Правительство представило реформы рынка арендного жилья в Чехии
18 января 2024
11:00
4425
Правительство Чехии представило изменения, которые оно планирует реализовать, чтобы улучшить ситуацию на рынке арендного жилья. Предложение включает в себя изменение правил оформления договоров аренды, новый метод повышения арендной платы и предписание освободить квартиру или дом.
По мнению экспертов, порядок выселения должен быть еще более жестким, чем это предложено чиновниками. Напротив, долгосрочные контракты могут негативно сказаться на арендаторах.
В рамках презентации этих планов Министерство регионального развития и Министерство юстиции провели в понедельник дебаты с представителями рынка аренды. Среди присутствующих были Ассоциация арендного жилья, Ассоциация арендаторов Чешской Республики и Гражданская ассоциация арендодателей Чешской Республики.
Как рассказали SZ Byznys некоторые из участников дебатов, в понедельник они впервые ознакомились со всей концепцией, однако, судя по их высказываниям, уже сейчас ясно, что они хотели бы изменить планы министерства.
Наибольшую волну вопросов и откликов вызвали планируемые ограничения на привязку договоров аренды. Согласно правительственному плану, срочный договор на срок менее трех лет может быть перезаключен между арендатором и арендодателем не более двух раз подряд. Третий и каждый последующий договор аренды должен быть заключен на срок не менее трех лет или на неопределенный срок.
Ассоциация квартиросъемщиков Чешской Республики приветствует усилия по снижению неопределенности аренды, связанной с краткосрочными договорами, но предлагает еще более радикальное решение.
«По сравнению с предложением Министерства регионального развития, для нас было бы более приемлемо, если бы первый договор аренды заключался, например, на один или два года, а следующий договор с действующим арендатором прямо по закону продлевался бы на неопределенный срок. На наш взгляд, нет смысла многократно проверять арендатора или арендодателя на предмет выполнения ими своих обязательств», — считает Ленка Весела, заместитель председателя Ассоциации арендаторов Чешской Республики.
Арендодатели против
Однако представители отечественных арендодателей с этим не согласны. Так, по мнению Милана Крчека, председателя Гражданской ассоциации арендодателей, введение обязательного бессрочного договора аренды нанесет существенный ущерб арендодателям.
«Срочный договор — это один из немногих вариантов, который дает арендодателям хотя бы небольшую степень безопасности», — сказал он в интервью SZ Byznys, отметив, что при существующей системе выселение проблемных арендаторов может занимать месяцы и даже годы.
«Нынешняя система работает без проблем. Обе стороны уже привыкли к ней, и годовые контракты обычно автоматически продлеваются без необходимости в административной нагрузке», — добавил Крчек.
План по увеличению продолжительности договоров аренды имеет и свои подводные камни с точки зрения Ассоциации арендного жилья. По ее мнению, ограничение особенно сильно ударит по семьям, находящимся в кризисной ситуации, и социально незащищенным арендаторам в целом.
«Во время второго продления, которое, согласно предложению, должно заключаться минимум на три года, арендодатель будет тщательно изучать, является ли нынешний арендатор потенциально рискованным, включая его предыдущее поведение. Если окажется, что риск есть, то он не будет предлагать продление», — заявил Томаш Карба, представитель Ассоциации арендного жилья.
Грядущие изменения затронут не только существующих арендодателей, но и некоторых чешских застройщиков, которые в последние годы начали строить квартиры для сдачи в аренду.
В качестве примера можно привести компанию Creditas Real Estate, которая в течение ближайших десяти лет планирует построить 1 000 квартир, предназначенных исключительно для аренды. При этом она не планирует заключать постоянные договоры.
«Форма и объем договора аренды должны определяться сторонами без вмешательства государства. Предложения по дальнейшему регулированию скорее контрпродуктивны, так как они могут нарушить нормальное функционирование рыночных принципов», — заявил генеральный директор компании Creditas Real Estate Йиржи Вайнер.
По его словам, значительная защита прав арендаторов в ущерб правам арендодателей может оттолкнуть потенциальных покупателей от инвестирования в сектор арендного жилья.
«В то время, когда рынок арендного жилья нуждается в максимально возможном количестве доступных квартир, включая инструменты защиты прав домовладельцев, эти предложения вызывают ненужную дестабилизацию и недоверие», — добавил Вайнер.
Представители рынка аренды значительно позитивнее относятся к плану Министерства юстиции внести изменения в Гражданский процессуальный кодекс, добавив в него новый порядок выселения из квартиры или дома.
По мнению Ленки Веселы, вице-президента Ассоциации арендаторов Чешской Республики, это изменение, которое позволит относительно быстро выселить арендатора, не выполняющего свои обязательства, окажет положительное влияние не только на самих арендодателей, но и на других пользователей и арендаторов дома.
«Часто не хозяин дома имеет проблемы с жильцом, который не выполняет свои обязательства или что-то нарушает, а в первую очередь другие пользователи дома, другие жильцы, которых беспокоит такой сосед», — говорит Весела.
Тем не менее, по ее словам, перемены необходимы. «Мы считаем, что на практике такой документ может не дать желаемого эффекта, учитывая условие, что постановление о выселении должно быть передано в руки ответчика», — добавляет заместитель председателя ассоциации.
Изменения к предложению, призванному ускорить процесс выселения проблемных арендаторов, уже были представлены Ассоциацией арендного жилья.
В случае доставки постановления непосредственно в квартиру, о выселении которой идет речь и где фактически проживает квартиросъемщик, должна применяться так называемая фикция, благодаря которой вручение будет происходить даже в ситуации, когда адресат отказывается принимать документ в течение срока хранения.
«Это значительно повысит реалистичность применения вновь предложенного института, сохранив при этом возможность для арендатора подать возражение на ходатайство и, соответственно, возможность судебного рассмотрения всего вопроса в рамках обычного судебного разбирательства», — добавляет Томаш Карба из Ассоциации арендного жилья.
Повышение арендной платы после реконструкции
В отличие от описанных выше изменений, вызвавших критическую реакцию некоторых чиновников, последнее существенное предложение остается без серьезных вопросов. По мнению опрошенных экспертов, новая методика повышения арендной платы в случае реконструкции не вызовет серьезных изменений.
«Мы считаем, что данный институт не является существенным изменением действующей редакции закона, и не предвидим его более широкого применения на практике», — добавил представитель Ассоциации арендного жилья.
Следите за новостями Чехии в соцсетях:
— Telegram
— Facebook
ЧИТАЙТЕ ПО ТЕМЕ :
