В Чехии почти 600 тысяч пустующих квартир, а цены на жилье одни из самых высоких в Европе

В последнее десятилетие Европа сталкивается с резким ухудшением доступности жилья. Цены на недвижимость растут быстрее, чем заработная плата, аренда становится недоступной для среднего класса, и на горизонте не видно никакого простого решения.

Согласно последним данным Евростата, с 2010 по конец прошлого года цены на недвижимость в Европейском союзе выросли в среднем более чем на 50 процентов, а арендная плата — почти на четверть. Наибольший рост цен зафиксирован в Венгрии, Эстонии, Литве, Латвии и Чехии.

А Чехия, где цены выросли более чем на 140 процентов по сравнению с 2010 годом, сталкивается с этим явлением особенно остро — по европейским сравнениям, она является одной из худших стран Европейского союза по соотношению цен на квартиры и среднего дохода.

«Несмотря на то, что в 2023 году жителям Праги для приобретения собственного жилья требовалось 14,3 среднего годового заработка, а в прошлом году — 13,5, Прага упала в рейтинге доступности собственного жилья. 

После Амстердама она теперь занимает второе место среди наименее доступных из исследованных мегаполисов Европы, подтверждает Петр Хана, директор отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte, которая регулярно готовит собственный анализ по этой теме.

Недавно принятый закон о поддержке жилищного строительства, который должен помочь людям, наиболее пострадавшим от жилищного кризиса, может стать первым шагом к переменам. Однако европейский опыт показывает, что потребуется гораздо больше, чем просто законодательная база.

«Проблема недоступности жилья особенно актуальна в крупных городах. Именно туда переезжают все новые жители. Только в Прагу за последние десять лет переехало сто тысяч человек. Если не произойдет радикальных изменений, проблема будет пропорционально расти», — описывает основную проблему аналитик Платформы социального жилья Ян Клусачек.

В то же время, по его словам, предложение квартир на рынке в долгосрочной перспективе сокращается. «Это не только вопрос медленного строительства. Существующие квартиры сдаются в аренду значительно медленнее. Дело в том, что средний возраст населения растет, а это на практике означает, что наследники получают квартиры по наследству на несколько лет позже, чем это было в прошлом», — добавляет он.

Подобная ситуация наблюдается практически во всех европейских мегаполисах и крупных городах. Однако, по мнению экспертов, есть три области, в которых Чехия должна взять пример с другими странами Европы.

Строительство

Ускорение строительного процесса и, как следствие, всего процесса застройки предлагается в рекомендациях Национального экономического совета при правительстве (NERV). Этому должно способствовать унификация процедур строительных органов и ограничение их разрозненности. Согласно опубликованному отчету, необходимо также усилить кадровый состав некоторых органов.

По мнению NERV, изменения должны произойти и в рамках соответствующих органов государственной администрации, таких как санитарные станции или органы территориального планирования. По мнению экспертов, в их случае также следует рассмотреть возможность сокращения штатов.

По мнению одного из авторов рекомендаций NERV, социолога и главы агентства PAQ Research Даниэла Прокопа, благодаря этим изменениям Чехия может приблизиться по темпам строительства, например, к Польше. «Там в последние годы в среднем в год строится примерно в 6-7 раз больше квартир, чем в Чехии, хотя разница в численности населения составляет примерно в 3,5 раза», — описывает он.

Однако, по мнению Яна Клусачка, приоритетом строительства должно быть не только коммерческое строительство, а, наоборот, строительство доступного жилья.

«Спрос в крупных городах в настоящее время настолько высокий, что даже при ускорении строительства квартиры останутся недоступными для 80 процентов населения. В Праге необходимо увеличить предложение на десятки тысяч квартир», — говорит аналитик, добавляя, что проекты должны быть некоммерческими или только с ограниченной прибылью.

Такая система давно работает, например, в скандинавских странах. В частности, в Норвегии создаются некоммерческие жилищные организации, которые строят квартиры и дома. Затем они переходят в собственность строительного фонда, который может быть либо совместной собственностью жителей (подобно кооперативу), либо собственностью муниципалитета.

Однако полное право принимать решения о том, как распоряжаться жильем, принадлежит людям, которые в нем проживают. Фонды являются некоммерческими, поэтому все доходы идут на их основную деятельность, которая заключается именно в финансировании жилья.

Аналогичная модель доступного жилья действует и в Дании, где две трети собранной арендной платы поступают в национальный строительный фонд. Из него затем финансируется дальнейшее строительство проектов или реконструкция существующего фонда.

Существенную роль в жилищном строительстве играет государство и в Вене, где примерно половина жилищного фонда составляет социальное жилье — около 220 тысяч квартир принадлежит городу, а еще 200 тысяч — некоммерческим кооперативам. Возможность жить в доступной арендуемой квартире имеет, например, одно домохозяйство, чей месячный доход не превышает 95 тысяч крон. При этом средний доход в Австрии составляет примерно 70 тысяч в месяц. Для сравнения: Прага владеет примерно 30 тысячами городских квартир.

По словам пресс-секретаря Министерства регионального развития (MMR) Каролины Новой, зарубежные модели жилищных компаний или кооперативов, которые, например, исключают продажу долей членов, являются для Чехии источником вдохновения для обеспечения постоянного фонда доступных квартир в будущем.

«Система доступного жилья просто не может опираться только на муниципалитеты. Поэтому MMR работает над проектом законодательного закрепления жилищных компаний с ограниченной прибылью. Они будут иметь право на льготное государственное финансирование, а в обмен будут предоставлять людям жилье по так называемой себестоимости аренды», — заявила представительница министерства.

Попытки активизировать муниципальное строительство также предпринимаются в Чехии посредством субсидий и льготных кредитов для инвесторов. Государственный фонд поддержки инвестиций, управляемый ММР, через полгода после запуска программы «Доступное арендное жилье» принял 142 заявки на сумму 7,98 млрд крон. Из них 2,97 млрд крон составили субсидии и 5,01 млрд крон — кредиты. До следующего года при поддержке должно быть построено более 2000 доступных по цене арендуемых квартир.

«Необходимо увеличить объем средств, которые государство инвестирует в эту сферу», — добавляет эксперт Ян Клусачек.

Помимо самого строительства новых квартир, по мнению экспертов, Чехия должна уделить больше внимания мерам, которые приведут к возвращению уже существующих квартир на рынок. Согласно данным переписи населения 2021 года, в Чехии насчитывается до 200 тысяч пустующих квартир. Еще почти 400 тысяч пустующих квартир находится в частных домах.

По мнению социолога Даниэля Прокопа, путь для Чехии должен заключаться во введении новых налоговых правил по примеру других европейских стран.

«Примером более функционального налога на недвижимость, который обременяет владение земельными участками и мотивирует к их использованию, могут служить Эстония, Финляндия, но и в Польше значительно дороже держать неиспользуемую или менее используемую недвижимость в Варшаве», — описывает он.

Изменение системы взимания налога на недвижимость было бы решением и по мнению социолога и экономиста Академии наук Чешской Республики Мартина Люкса. Налог на недвижимость должен в первую очередь отражать стоимость недвижимости. Во-вторых, он должен быть увеличен, в частности, для пустующих квартир, в которых никто не проживает на постоянной и долгосрочной основе.

«В этом случае речь должна идти о гораздо более резком повышении, вплоть до десятикратного увеличения текущей стоимости. Напротив, для более бедных владельцев жилья, таких как пожилые люди с низкими доходами или матери-одиночки, которые проживают в квартирах постоянно и на длительный срок, налог мог бы остаться прежним или даже быть снижен», — прокомментировал ранее Люкс для Seznam Zprávy.

Примером того, как повышение налога на «дома-призраки» успешно отразилось на рынке недвижимости, является канадский Ванкувер. Уже в 2017 году на пустующие объекты недвижимости был введен налог в размере 1,25 % годовых от общей стоимости недвижимости. Всего через два года владельцы недвижимости передали более пяти тысяч квартир в долгосрочную аренду. В то же время с 2017 по 2019 год было собрано более 84 миллионов канадских долларов. В 2022 году город еще больше повысил этот налог, до трех процентов от стоимости недвижимости.

По словам социолога Прокопа, Чехия, наряду с Литвой и Словакией, является одной из стран, которые наиболее благоприятно относятся к инвестиционным покупкам недвижимости.

«Здесь нет налога на передачу недвижимости, а также существует широкое освобождение от налогообложения продажи недвижимости. Кроме того, в Чехии эти свободные правила идут рука об руку с плохо функционирующим третьим уровнем чешской пенсионной системы, когда покупка недвижимости часто является инструментом инвестиций и обеспечения будущего на старость», — добавляет он.

Аренда

Третьим столпом, который, по мнению экспертов, мог бы привести к улучшению ситуации в сфере жилья, является урегулирование отношений между арендаторами и арендодателями.

«Рынок аренды решает проблему нестабильности всей сферы. Она вызвана прежде всего цепочкой арендных договоров. Каждый год арендатор сталкивается с риском, что ему придется переезжать, и в то же время с риском повышения арендной платы. Этот факт также негативно влияет на доступность жилья в Чехии. Опять создается давление на приобретение собственного жилья», — описывает Ян Клусачек, аналитик Платформы социального жилья.

Согласно исследованию Министерства местного развития, 67,7% арендаторов имеют повторный договор на определенный срок в одной и той же квартире с одним и тем же арендодателем. Это означает, что в настоящее время в стране проживает до 700 тысяч человек, которые неоднократно заключают краткосрочные договоры аренды.

«Каждый пятый из них перед последним продлением договора опасался потери жилья, то есть того, что не сможет жить в стандартной квартире», — сообщило министерство по результатам своего исследования.

«Учитывая, что стандартно заключаются договоры аренды на год, защита арендатора от повышения арендной платы сверх установленной законом практически нулевая. В настоящее время арендодатель находится в положении „бери или уходи“, особенно в крупных городах», — прокомментировала существующую систему Ленка Веселая, заместитель председателя Ассоциации арендаторов Чешской Республики.

Напротив, например, в Австрии арендодатели чаще всего предлагают договоры аренды на три года или более. Бельгийцы сдают жилье на девять лет, а немцы даже на неопределенный срок.