Эксперты объясняют, почему банки не спешат снижать ставки по ипотечным кредитам
28 апреля 2025
12:00
1036
Несмотря на то, что финансовые рынки и Чешский национальный банк создают условия для дальнейшего снижения ипотечных кредитов, банки не идут на значительное снижение процентных ставок. Причиной является неопределенность и высокий спрос.
Предположение о более значительном снижении стоимости ипотечных кредитов на первый взгляд основано на реальных аргументах. Вице-губернатор Чешского национального банка (ЧНБ) Ян Фрайт в интервью Seznam Zprávy заявил, что в результате глобальной торговой неопределенности базовая процентная ставка ЧНБ будет снижаться. Во второй половине этого года он ожидает ее на уровне 3,5%.
Вместе с недавним снижением цен на процентные свопы, то есть ключевого показателя затрат для банков, это указывает на возможность дальнейшего снижения ипотечных ставок.
«Снижение довольно значительное, точнее, за короткий промежуток времени наблюдается резкое падение цен на ресурсы, а именно на 0,2–0,3% в зависимости от срока IRS (Interest rate swap)», — так описывает эксперт компании Golem Finance и Broker Trust Либор Остатек влияние глобальной ситуации на финансовых рынках на ипотеку в Чехии.
Однако, по мнению экспертов, банки реагируют на текущую ситуацию на банковском рынке очень медленно. Они снижают ставки лишь косметически и пока не видят причин для более значительного удешевления ипотечных кредитов. Клиенты с планами получить ипотечный кредит посещают банки даже несмотря на минимальное снижение ставок.
«Спрос огромный, и банки имеют достаточно загруженные производственные линии, я ожидаю снижения на 0,1–0,2%», — комментирует возможное влияние снижения цен на свопы Остаток.
Согласно данным Hypomonitor Чешской банковской ассоциации, в феврале этого года банки выдали ипотечных кредитов на сумму 25,5 миллиарда крон, что на 13% больше, чем в январе.
«Ситуация абсолютно непредсказуема. То, что происходит на финансовых рынках, переписывает учебники экономики. Здесь нет смысла что-то предсказывать», — предупреждает эксперт по ипотеке.
Осторожность препятствует снижению цен
По словам заместителя председателя правления Gepard Finance Давида Эйма, причина сдержанного поведения банков заключается не только в текущем спросе. Свою роль играют и опасения по поводу побочных эффектов более значительного снижения ставок.
Более низкие процентные ставки могут вызвать давление на рефинансирование даже у существующих клиентов в течение фиксированного периода. «Банки не заинтересованы в развязывании рефинансирования или переговорах о ставках в течение фиксированного периода», — предупреждает он.
Уход клиентов в течение фиксированного периода не был бы выгоден для банков.
«Если клиент уходит, банк найдет другого клиента и предоставит ему кредит на существующих условиях. Но в таком случае он может сразу предложить существующему клиенту такие же условия и не искать нового клиента. Если запрос клиента находится в пределах, в которых банк может и готов пойти навстречу, то это определенно лучше, чем потерять клиента», — добавляет Эйм.
По мнению ипотечного эксперта Либора Остатека, риск досрочного ухода клиента из банка оценивается на 0,3–0,5% выше для отдельных ипотечных кредитов.
Причина заключается в том, что правила для досрочного ухода клиентов с ипотечным кредитом, согласно которым с сентября этого года банк может взимать максимум один процент от этих целевых расходов, просто недостаточны.
Прогноз ЧНБ не отразится на ипотеке
Несмотря на ожидания вице-губернатора ЧНБ Яна Фраита, что базовая ставка во второй половине года может достичь уровня 3,5%, по мнению экспертов, у ипотеки нет таких шансов.
«Я считаю это совершенно нереальным. Если реальные ставки достигнут отметки в четыре процента, я буду удивлен», — говорит Либор Остатек. Его прогноз средней ставки колеблется в диапазоне от 4,4 до 4,5% — и это не раньше второй половины этого года.
Аналогичного мнения придерживается и Давид Эйм. По его мнению, для достижения ставки около 3,5 процента базовая ставка центрального банка должна быть еще значительно ниже. «Репо-ставка должна быть не 3,5, а 1,5%», — сказал он.
Согласно данным Swiss Life Hypoindex, в апреле предлагаемая процентная ставка по ипотечным кредитам остановилась на отметке 5,01%. В апреле 2022 года это был последний раз, когда предложенные ставки по ипотечным кредитам были ниже 5%.
Несмотря на то, что в макроэкономическом прогнозе есть пространство для дальнейшего снижения ипотечных ставок, темпы их снижения, по всей видимости, останутся очень умеренными. «В этом году я не ожидаю какого-либо значительного снижения», — заявляет аналитик Swiss Life Select. «Скорее всего, будет продолжаться очень постепенное снижение процентных ставок», — добавляет он.