Риелтор продал клиенту землю, которая тому была не нужна. Это обычное дело, говорит эксперт
15 января 2024
18:00
3922
Ошибка в договоре купли-продажи при продаже земли стоила ее владельцу сотни тысяч крон. Уже больше года он борется за исправление ситуации, но, похоже, из этого ничего не получится.
В июне 2021 года г-н К. заключил договор с компанией Fincentrum Reality, ныне Swiss Life Reality, на посредничество в продаже его земли. Сумма сделки составила около десяти миллионов крон. В договор о посредничестве входила также обязанность компании по подготовке договоров о продаже земли.
Буквально через несколько недель после заключения договора риелтерская компания уже вышла на потенциального покупателя, заинтересовавшегося землей. И после осмотра стороны совместно заключили договор о бронировании.
Первая ошибка при бронировании
На этом этапе для первоначального владельца возникла серьезная загвоздка. Агент по недвижимости включил в договор резервирования дополнительный участок земли в дополнение к тем четырем, которые планировалось продать. На нем расположено небольшое здание, которое первоначальный владелец использовал в качестве гаража. Общая стоимость участка составляет около 400 000 крон.
Однако ни одна из сторон не заметила ошибки во время подписания договора, и дальнейшие шаги по окончательной передаче имущества и переводу денег прошли гладко. В конце октября 2021 года договор купли-продажи был подписан, и первоначальный владелец впервые проверил его в нанятой им юридической компании. Поскольку до этого времени продажа не состоялась, адвокаты также не отреагировали на ошибочную информацию в договоре.
В начале декабря переход права собственности был зарегистрирован в земельном кадастре. О том, что участок с гаражом, который риелтор по ошибке включил в договор купли-продажи, больше не принадлежит их клиенту, продавец узнал только в январе следующего года. Это произошло благодаря налоговой инспекции, которая обратилась к нему по поводу начисления налога на имущество.
Мы вернем деньги, но это будет дорого стоить
И начались переговоры. Риелторская компания пыталась договориться с новыми владельцами о возврате земли и гаража. Но после первой волны оптимизма, когда супруги были согласны на возврат, возникло новое препятствие. Они потребовали за передачу 200 000 крон, которые первоначальный владелец платить отказался.
«В связи с этим мы решили обратиться в суд. Несмотря на то, что риелторы, занимавшиеся продажей, признали свою ошибку, суд вынес решение не в пользу г-на К. Покупатель якобы не мог знать о том, что продавец действовал ошибочно», — сказал Павел Седлачек, адвокат компании Sedláček, Vaca & spol.
Хотя суд вынес решение в пользу покупателя, риелторская компания не понесла никаких санкций, например, в виде финансовой компенсации, в связи с неправильно составленным договором резервирования и купли-продажи.
Именно поэтому г-н К. теперь пытается обжаловать это решение в Верховном суде.
«Мы считаем, что степень ответственности риелтерской компании, выступившей посредником при продаже, настолько велика, что она должна рассмотреть дело и выплатить клиенту компенсацию», — добавляет адвокат.
Однако Swiss Life Reality сопротивляется. Признавая ошибку риелтора, компания утверждает, что документация была проверена юристом продавца и все замечания, запрошенные им, были учтены.
«Подписав договор, продавец подтвердил его достоверность и свое добровольное желание заключить сделку, причем с помощью своего адвоката», — заявил Яромир Машек, директор Swiss Life Reality.
«После того как выяснилось, что участок с гаражом был передан без намерения продавца и покупателя, наша компания как посредник сделки оказала максимальное содействие, чтобы ситуация была исправлена», — добавил директор риелторской компании в своем заявлении для SZ Byznys.
Обычная практика, считают эксперты
«То, что объект передачи забывают или добавляют по ошибке, — обычное дело в наше время. При совершении сделки с недвижимостью необходимо не спешить и тщательно изучить предмет передачи. Для этого и нужна техническая инспекция, которая знает, в каком состоянии находится продаваемый объект», — говорит Михал Флакс, представитель Ассоциации инспекторов.
«Если брокер работает в команде с инспектором, то он достаточно осведомлен о состоянии всех продаваемых объектов и может с уверенностью передать эту информацию юристу, который на основе этих данных аккуратно составит договор купли-продажи», — добавляет представитель ассоциации.
Мари Ратайова, специалист по праву недвижимости из ABES.cz, также видит подобные ошибки в процессе продажи недвижимости.
«Данный случай не является уникальным, как и попытка покупателя воспользоваться этой ошибкой и обогатиться. Правильная процедура исправления ошибки заключается в заключении дополнения к договору купли-продажи и подаче его в соответствующую службу земельного кадастра. Последний исправит регистрацию, и недвижимость вернется в собственность продавца», — говорит Мари Ратайова.
Если покупатель добровольно не подписывает это дополнение, как в случае описанного выше спора, продавец может обратиться в суд для установления права собственности, говорит она.
«В случае успешного судебного разбирательства покупатель оплачивает расходы. Если же происходит внесудебное урегулирование, а продавец несет какие-либо расходы, то он может предъявить их в качестве возмещения ущерба риелторской компании. В таких случаях агенты по недвижимости застрахованы, и страховая компания возместит ущерб», — добавляет она.
Советы покупателям недвижимости
1. Не полагайтесь на собственное мнение или интуицию. Перед покупкой заплатите строителю, чтобы он оценил техническое состояние объекта. Он также сможет оценить затраты, которые вам придется потратить на необходимые улучшения. Если вы потратите тысячи, то сможете сэкономить сотни тысяч или даже миллионы крон.
2. Не полагайтесь на агента по недвижимости. Брокер обязан сообщить вам о дефектах, возникших при регистрации в земельном кадастре, если он знает или должен знать о них. Как вариант, он должен указать на очевидные дефекты. Однако скрытые технические дефекты или мошеннические действия не могут быть обнаружены агентом по недвижимости.
3. Если вы совершили неудачную покупку, постарайтесь избежать судебного разбирательства и договориться с продавцом о мировом соглашении. Добиваться справедливости в суде всегда затратно по времени и деньгам.
4. Если вы покупаете новое здание, проверьте в соответствующем строительном органе, что оно было должным образом одобрено и что строительство велось в соответствии с законом.
5. При покупке отремонтированного старого дома поинтересуйтесь, как проводилась реконструкция и не были ли нарушены технические нормы.
Следите за новостями Чехии в соцсетях:
— Telegram
— Facebook
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
