Старые планы зонирования также приводят к удорожанию жилья
28 апреля 2025
18:00
715
Цены на чешские квартиры взлетели до заоблачных высот. Эксперты связывают это с медленной выдачей разрешений на новое строительство, из-за чего рынок не в состоянии удовлетворить огромный интерес покупателей. Препятствием является не только политически обсуждаемая процедура строительства, но и устаревшие планы зонирования городов и муниципалитетов.
«Необходимо изменить территориальное планирование. Это самая большая загвоздка, которую мы пытаемся решить после цифровизации строительных процедур», — говорит Ян Касл, председатель Чешской палаты архитекторов.
Основополагающие документы, определяющие, можно ли строить квартиры или офисы в том или ином месте, в некоторых городах устарели на десятилетия. Например, Прага работает с планом зонирования 1999 года. Среди прочего, он не предусматривает масштабного строительства тысяч квартир на неиспользуемых промышленных территориях, так называемых браунфилдах.
Девелоперам приходится убеждать политиков в необходимости изменений для каждого крупного проекта. По данным исследования, проведенного CEEC Research, в большинстве случаев на внесение одного изменения в план зонирования уходит более трех лет. «Иногда даже больше», — отмечает Касл.
В качестве примера можно привести подготовку крупнейшего строительства, ведущегося в настоящее время в столице, — района Smíchov City. Девелопер Sekyra Group договорился с ČD о покупке необходимой земли в 2006 году. Впоследствии изменение плана зонирования заняло еще восемь лет. Только после этого компания смогла подать заявку на получение разрешения на строительство.
«Чешская Республика находится в хвосте европейских стран по времени оформления документов, будь то изменение плана зонирования, процесс получения разрешения или выдача разрешения на строительство», — говорит Михал Вацек, директор CEEC Research.
Изменение плана зонирования часто требует больше времени для утверждения нового строительства, чем фактическое получение разрешения от строительных органов. Это заставляет застройщиков увеличивать стоимость самого проекта, которую они затем перекладывают на покупателей.
Изменения еще не внесены
Проблема усугубляется тем, что муниципальным политикам требуются годы, чтобы подготовить совершенно новые планы зонирования, отражающие текущие потребности. Представители крупных городов оправдывают это, в частности, тем, что им приходится вести сложные переговоры с государством. Поэтому они стремятся получить возможность создавать территориальные планы самостоятельно.
Нынешнее правительство также работает над реформой территориального планирования. Однако до конца срока полномочий она, конечно, не будет утверждена. Министерство регионального развития хочет хотя бы подготовить основу, на которую смогут опираться политики, избранные на осенних выборах.
«Мы договорились подготовить оценку воздействия отдельных вариантов. От самого консервативного до самого прогрессивного. Мы должны получить предложение в конце месяца, а анализ должен быть завершен в течение лета», — сказал министр регионального развития Петр Кулханек.
Изменение системы, по которой создаются территориальные планы, уже происходило во время правления предыдущего кабинета ANO. Во время утверждения нового закона о строительстве его рассматривала тогдашний министр Клара Досталова. Однако из-за противодействия небольших муниципалитетов она не стала вносить поправку в правила.
Заместитель председателя ANO Карел Гавличек теперь утверждает, что если предложения, подготовленные нынешним правительством, имеют рациональную основу, то будущий кабинет ANO будет опираться на них.