Рекорд, которым никто не может похвастаться. Количество новых разрешений на строительство в Чехии является самым низким за 26 лет
30 мая 2025
13:30
4256
Цифровизация провалилась, инвесторы колеблются, а органы власти не успевают выдавать разрешения. Чехии грозит, что дома закончатся раньше, чем будут выданы разрешения на строительство новых.
В первом квартале этого года чешские строительные органы выдали наименьшее количество разрешений на строительство с 1999 года, показывают данные Чешского статистического управления.
Хотя цифры строительного производства за последние месяцы указывают на определенное оживление сектора, эксперты предупреждают, что под поверхностью нарастает проблема долгосрочных последствий.
Что же на самом деле происходит?
На первый взгляд цифры могут показаться противоречивыми. Строительство в марте выросло на 12,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а за весь первый квартал — на 7,4%.
Девелоперов привлекает высокий спрос и лучшие финансовые условия. Например, Central Group строит более 3 000 квартир и планирует построить еще больше в этом году. В Брно в первом квартале было продано больше новых квартир, чем за все первое полугодие 2021 года.
Однако в то же время значительно сократилось количество вновь выданных разрешений на строительство. Почему? Причин несколько.
1. Цифровизация, которая замедлила систему
Введение нового закона о строительстве и связанная с ним цифровизация во второй половине прошлого года должны были стать шагом к модернизации и ускорению строительного процесса. Однако в результате это привело к хаосу в строительных органах. «Эта система не работала», — открыто заявляет староста брненского района Жиденице Петр Кунц (Hlas pro Židenice).
Управления столкнулись с недостаточной технической поддержкой, путаницей в толковании закона, а также с уходом опытных сотрудников. В результате процесс принятия решений парализовало.
«Пока у нас заканчиваются разрешения, выданные весной прошлого года. Новые заявки, поданные после 1 июля, в нашем регионе пока не оформлены», — описывает реальность в органах власти Кунц. По его словам, система по-прежнему обходится с помощью так называемого «технологического байпаса», то есть ручной передачи данных в другое программное обеспечение. Это, конечно, не приносит никакой скорости.
Министерство местного развития также признает, что цифровизация изначально привела к замедлению. Кроме того, органы власти обрабатывали большое количество некорректных заявок, поданных непосредственно перед изменением законодательства. «Это создало дополнительную административную нагрузку на строительные органы», — говорит пресс-секретарь министерства Петр Валечко.
2. Экономическая неопределенность
Помимо административных проблем, по мнению экспертов, важную роль в динамике числа выданных разрешений на строительство сыграли экономическая инерция и осторожность инвесторов.
В 2022 и 2023 годах строительная отрасль столкнулась с сильным противодействием: резкий рост процентных ставок, экстремальное подорожание строительных материалов и энергетическая неопределенность привели к тому, что многие инвесторы приостановили проекты или вовсе отложили их.
«Многие застройщики имели разрешения, но не строили. Сейчас они приступают к строительству, потому что улучшились условия кредитования и строительные работы можно выиграть на тендерах по разумным ценам», — описывает текущее оживление Петр Паличка из EP Real Estate. Таким образом, нынешний высокий уровень незавершенного строительства является результатом старых, отложенных решений, а не признаком хорошо функционирующей системы.
Новая волна проектов пока не намечается. «Процесс получения разрешений бессмысленно затянут. Предсказуемость и стабильность среды для инвесторов практически нулевые», — резюмирует член правления Ассоциации по развитию рынка недвижимости и председатель совета директоров группы Trigema Марцел Сурал.
По словам Михала Пиха, управляющего риелторским сервером Reality Čechy, проекты, которые сейчас выставлены на продажу, очень часто были начаты еще 8-12 лет назад. Из-за длительности процесса получения разрешений и сложной экономической ситуации они попадают к клиентам с опозданием и по более высокой цене.
«Многие девелоперские компании приостановили свои проекты из-за резкого подорожания кредитов. Они не хотели рисковать непроданными квартирами», — подтвердил эксперт, проанализировав развитие последних лет.
По словам Пиха, в настоящее время застройщики используют «запасные» проекты, которые были подготовлены в период стагнации. Поэтому в настоящее время так много строящегося, но в то же время нет сильной мотивации для подачи новых заявок на разрешение. «Крупные, особенно пражские проекты, уже одобрены или реализуются», — добавляет он.
3. Структурные изменения в строительстве
Третий аспект добавляет экономист Либор Душек с юридического факультета Карлова университета и член Национального экономического совета при правительстве. Он обращает внимание на то, что снижение числа разрешений на строительство не обязательно означает снижение объемов строительства. «Число вновь начатых квартир в последние два месяца растет, а до этого долгое время не снижалось», — говорит он.
Но что меняется, так это структура строительства. Сокращается количество новых частных домов, что связано с более высокими ипотечными кредитами и инфляцией. Зато растет количество квартир в многоквартирных домах, то есть более крупных и комплексных проектов. «В целом растет размер проектов, строятся более крупные объекты. Таким образом, при примерно постоянном объеме нового строительства в количественном выражении сокращается количество разрешений на строительство, которые запрашивают и получают застройщики», — резюмирует Душек. По его мнению, речь идет не только о коллапсе системы или выжидательной позиции инвесторов, но и о трансформации структуры чешского строительства.
Сокращается количество разрешений, растут бюджеты
Это подтверждает и Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte. По его словам, ориентировочная стоимость разрешенных к строительству объектов растет, хотя количество самих разрешений сокращается: «В Чехии выдается меньше разрешений на строительство, но объекты чаще бывают более крупными и имеют более высокую ориентировочную стоимость».
Причинами этого являются рост цен на материалы, увеличение масштабов проектов и новые требования, например, к энергоэффективности или стандартам ESG.
Экономист Ян Веймелек из Komerční banka напоминает, что количество разрешений является лишь приблизительным показателем, а реальное влияние на строительное производство проявится только со временем. Жилой дом, разрешенный к строительству сегодня, может начать строиться только через год, а иногда и позже.
Последствия для будущего
Хотя данные за этот год указывают на рост объема незавершенного строительства, эксперты предупреждают, что без новых разрешений эта тенденция может исчезнуть в течение нескольких лет.
«Медленное оформление может заблокировать строительство и способствовать дальнейшему росту цен на квартиры», — предупреждает главный экономист Creditas Петр Дуфек. Если цифровизация и кадровое обеспечение органов власти не улучшатся, чешскому строительству будет не хватать готовых объектов.
При этом риск заключается не только в перегреве рынка жилья, но и в угрозе для стабильности всего строительного сектора. Строительство является ключевой отраслью экономики и обеспечивает работой десятки тысяч людей. Если ситуация не изменится, последствия стагнации подготовки новых проектов могут затронуть не только домохозяйства, но и строительные компании, поставщиков и государственные инвестиции.
«Существующая система выдачи разрешений не соответствует темпам современного строительства и потребностям городов и муниципалитетов. Если ситуация не изменится, нас ждет период напряженности между растущим спросом и недостаточной емкостью рынка», — резюмирует заместитель председателя правления Чешской палаты уполномоченных инженеров Франтишек Конечный.
Хотя цифры строительного производства за последние месяцы указывают на определенное оживление сектора, эксперты предупреждают, что под поверхностью нарастает проблема долгосрочных последствий.
Что же на самом деле происходит?
На первый взгляд цифры могут показаться противоречивыми. Строительство в марте выросло на 12,1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а за весь первый квартал — на 7,4%.
Девелоперов привлекает высокий спрос и лучшие финансовые условия. Например, Central Group строит более 3 000 квартир и планирует построить еще больше в этом году. В Брно в первом квартале было продано больше новых квартир, чем за все первое полугодие 2021 года.
Однако в то же время значительно сократилось количество вновь выданных разрешений на строительство. Почему? Причин несколько.
1. Цифровизация, которая замедлила систему
Введение нового закона о строительстве и связанная с ним цифровизация во второй половине прошлого года должны были стать шагом к модернизации и ускорению строительного процесса. Однако в результате это привело к хаосу в строительных органах. «Эта система не работала», — открыто заявляет староста брненского района Жиденице Петр Кунц (Hlas pro Židenice).
Управления столкнулись с недостаточной технической поддержкой, путаницей в толковании закона, а также с уходом опытных сотрудников. В результате процесс принятия решений парализовало.
«Пока у нас заканчиваются разрешения, выданные весной прошлого года. Новые заявки, поданные после 1 июля, в нашем регионе пока не оформлены», — описывает реальность в органах власти Кунц. По его словам, система по-прежнему обходится с помощью так называемого «технологического байпаса», то есть ручной передачи данных в другое программное обеспечение. Это, конечно, не приносит никакой скорости.
Министерство местного развития также признает, что цифровизация изначально привела к замедлению. Кроме того, органы власти обрабатывали большое количество некорректных заявок, поданных непосредственно перед изменением законодательства. «Это создало дополнительную административную нагрузку на строительные органы», — говорит пресс-секретарь министерства Петр Валечко.
2. Экономическая неопределенность
Помимо административных проблем, по мнению экспертов, важную роль в динамике числа выданных разрешений на строительство сыграли экономическая инерция и осторожность инвесторов.
В 2022 и 2023 годах строительная отрасль столкнулась с сильным противодействием: резкий рост процентных ставок, экстремальное подорожание строительных материалов и энергетическая неопределенность привели к тому, что многие инвесторы приостановили проекты или вовсе отложили их.
«Многие застройщики имели разрешения, но не строили. Сейчас они приступают к строительству, потому что улучшились условия кредитования и строительные работы можно выиграть на тендерах по разумным ценам», — описывает текущее оживление Петр Паличка из EP Real Estate. Таким образом, нынешний высокий уровень незавершенного строительства является результатом старых, отложенных решений, а не признаком хорошо функционирующей системы.
Новая волна проектов пока не намечается. «Процесс получения разрешений бессмысленно затянут. Предсказуемость и стабильность среды для инвесторов практически нулевые», — резюмирует член правления Ассоциации по развитию рынка недвижимости и председатель совета директоров группы Trigema Марцел Сурал.
По словам Михала Пиха, управляющего риелторским сервером Reality Čechy, проекты, которые сейчас выставлены на продажу, очень часто были начаты еще 8-12 лет назад. Из-за длительности процесса получения разрешений и сложной экономической ситуации они попадают к клиентам с опозданием и по более высокой цене.
«Многие девелоперские компании приостановили свои проекты из-за резкого подорожания кредитов. Они не хотели рисковать непроданными квартирами», — подтвердил эксперт, проанализировав развитие последних лет.
По словам Пиха, в настоящее время застройщики используют «запасные» проекты, которые были подготовлены в период стагнации. Поэтому в настоящее время так много строящегося, но в то же время нет сильной мотивации для подачи новых заявок на разрешение. «Крупные, особенно пражские проекты, уже одобрены или реализуются», — добавляет он.
3. Структурные изменения в строительстве
Третий аспект добавляет экономист Либор Душек с юридического факультета Карлова университета и член Национального экономического совета при правительстве. Он обращает внимание на то, что снижение числа разрешений на строительство не обязательно означает снижение объемов строительства. «Число вновь начатых квартир в последние два месяца растет, а до этого долгое время не снижалось», — говорит он.
Но что меняется, так это структура строительства. Сокращается количество новых частных домов, что связано с более высокими ипотечными кредитами и инфляцией. Зато растет количество квартир в многоквартирных домах, то есть более крупных и комплексных проектов. «В целом растет размер проектов, строятся более крупные объекты. Таким образом, при примерно постоянном объеме нового строительства в количественном выражении сокращается количество разрешений на строительство, которые запрашивают и получают застройщики», — резюмирует Душек. По его мнению, речь идет не только о коллапсе системы или выжидательной позиции инвесторов, но и о трансформации структуры чешского строительства.
Сокращается количество разрешений, растут бюджеты
Это подтверждает и Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства в консалтинговой компании Deloitte. По его словам, ориентировочная стоимость разрешенных к строительству объектов растет, хотя количество самих разрешений сокращается: «В Чехии выдается меньше разрешений на строительство, но объекты чаще бывают более крупными и имеют более высокую ориентировочную стоимость».
Причинами этого являются рост цен на материалы, увеличение масштабов проектов и новые требования, например, к энергоэффективности или стандартам ESG.
Экономист Ян Веймелек из Komerční banka напоминает, что количество разрешений является лишь приблизительным показателем, а реальное влияние на строительное производство проявится только со временем. Жилой дом, разрешенный к строительству сегодня, может начать строиться только через год, а иногда и позже.
Последствия для будущего
Хотя данные за этот год указывают на рост объема незавершенного строительства, эксперты предупреждают, что без новых разрешений эта тенденция может исчезнуть в течение нескольких лет.
«Медленное оформление может заблокировать строительство и способствовать дальнейшему росту цен на квартиры», — предупреждает главный экономист Creditas Петр Дуфек. Если цифровизация и кадровое обеспечение органов власти не улучшатся, чешскому строительству будет не хватать готовых объектов.
При этом риск заключается не только в перегреве рынка жилья, но и в угрозе для стабильности всего строительного сектора. Строительство является ключевой отраслью экономики и обеспечивает работой десятки тысяч людей. Если ситуация не изменится, последствия стагнации подготовки новых проектов могут затронуть не только домохозяйства, но и строительные компании, поставщиков и государственные инвестиции.
«Существующая система выдачи разрешений не соответствует темпам современного строительства и потребностям городов и муниципалитетов. Если ситуация не изменится, нас ждет период напряженности между растущим спросом и недостаточной емкостью рынка», — резюмирует заместитель председателя правления Чешской палаты уполномоченных инженеров Франтишек Конечный.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
