Новый закон о строительстве глазами профессионалов рынка недвижимости

25 августа 2023
12:29
2431
Чем драматичнее были события — особенно дискуссии между крупными застройщиками и государством — перед утверждением окончательного варианта нового закона о строительстве, тем больше тишины царило после его так называемой доработки. Видимо, сейчас все знакомятся с тем, как будут строить следующим летом, но профессионалы, конечно, уже многое знают или подозревают.

Как эксперты оценивают новый стандарт?

Зденка Клапалова, ARTN, Frank Knight

Прежде всего мы высоко оцениваем усилия нового Закона о строительстве, направленные на упрощение законодательных процессов и стимулирование строительства. Прогресс представлен едиными процедурами вместо прежних двух отдельных процедур зонирования и строительства. Усилен принцип обжалования в процедуре обжалования разрешений. Таким образом, вышестоящий орган больше не отправляет вопрос на повторное рассмотрение, а непосредственно исправляет ошибки или неточности и выносит окончательное решение. Важным положительным моментом мы считаем также определение соглашений о планировании, которое позволяет городам заключать соглашения о сотрудничестве с инвесторами. Это устраняет существовавшую ранее правовую неопределенность. Плюсом для стратегического строительства является создание специального Управления транспортного и энергетического строительства для реализации инфраструктурных и энергетических проектов государства. 

К сожалению, не удалось реформировать и упорядочить управление строительством, устранить системную предвзятость. Принцип «одно ведомство — одна печать» дал о себе знать, и к нему добавился еще один штамп, связанный с экологическим заключением. Это довольно печальный баланс тех усилий, которые были предприняты к настоящему времени для упрощения процесса и сокращения количества штампов. Установление сроков, по идее, должно ускорять процедуру. Однако только на практике будет видно, будут ли органы власти соблюдать эти сроки или будут возвращать заявки, например, из-за формальных недостатков, чтобы дать больше времени на рассмотрение. Что касается ускорения процессов, то можно ожидать, что новый орган управления транспортным и энергетическим строительством ускорит реализацию крупных инфраструктурных проектов. Это, конечно, необходимо. Однако желательно, чтобы это касалось всех проектов. Мы надеемся, что и в коммерческой застройке новый Закон о строительстве поможет хотя бы немного ускорить процедуру, особенно за счет оцифровки и частичного упорядочения процессов. Однако более важным для ускорения является кадровое обеспечение и управление строительными органами, в том числе их методическое руководство, что одним законом не решить. Уже сейчас мы видим, что недостаточный потенциал органов управления строительством является серьезным риском.

Стабильность и предсказуемость являются ключевыми для всего сектора недвижимости. Мы ценим любые позитивные изменения, долгосрочную стабильную законодательную среду и, конечно, большую гибкость и эффективность всей процедуры строительства.

Марсель Соурал, TRIGEMA

Создание нового закона о строительстве было очень амбициозным и давало девелоперской отрасли надежду на упрощение, ускорение и повышение эффективности процесса получения разрешений. К сожалению, эта надежда не была полностью оправдана в результате внесения серьезных поправок. Действительно, введение единой процедуры выдачи разрешений на строительство может внести определенную оптимизацию. Исчезнет разделение на разрешение на проектирование и разрешение на строительство, будет только одно разрешение и одна упрощенная проектная документация. С другой стороны, большой потерей является отказ от модели создания отдельного государственного управления строительством и возврат к смешанной модели, которую мы имеем сегодня, где, как мы ожидаем, сохранятся такие проблемы, как системная предвзятость. С этим связана проблема неисполнимости сроков, когда не предусматривается возможность жалобы на бездействия в случае несоблюдения сроков различными органами. Еще одна проблема — возврат к многочисленным печатям, включая создание совершенно нового экологического заключения и отказ от заявленного упрощения в виде одной печати. Большие надежды на упрощение мы связываем с цифровизацией государственного управления, которая могла бы ускорить коммуникацию между различными субъектами и органами власти, решить проблему доказательства фиктивности согласия и внести ясность в весь процесс. К сожалению, на сегодняшний день мы не знаем, когда произойдет интеграция цифровизации и будет ли эта система эффективна на практике в том виде, в котором она нам представлена. Таким образом, если кратко оценить преимущества и недостатки нового Закона о строительстве, то можно сказать, что он скорее не удался, чем удался. Посмотрим, что принесут ближайшие месяцы. Будем надеяться, что это будут значимые имплементационные нормы и создание функциональной цифровизации государственного управления.

Эвжен Корец, EKOSPOL

Новый закон о строительстве означает большой прогресс и значительное ускорение процесса выдачи разрешений на строительство новых зданий. Это станет возможным благодаря нескольким принципам, которые успешно применяются на практике. Застройщику больше не придется обходить десятки инстанций и учреждений, чтобы получить разрешение на планируемое строительство. Это касается не только органов власти, но и, например, управляющих сетей и энергетических компаний. Теперь строительный орган будет запрашивать мнение всех так называемых затрагиваемых государственных органов и других учреждений. Одновременно вводится новый срок, в течение которого уполномоченный орган должен выдать заключение. Обычно этот срок составляет один месяц, но в сложных случаях он будет вдвое больше. Если заключение не будет представлено в срок, то это будет считаться согласием. Это значительно ускорит процесс выдачи разрешений на строительство, так как в настоящее время получение необходимых заключений занимает многие месяцы, зачастую несмотря на неоднократные обращения. В аналогичные сроки должны приниматься решения и органами строительного надзора. Однако так называемая фикция согласия не распространяется на строительный орган; закон не рассматривает случаи несоблюдения им сроков. Он всегда должен активно принимать решение по данному вопросу. Новая возможность выдачи так называемого комплексного заключения позволит сократить количество общих заключений, что упростит всю систему. Кроме того, это положит конец бесконечным бюрократическим перепискам между первой инстанцией и вышестоящей инстанцией в случаях обжалования. Это позволит сэкономить значительное время. Важно также, что если владелец соседнего участка, например, для прокладки инженерных коммуникаций или строительства дороги, даст свое согласие, то он уже не сможет его отозвать. В настоящее время это не так. Если собственник передумает в ходе процесса, он может отозвать его в любой момент. Это приведет к серьезным осложнениям для инвестора. Изменения коснулись и соглашений о планировании. Если муниципальное руководство подпишет его, то новое руководство не сможет просто его отозвать. Вводится возможность подачи заявки в электронном виде, при этом сохраняется возможность подачи заявки на бумажном носителе. Усложняется процедура выдачи разрешений на строительство «черных» зданий, поскольку теперь их нельзя будет получить задним числом, не заплатив при этом штраф. С другой стороны, полностью отменен принцип разделения государственной и местной власти. В прошлом мы подсчитали, что неэффективные задержки в получении разрешительной документации удорожают строительство новых квартир в среднем на 10%. В случае с квартирой стоимостью 7 млн крон покупатель доплачивал 700 000 крон только из-за сложного администрирования. Если процедура получения разрешения будет сокращена до одного года, это приведет к удешевлению новых квартир.


Следите за новостями Чехии в соцсетях:
Telegram 

Открой мир вместе с нами! Незабываемый тур по Барселоне!
Регистрируйся здесь.





Пока никто не комментировал, будьте первым
Добавить комментарий
Для добавления комментария войдите или зарегистрируйтесь
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
19:30
19 АПРЕЛЯ 2024
443
Средняя стоимость аренды в Чехии в первом квартале выросла на 1% по сравнению с предыдущим кварталом и составила 295 чешских крон за квадратный метр. Больше всего арендная плата выросла на 4,3% в...
13:30
19 АПРЕЛЯ 2024
414
В течение многих лет застройщики с горечью принимали этот факт, но теперь они обращаются к старому Закону о строительстве как к последнему спасению. Они боятся, что новый, который должен полностью...
10:30
19 АПРЕЛЯ 2024
641
Многообещающее падение ставок по ипотечным кредитам дает эффект. Банки покупают самые дорогие деньги на финансовом рынке с начала года. Цены на квартиры в привлекательных районах снова достигли...
19:30
18 АПРЕЛЯ 2024
996
Люди, живущие в собственных домах, почти в восемь раз богаче тех, кто живет в арендованном жилье. На стоимость имущества повлиял рост цен на недвижимость, который лишь ненадолго снизился из-за...
09:30
18 АПРЕЛЯ 2024
1485
Инвестиции в недвижимость уже давно стали для чехов одним из самых популярных способов приумножить свои деньги. Более того, в период снижения процентных ставок по ипотечным кредитам их...
10:30
17 АПРЕЛЯ 2024
1646
За последний год разрыв между расходами на ипотечные платежи и оплату аренды значительно сократился. Тем не менее арендная плата остается ниже во всех регионах Чехии. Как обстоят дела в вашем...
19:30
16 АПРЕЛЯ 2024
768
Гостиничный рынок Праги и других чешских городов оживает. Заполняемость номеров растет, как и суммы, которые отельеры зарабатывают на постояльцах. Инвесторы также начинают обращать внимание на...
18:00
16 АПРЕЛЯ 2024
2447
Второй по величине торговый парк в 2023 году был открыт в Бланско компанией MS-Invest. На площади 6 900 метров расположено 20 магазинов.
22:00
15 АПРЕЛЯ 2024
6905
Чехи все чаще покупают недвижимость за рубежом. В основном они покупают ее на собственные деньги, но также берут кредиты, как в Чехии, так и за рубежом. Альпы — одно из любимых направлений чехов...
10:00
14 АПРЕЛЯ 2024
738
Пражская мэрия получила три предложения от строителей на реконструкцию и переоборудование недостроенного здания на Палмовке в штаб-квартиру Агентства космических программ Европейского союза...
11:30
12 АПРЕЛЯ 2024
1123
Число людей, заинтересованных в жилищных кредитах, растет. В марте банки выдали ипотечных кредитов на сумму более 18 миллиардов крон, что на 15% больше, чем в предыдущем месяце.
08:00
12 АПРЕЛЯ 2024
1273
Пражане решают проблему доступности собственного жилья, все чаще выезжая за пределы столицы, где покупают недвижимость на миллионы крон дешевле. Но такие квартиры, дома и земля стремительно дорожают.
08:00
11 АПРЕЛЯ 2024
1042
Пражская девелоперская компания продолжает готовить к сдаче в аренду до 8 000 городских квартир. В ближайшие десять лет она вложит в них десятки миллиардов крон. Метрополия решает, где взять деньги.
13:30
10 АПРЕЛЯ 2024
2279
В 2023 году расходы среднего чешского домохозяйства на жилье выросли на 21,7% по сравнению с предыдущим годом и составили 8 299 крон в месяц. Это составило почти 17% от их чистого дохода. За аренду...
09:30
10 АПРЕЛЯ 2024
797
Давление на правительство с требованием начать субсидировать ипотеку растет. Банки начали призывать к государственной поддержке жилищных кредитов. Их представители оправдывают этот шаг тем, что...