то игнорирование этой ситуации ответственными министерствами при разработке закона о поддержке жилищного строительства совершенно непонятно.