Новый закон о строительстве глазами профессионалов рынка недвижимости

Прежде всего мы высоко оцениваем усилия нового Закона о строительстве, направленные на упрощение законодательных процессов и стимулирование строительства. Прогресс представлен едиными процедурами вместо прежних двух отдельных процедур зонирования и строительства. Усилен принцип обжалования в процедуре обжалования разрешений. Таким образом, вышестоящий орган больше не отправляет вопрос на повторное рассмотрение, а непосредственно исправляет ошибки или неточности и выносит окончательное решение. Важным положительным моментом мы считаем также определение соглашений о планировании, которое позволяет городам заключать соглашения о сотрудничестве с инвесторами. Это устраняет существовавшую ранее правовую неопределенность. Плюсом для стратегического строительства является создание специального Управления транспортного и энергетического строительства для реализации инфраструктурных и энергетических проектов государства. 

К сожалению, не удалось реформировать и упорядочить управление строительством, устранить системную предвзятость. Принцип «одно ведомство — одна печать» дал о себе знать, и к нему добавился еще один штамп, связанный с экологическим заключением. Это довольно печальный баланс тех усилий, которые были предприняты к настоящему времени для упрощения процесса и сокращения количества штампов. Установление сроков, по идее, должно ускорять процедуру. Однако только на практике будет видно, будут ли органы власти соблюдать эти сроки или будут возвращать заявки, например, из-за формальных недостатков, чтобы дать больше времени на рассмотрение. Что касается ускорения процессов, то можно ожидать, что новый орган управления транспортным и энергетическим строительством ускорит реализацию крупных инфраструктурных проектов. Это, конечно, необходимо. Однако желательно, чтобы это касалось всех проектов. Мы надеемся, что и в коммерческой застройке новый Закон о строительстве поможет хотя бы немного ускорить процедуру, особенно за счет оцифровки и частичного упорядочения процессов. Однако более важным для ускорения является кадровое обеспечение и управление строительными органами, в том числе их методическое руководство, что одним законом не решить. Уже сейчас мы видим, что недостаточный потенциал органов управления строительством является серьезным риском.

Стабильность и предсказуемость являются ключевыми для всего сектора недвижимости. Мы ценим любые позитивные изменения, долгосрочную стабильную законодательную среду и, конечно, большую гибкость и эффективность всей процедуры строительства.

Создание нового закона о строительстве было очень амбициозным и давало девелоперской отрасли надежду на упрощение, ускорение и повышение эффективности процесса получения разрешений. К сожалению, эта надежда не была полностью оправдана в результате внесения серьезных поправок. Действительно, введение единой процедуры выдачи разрешений на строительство может внести определенную оптимизацию. Исчезнет разделение на разрешение на проектирование и разрешение на строительство, будет только одно разрешение и одна упрощенная проектная документация. С другой стороны, большой потерей является отказ от модели создания отдельного государственного управления строительством и возврат к смешанной модели, которую мы имеем сегодня, где, как мы ожидаем, сохранятся такие проблемы, как системная предвзятость. С этим связана проблема неисполнимости сроков, когда не предусматривается возможность жалобы на бездействия в случае несоблюдения сроков различными органами. Еще одна проблема — возврат к многочисленным печатям, включая создание совершенно нового экологического заключения и отказ от заявленного упрощения в виде одной печати. Большие надежды на упрощение мы связываем с цифровизацией государственного управления, которая могла бы ускорить коммуникацию между различными субъектами и органами власти, решить проблему доказательства фиктивности согласия и внести ясность в весь процесс. К сожалению, на сегодняшний день мы не знаем, когда произойдет интеграция цифровизации и будет ли эта система эффективна на практике в том виде, в котором она нам представлена. Таким образом, если кратко оценить преимущества и недостатки нового Закона о строительстве, то можно сказать, что он скорее не удался, чем удался. Посмотрим, что принесут ближайшие месяцы. Будем надеяться, что это будут значимые имплементационные нормы и создание функциональной цифровизации государственного управления.

Новый закон о строительстве означает большой прогресс и значительное ускорение процесса выдачи разрешений на строительство новых зданий. Это станет возможным благодаря нескольким принципам, которые успешно применяются на практике. Застройщику больше не придется обходить десятки инстанций и учреждений, чтобы получить разрешение на планируемое строительство. Это касается не только органов власти, но и, например, управляющих сетей и энергетических компаний. Теперь строительный орган будет запрашивать мнение всех так называемых затрагиваемых государственных органов и других учреждений. Одновременно вводится новый срок, в течение которого уполномоченный орган должен выдать заключение. Обычно этот срок составляет один месяц, но в сложных случаях он будет вдвое больше. Если заключение не будет представлено в срок, то это будет считаться согласием. Это значительно ускорит процесс выдачи разрешений на строительство, так как в настоящее время получение необходимых заключений занимает многие месяцы, зачастую несмотря на неоднократные обращения. В аналогичные сроки должны приниматься решения и органами строительного надзора. Однако так называемая фикция согласия не распространяется на строительный орган; закон не рассматривает случаи несоблюдения им сроков. Он всегда должен активно принимать решение по данному вопросу. Новая возможность выдачи так называемого комплексного заключения позволит сократить количество общих заключений, что упростит всю систему. Кроме того, это положит конец бесконечным бюрократическим перепискам между первой инстанцией и вышестоящей инстанцией в случаях обжалования. Это позволит сэкономить значительное время. Важно также, что если владелец соседнего участка, например, для прокладки инженерных коммуникаций или строительства дороги, даст свое согласие, то он уже не сможет его отозвать. В настоящее время это не так. Если собственник передумает в ходе процесса, он может отозвать его в любой момент. Это приведет к серьезным осложнениям для инвестора. Изменения коснулись и соглашений о планировании. Если муниципальное руководство подпишет его, то новое руководство не сможет просто его отозвать. Вводится возможность подачи заявки в электронном виде, при этом сохраняется возможность подачи заявки на бумажном носителе. Усложняется процедура выдачи разрешений на строительство «черных» зданий, поскольку теперь их нельзя будет получить задним числом, не заплатив при этом штраф. С другой стороны, полностью отменен принцип разделения государственной и местной власти. В прошлом мы подсчитали, что неэффективные задержки в получении разрешительной документации удорожают строительство новых квартир в среднем на 10%. В случае с квартирой стоимостью 7 млн крон покупатель доплачивал 700 000 крон только из-за сложного администрирования. Если процедура получения разрешения будет сокращена до одного года, это приведет к удешевлению новых квартир.

Источник: www.remspace.cz

ЭКСКУРСИИ В ПРАГЕ И ЕВРОПЕ: ОТКРОЙТЕ НЕЗАБЫВАЕМЫЕ ПУТЕШЕСТВИЯ С MEGATOUR

— Telegram 

— Facebook

— Instagram

Регистрируйся здесь.