Конец удешевления квартир в Чехии. Люди дорого заплатят за предыдущее незначительное снижение цен
19 августа 2023
20:00
7382
Чехи дорого заплатят за незначительную коррекцию цен, которая стала результатом замедления рынка в этом году. Дефицит квартир в предложениях застройщиков будет ощущаться по крайней мере в течение ближайших двух лет.
Весна была, пожалуй, худшим периодом для застройщиков за последнее десятилетие, говорит Петр Гана, директор департамента строительства и недвижимости компании Deloitte. Однако прогнозируемого удешевления квартир на десятки процентов не происходит. Хотя рынок недвижимости переживает небольшую коррекцию, инвесторы в наиболее привлекательных районах не могут извлечь из нее большой выгоды.
Весной индекс Deloitte Develop, отслеживающий цены предложения квартир в новостройках, показал снижение на 0,4%. В мае и июне цены снизились на один процентный пункт. А фактические цены реализации квартир на рынке уже в этом году вновь начали расти после снижения во второй половине прошлого года. Начало лета принесло новые признаки того, что в ближайшие месяцы ситуация с продажей недвижимости будет улучшаться. В мае и июне количество новых сделок по ипотеке увеличилось, и даже небольшое снижение в июле не выбивается из привычных тенденций последних лет. Это объясняется тем, что в летние месяцы люди обычно уходят в отпуск и возвращаются к покупке жилья только осенью.
«В ближайшие месяцы количество и объемы выданных ипотечных кредитов будут расти медленными темпами, пока все мы привыкаем к новому уровню ставок. Если так пойдет и дальше, то через три года мы даже не будем думать, что ставка около 6% — это что-то особенное», — ожидает заместитель председателя правления Gepard Finance Дэвид Эйм.
Кроме того, все больше людей оплачивают свои квартиры из собственного кармана. «В 2021 году было продано квартир и домов на сумму около 650 млрд крон, а чистый объем новых кредитов составил около 400 млрд крон. В этом году продажи, скорее всего, составят 450 млрд крон, а чистые новые кредиты — 100 млрд», — поясняет Изток Топлак, эксперт по недвижимости Re/Max G8 Reality. Таким образом, высвобождение сбережений дает рынку жилья новый импульс роста.
Застройщики ухватились за идею оживления и начали объявлять о планах запуска новых проектов после весеннего спада в строительстве. Пожалуй, наиболее решительно настроен крупнейший пражский застройщик — компания Central Group. В конце июня ее руководитель Душан Куновский объявил о намерении начать строительство 1 600 новых квартир. Таким образом, Central Group фактически удвоит объем текущего строительства.
Застройщик хочет начать строительство в шести локациях. На бывшей территории Tesla Hloubětín планируется построить 360 новых квартир, 370 квартир будет предложено во второй очереди проекта Parková čtvrt’ u nákladového nádraží Žižkov, и 610 квартир будет построено в проекте Harfa Living в Высочанах. «Кроме того, в планах — Ходовец, Долни-Почернице и Гайе, где будет построено в общей сложности 270 новых квартир», — добавляет аналитик Central Group Ондржей Штястны.
Часть квартир может поступить в продажу уже осенью. Кроме того, девелопер обещает дальнейшее увеличение объемов строительства. Он хочет воспользоваться тем, что после спада последних месяцев многие строительные компании не имеют достаточного количества заказов на следующий год, поэтому они могут предложить более выгодные цены, чем это было принято до сих пор. «В будущем мы хотели бы продавать около 2 000 квартир в год, а это предполагает более высокий объем строительства», — говорит Штястны.
Аналогичным путем идут и девелоперы за пределами Праги. «Мы будем способствовать восстановлению рынка с помощью нашего крупнейшего на сегодняшний день жилого проекта — Čtvrtí Pod Hády, где в несколько этапов будет построена тысяча квартир. Строительные работы и начало продаж первой очереди начнутся уже в следующем месяце», — говорит Далибор Ламка, исполнительный директор брненского застройщика Trikaya.
Все говорит о том, что кризис начинает уходить с рынка девелопмента, не успев в полной мере проявиться в серьезном снижении цен.
Старые квартиры стали дешевле новых
На рынке старых квартир наблюдается более значительное снижение цен, чем на рынке новостроек. Фактические цены продаж квартир в готовых домах в Праге по сравнению с 2021 годом снизились на 4%, а в Брно — на 12%.
«Снижение цен на старый жилой фонд обычно более выражено, поскольку он чаще финансируется за счет кредитов, чем новостройки. Покупатели обычно имеют более низкие доходы, чем покупатели новостроек, и располагают меньшими резервами», — поясняет Топлак. Однако даже на рынке вторичного жилья эксперты неохотно говорят о кризисе. «Количество проданных квартир аналогично периоду с 2016 по 2020 год, но все же по гораздо более высоким средним ценам. Поэтому это не кризис, а лишь стабилизация», — считает Топлак.
Более того, упомянутое удешевление не привело к существенному повышению доступности жилья в Чехии. В среднем для покупки собственной квартиры площадью 70 кв. м чехам требуется 13,3 годовой брутто-зарплаты. Это ставит Чехию в ряд самых дорогих стран Европейского союза, и по сравнению с прошлым годом ничего не изменилось. По данным индекса Deloitte, Прага является третьим европейским мегаполисом с наиболее труднодоступным жильем после Амстердама и Братиславы.
Замедление темпов роста обострило проблему нехватки жилья
Однако даже незначительное снижение цен на квартиры в последние месяцы наложит отпечаток на рынок недвижимости на несколько лет. Застройщики отреагировали на замораживание спроса резким сокращением объемов строительства. В первом полугодии этого года было построено примерно на 4 500 квартир меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «В краткосрочной перспективе выпали инструменты, позволяющие приобрести квартиру. Мы частично компенсируем этот дефицит за счет работы с фондами и модели кооперативного жилья. Мы откладываем некоторые проекты и стараемся подготовить их к тому моменту, когда их можно будет продать», — признается Томаш Пардубицкий, генеральный директор компании Finep.
Упомянутое выше откладывание проектов не обошло стороной и более мелких застройщиков. «Это произошло во всех регионах. Сейчас ситуация начинает улучшаться, но это почти двухлетнее окно затишья в строительстве, несомненно, скажется на предложении квартир в будущем», — подтверждает Далибор Ламка.
В ближайшие годы на рынке будет не хватать квартир. Поэтому, по оценкам экспертов рынка недвижимости, повторится сценарий, известный по предыдущему кризису 2008–2009 годов. Тогда рынок тоже отреагировал удешевлением. Однако с началом восстановления экономики цены быстро отскочили и ускорились до нынешнего уровня. «Если процентные ставки снизятся и спрос на квартиры восстановится, то и без того низкое предложение квартир может сократиться, что приведет к дальнейшему ускорению роста цен», — предупреждает Йозеф Купец, специалист по строительству и недвижимости консалтинговой компании KPMG.
Накопленный дефицит будет наиболее ощутим в Праге. Там и до замедления темпов роста в первой половине этого года строительство не достигало уровня, необходимого для удовлетворения спроса. «Население Праги будет расти примерно на 10–15 тысяч человек в год. С учетом накопившегося дефицита строительства мы считаем, что в нынешней ситуации необходимо 8–10 тысяч квартир в год», — подсчитал Купец. Однако такого высокого уровня строительства столице удалось достичь лишь однажды — в 2021 году, когда застройщики начали возводить почти 9 500 квартир. После этого их количество вновь стало снижаться. В прошлом году в столице было начато лишь около 6 500 квартир, а в этом году, вероятно, будет еще меньше.
«Пока в этом году за период с января по июнь было разрешено строительство только 1 917 квартир в многоквартирных домах. Это на 17% меньше, чем в прошлом году, и при таких темпах за весь год будет разрешено только около 3 800 квартир», — подсчитал Марсель Сураль, основатель девелоперской компании Trigema.
Так что в следующем году в продажу поступит минимум квартир. И восполнить образовавшийся дефицит, скорее всего, будет непросто. Ведь путь от разрешения на строительство до продажи готовой квартиры долог и практически не поддается ускорению из-за сложных административных процессов и технологических сроков. Даже при оптимистичном сценарии, когда не требуется менять зонирование территории, типичный срок между разработкой внутреннего бизнес-плана проекта и его утверждением составляет около пяти-шести лет.
Более того, даже готовые квартиры девелоперы предпочтут придержать до тех пор, пока цены не вернутся на желаемый уровень под давлением спроса. «Если застройщик стабилен, то выгоднее держать дом в течение двух лет, чем продавать его ниже расчетной цены», — говорит Камиль Дунай, директор по развитию компании Getberg. Ограниченное предложение само по себе обеспечит рост цен. По оценкам эксперта, он может составить от 10 до 15%.
Источник: zpravy.aktualne.cz
ЭКСКУРСИИ В ПРАГЕ И ЕВРОПЕ: ОТКРОЙТЕ НЕЗАБЫВАЕМЫЕ ПУТЕШЕСТВИЯ С MEGATOUR
Весной индекс Deloitte Develop, отслеживающий цены предложения квартир в новостройках, показал снижение на 0,4%. В мае и июне цены снизились на один процентный пункт. А фактические цены реализации квартир на рынке уже в этом году вновь начали расти после снижения во второй половине прошлого года. Начало лета принесло новые признаки того, что в ближайшие месяцы ситуация с продажей недвижимости будет улучшаться. В мае и июне количество новых сделок по ипотеке увеличилось, и даже небольшое снижение в июле не выбивается из привычных тенденций последних лет. Это объясняется тем, что в летние месяцы люди обычно уходят в отпуск и возвращаются к покупке жилья только осенью.
«В ближайшие месяцы количество и объемы выданных ипотечных кредитов будут расти медленными темпами, пока все мы привыкаем к новому уровню ставок. Если так пойдет и дальше, то через три года мы даже не будем думать, что ставка около 6% — это что-то особенное», — ожидает заместитель председателя правления Gepard Finance Дэвид Эйм.
Кроме того, все больше людей оплачивают свои квартиры из собственного кармана. «В 2021 году было продано квартир и домов на сумму около 650 млрд крон, а чистый объем новых кредитов составил около 400 млрд крон. В этом году продажи, скорее всего, составят 450 млрд крон, а чистые новые кредиты — 100 млрд», — поясняет Изток Топлак, эксперт по недвижимости Re/Max G8 Reality. Таким образом, высвобождение сбережений дает рынку жилья новый импульс роста.
Застройщики ухватились за идею оживления и начали объявлять о планах запуска новых проектов после весеннего спада в строительстве. Пожалуй, наиболее решительно настроен крупнейший пражский застройщик — компания Central Group. В конце июня ее руководитель Душан Куновский объявил о намерении начать строительство 1 600 новых квартир. Таким образом, Central Group фактически удвоит объем текущего строительства.
Застройщик хочет начать строительство в шести локациях. На бывшей территории Tesla Hloubětín планируется построить 360 новых квартир, 370 квартир будет предложено во второй очереди проекта Parková čtvrt’ u nákladového nádraží Žižkov, и 610 квартир будет построено в проекте Harfa Living в Высочанах. «Кроме того, в планах — Ходовец, Долни-Почернице и Гайе, где будет построено в общей сложности 270 новых квартир», — добавляет аналитик Central Group Ондржей Штястны.
Часть квартир может поступить в продажу уже осенью. Кроме того, девелопер обещает дальнейшее увеличение объемов строительства. Он хочет воспользоваться тем, что после спада последних месяцев многие строительные компании не имеют достаточного количества заказов на следующий год, поэтому они могут предложить более выгодные цены, чем это было принято до сих пор. «В будущем мы хотели бы продавать около 2 000 квартир в год, а это предполагает более высокий объем строительства», — говорит Штястны.
Аналогичным путем идут и девелоперы за пределами Праги. «Мы будем способствовать восстановлению рынка с помощью нашего крупнейшего на сегодняшний день жилого проекта — Čtvrtí Pod Hády, где в несколько этапов будет построена тысяча квартир. Строительные работы и начало продаж первой очереди начнутся уже в следующем месяце», — говорит Далибор Ламка, исполнительный директор брненского застройщика Trikaya.
Все говорит о том, что кризис начинает уходить с рынка девелопмента, не успев в полной мере проявиться в серьезном снижении цен.
Старые квартиры стали дешевле новых
На рынке старых квартир наблюдается более значительное снижение цен, чем на рынке новостроек. Фактические цены продаж квартир в готовых домах в Праге по сравнению с 2021 годом снизились на 4%, а в Брно — на 12%.
«Снижение цен на старый жилой фонд обычно более выражено, поскольку он чаще финансируется за счет кредитов, чем новостройки. Покупатели обычно имеют более низкие доходы, чем покупатели новостроек, и располагают меньшими резервами», — поясняет Топлак. Однако даже на рынке вторичного жилья эксперты неохотно говорят о кризисе. «Количество проданных квартир аналогично периоду с 2016 по 2020 год, но все же по гораздо более высоким средним ценам. Поэтому это не кризис, а лишь стабилизация», — считает Топлак.
Более того, упомянутое удешевление не привело к существенному повышению доступности жилья в Чехии. В среднем для покупки собственной квартиры площадью 70 кв. м чехам требуется 13,3 годовой брутто-зарплаты. Это ставит Чехию в ряд самых дорогих стран Европейского союза, и по сравнению с прошлым годом ничего не изменилось. По данным индекса Deloitte, Прага является третьим европейским мегаполисом с наиболее труднодоступным жильем после Амстердама и Братиславы.
Замедление темпов роста обострило проблему нехватки жилья
Однако даже незначительное снижение цен на квартиры в последние месяцы наложит отпечаток на рынок недвижимости на несколько лет. Застройщики отреагировали на замораживание спроса резким сокращением объемов строительства. В первом полугодии этого года было построено примерно на 4 500 квартир меньше, чем за аналогичный период прошлого года. «В краткосрочной перспективе выпали инструменты, позволяющие приобрести квартиру. Мы частично компенсируем этот дефицит за счет работы с фондами и модели кооперативного жилья. Мы откладываем некоторые проекты и стараемся подготовить их к тому моменту, когда их можно будет продать», — признается Томаш Пардубицкий, генеральный директор компании Finep.
Упомянутое выше откладывание проектов не обошло стороной и более мелких застройщиков. «Это произошло во всех регионах. Сейчас ситуация начинает улучшаться, но это почти двухлетнее окно затишья в строительстве, несомненно, скажется на предложении квартир в будущем», — подтверждает Далибор Ламка.
В ближайшие годы на рынке будет не хватать квартир. Поэтому, по оценкам экспертов рынка недвижимости, повторится сценарий, известный по предыдущему кризису 2008–2009 годов. Тогда рынок тоже отреагировал удешевлением. Однако с началом восстановления экономики цены быстро отскочили и ускорились до нынешнего уровня. «Если процентные ставки снизятся и спрос на квартиры восстановится, то и без того низкое предложение квартир может сократиться, что приведет к дальнейшему ускорению роста цен», — предупреждает Йозеф Купец, специалист по строительству и недвижимости консалтинговой компании KPMG.
Накопленный дефицит будет наиболее ощутим в Праге. Там и до замедления темпов роста в первой половине этого года строительство не достигало уровня, необходимого для удовлетворения спроса. «Население Праги будет расти примерно на 10–15 тысяч человек в год. С учетом накопившегося дефицита строительства мы считаем, что в нынешней ситуации необходимо 8–10 тысяч квартир в год», — подсчитал Купец. Однако такого высокого уровня строительства столице удалось достичь лишь однажды — в 2021 году, когда застройщики начали возводить почти 9 500 квартир. После этого их количество вновь стало снижаться. В прошлом году в столице было начато лишь около 6 500 квартир, а в этом году, вероятно, будет еще меньше.
«Пока в этом году за период с января по июнь было разрешено строительство только 1 917 квартир в многоквартирных домах. Это на 17% меньше, чем в прошлом году, и при таких темпах за весь год будет разрешено только около 3 800 квартир», — подсчитал Марсель Сураль, основатель девелоперской компании Trigema.
Так что в следующем году в продажу поступит минимум квартир. И восполнить образовавшийся дефицит, скорее всего, будет непросто. Ведь путь от разрешения на строительство до продажи готовой квартиры долог и практически не поддается ускорению из-за сложных административных процессов и технологических сроков. Даже при оптимистичном сценарии, когда не требуется менять зонирование территории, типичный срок между разработкой внутреннего бизнес-плана проекта и его утверждением составляет около пяти-шести лет.
Более того, даже готовые квартиры девелоперы предпочтут придержать до тех пор, пока цены не вернутся на желаемый уровень под давлением спроса. «Если застройщик стабилен, то выгоднее держать дом в течение двух лет, чем продавать его ниже расчетной цены», — говорит Камиль Дунай, директор по развитию компании Getberg. Ограниченное предложение само по себе обеспечит рост цен. По оценкам эксперта, он может составить от 10 до 15%.
Источник: zpravy.aktualne.cz
ЭКСКУРСИИ В ПРАГЕ И ЕВРОПЕ: ОТКРОЙТЕ НЕЗАБЫВАЕМЫЕ ПУТЕШЕСТВИЯ С MEGATOUR
Следите за новостями Чехии в соцсетях:
— Telegram
— Facebook
Открой мир вместе с нами! Незабываемый тур по Барселоне!
Регистрируйся здесь.
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
