В Таборе дела с квартирами идут хорошо. Как другие чешские города могут повторить успех?

Чехия — одна из стран с самой низкой доступностью жилья в собственность и аренду. Чтобы приобрести свою крышу над головой, нужно иметь 15 годовых чистых доходов, в Праге даже 19, но эта проблема существует и в других крупных городах и их окрестностях. Стоимость аренды также стремительно растет.

В прошлом году в стране было построено 30 000 объектов. В этом нет ничего исключительного, в Чехии были годы, когда строилось то больше, то меньше. Однако в последние годы мы традиционно следим за поляками. «В Польше строится около 200 000 квартир в год или больше, притом что население страны в три с половиной раза больше», — говорит Даниэль Прокоп, член Национального экономического правительства и основатель PAQ Research.

По словам Прокопа, слишком дорогое жилье влечет за собой большие социальные издержки. «Оно связано с задержкой создания семьи, с низкой мобильностью на рынке труда, с бедностью, поскольку истощает покупательную способность населения».

В Таборе перешли к делу
Южночешский Табор — город, который собирается энергично взяться за строительство. Через несколько лет на месте бывших казарм в нескольких минутах езды от центра будет построен новый район под названием Дворце. «Город владеет землей и хочет сохранить контроль над тем, что будет построено в таком важном, значимом районе», — говорит Катержина Чехова, архитектор и градостроитель.

Эксперты сходятся во мнении, что муниципалитеты и города должны играть более активную роль в строительстве квартир, поскольку это помогает снизить цены на жилье. «У нас большое количество муниципальных квартир, около 3 000 на данный момент. Примерно 17% населения проживает в муниципальном жилье. И это немного снижает рыночные цены на аренду. Мы находимся ниже среднего уровня по Южночешскому региону», — говорит Катержина Чехова.

Однако Табор — это исключение. Согласно статистике и данным переписи населения, чехи занимают 4,5 миллиона единиц жилья, из которых только 144 000, по данным Министерства регионального развития, являются государственными и муниципальными квартирами. Это едва ли 3%.

В Праге насчитывается менее 30 000 муниципальных квартир, в то время как в Вене город владеет 220 000 квартир и еще 200 000 контролируются некоммерческими кооперативами. Есть и другие примеры.

По мнению Даниэля Прокопа, государство должно стимулировать муниципалитеты к строительству, как муниципальному, так и коммерческому, простым способом. Один из вариантов — предоставить им долю НДС, взимаемого с нового местного строительства. Другой вариант — повысить налог на недвижимость при новом строительстве.

«Таким образом, муниципалитет фактически собирает стоимость инфраструктуры с этих новых объектов. Он хочет иметь какой-то инструмент, чтобы старые жители не были обделены тем, что приходят новые люди и делят с ними инфраструктуру, но чтобы муниципалитет получал от этого какой-то доход», — говорит Прокоп. Сегодня самое большее, что могут сделать города, — это договориться с застройщиками о каких-то отчислениях в бюджет в обмен на новое строительство.

Застройщик Central Group работает на рынке жилья уже более 30 лет. За это время компания построила более 20 000 квартир и еще 35 000 находится в процессе строительства. По словам руководителя компании Душана Куновского, в настоящее время она запускает систему, которая поможет муниципалитетам построить тысячи доступных арендных квартир. Девелоперская компания предоставит городам типовые процедуры закупок, типовые контракты и будет использовать для строительства типовые проекты жилья.

«Каждый новый проект, который решают построить местные власти, больше не должен каждый раз открывать Америку», — говорит Душан Куновский.

Упразднить сотни строительных контор
Без упрощения и ускорения процедуры строительства, которая занимает долгие месяцы, а то и годы для крупных проектов, мы не увидим более дешевого жилья. По мнению Душана Куновского, новый закон о строительстве, вступивший в силу с июля, не улучшил ситуацию.

«То, что произошло, — это не улучшение, а усложнение. Хаос в системе, разложение в строительных органах».

Ситуацию усугубляет неудачная цифровизация, которая работает по временной системе и полностью вступит в силу только в 2028 году. С пятилетней задержкой, отмечает Куновский. «Это делает квартиры неоправданно дорогими для клиентов, не приносит государству тех налогов, которые оно могло бы принести».

Если, по мнению Даниэля Прокопа и Национального экономического правительства, достаточно оставить офисы в муниципалитетах с расширенной юрисдикцией, которых насчитывается 206, включая Прагу, то Куновский пошел бы еще дальше. Он хотел бы видеть один центральный строительный отдел, как предлагало некоторое время назад движение ANO.

«Я выступаю за централизацию принятия решений и за государственное управление строительством, потому что это действительно придаст ему эффективность», — сказал он.

Будущее правительство также должно развязать руки муниципалитетам в области территориального планирования. То есть они должны иметь возможность самостоятельно определять, что и где они хотят строить, и не ждать «одобрения» сверху.

«Сегодня мы, города, проигрываем в борьбе с любым заинтересованным государственным органом, который может высказать свое мнение. У города нет инструмента, чтобы обеспечить устойчивое развитие против других органов власти и других частичных интересов», — говорит Катержина Чехова, градостроитель и архитектор из города Табор, описывая свой опыт.

Как найти финансирование?
Ускорение выдачи разрешений на строительство — это только первый шаг. Не менее важно придумать, как финансировать строительство городского жилья. Например, первые 50 квартир, которые будут построены на первом этапе в Дворце в Таборе, обойдутся в четверть миллиарда крон.

«Если бы мы строили проект, который планируем сейчас, без субсидий, мы бы потратили на него почти весь годовой инвестиционный бюджет нашего города, что просто нереально», — говорит Чехова.

В настоящее время города и компании в Чехии могут подавать заявки на получение субсидий из Государственного фонда поддержки и инвестиций на строительство доступного арендного жилья. На программу выделено 7 миллиардов крон, но интерес к ней в пять раз выше: на деньги претендуют сотни проектов на сумму более 35 миллиардов крон. «Мы, как Central Group, инвестируем в один город в год в три раза больше, чем все государство вкладывает в жилищное строительство во всей Чехии», — критикует Куновский размер субсидии.

Где мы выбрасываем деньги на ветер?
По мнению Даниэля Прокопа, стабильное финансирование доступного жилья может оказаться не такой уж проблемой. В жилищное строительство уже вливается достаточно денег, просто неэффективно.

«Мы выделяем около 8 миллиардов на поддержку ипотеки, и примерно 87% этих ипотечных кредитов направлены не на новое строительство, а на покупку существующего жилья. Они предоставляются в основном пятой части домохозяйств с высоким уровнем дохода и совершенно не поддерживают доступность жилья для нижних 50%. Либо отмените вычет по ипотечным процентам, либо установите его только для домовладельцев в течение первых пяти лет. Ориентируйте его в большей степени на тех, кто впервые приобретает жилье», — предлагает он.

Он бы вообще отменил поддержку строительных сбережений, что, по его словам, позволило бы сэкономить от пяти до 10 миллиардов. «Нам нужно перестать стимулировать спрос», — говорит он. Глава PAQ Research говорит, что 20 миллиардов, которые государство выделяет на жилищные льготы, тоже можно было бы использовать с большей пользой.

Но муниципальное строительство не может обойтись без частных денег. Если мы действительно хотим повлиять на уровень цен на жилье, то, согласно анализу KPMG, необходимо ежегодно строить не менее 25 000 доступных квартир для сдачи в аренду. На это потребуется около 100 миллиардов крон в год.

«У государства никогда не хватит на это денег, у него много других задач. Нам нужно активизировать деньги местных самоуправлений. Задействовать соответствующие субсидии, работать с преимуществом для некоторых неблагополучных регионов по сравнению с более сильными. Привлекать льготные кредиты, например, предоставляемые Национальным банком развития. И привлекайте коммерческие кредиты», — говорит Куновский.

Повысить налоги на недвижимость?
На цену жилья отчасти могут влиять налоговые параметры. Чехия облагает налогами владение недвижимостью едва ли не меньше всех в Европе, многие квартиры и дома пустуют. Оценки разнятся, но, по оценкам Министерства экономики и торговли, их могут быть сотни тысяч.

В настоящее время налог на недвижимость начисляется по метражу. И мало что (через городские коэффициенты) отражает то, сколько стоит здание из-за его местоположения. Например, в Гавиржове ставка налога на недвижимость по метражу в три раза выше, чем в небольших муниципалитетах вокруг Праги, хотя недвижимость в Гавиржове стоит в два раза меньше.

Это должно измениться, считает Даниэль Прокоп, который вместе со своей командой из PAQ Research подготовил «реформу» налогообложения недвижимости. «Мы предлагаем увеличить налог на недвижимость и привязать его к рыночным ценам на эти объекты. Франция, например, ввела налог на неиспользуемые квартиры, чего мы не предлагаем, и это позволило вывести на рынок 13% неиспользуемых квартир».

Куновский не поддерживает повышение налогов на недвижимость из-за своего бизнеса, за последние годы он заплатил на 50 миллионов крон больше налога на недвижимость.

«Люди, купившие квартиру для своего ребенка, предпочитают оставить ее свободной, а не рисковать сложным долгосрочным выселением жильца. Если бы это было упрощено, на рынке появилось бы много квартир». Прокоп считает, что налог на аренду также является неправильным. «В принципе, выгоднее сдавать жилье на Airbnb, чем сдавать его на длительный срок».

Душан Куновский не стал бы ограничивать владение инвестиционными квартирами. Люди, которые боятся выходить на фондовые рынки, часто держат их в качестве страховки на случай старости. Куновский считает, что это выгодно и государству. «Когда квартира построена и продана, государство собирает примерно 1,5 миллиона крон в виде НДС со средней пражской квартиры, плюс еще четверть миллиона в виде так называемых взносов», — говорит он, имея в виду взносы на городскую инфраструктуру.