Никаких посетителей, никаких домашних животных. Тысячи арендодателей в Чехии вписывают в договоры незаконные требования

Некоторые арендодатели придумывают требования к жильцам, выходящие за рамки закона. Арендодатели действительно могут быть разборчивы в выборе потенциальных арендаторов из-за перенасыщенного спроса на рынке.

 

«Спрос на аренду жилья по-прежнему значительно превышает предложение, особенно в крупных городах. Мы живем в такое время, когда не арендатор выбирает квартиру, а арендодатель выбирает арендатора», — говорит Ленка Весела, юрист и заместитель председателя Ассоциации арендаторов Чешской Республики.

 

«Продолжающиеся высокие процентные ставки затрудняют приобретение собственного жилья, поэтому люди так заинтересованы в аренде», — говорит Петр Гана, директор отдела недвижимости и строительства компании Deloitte.

 

По словам Ленки Веселы, арендаторы сталкиваются с проблемами уже при заключении договора, когда проходят детальную проверку у владельца недвижимости. «Сейчас арендодатели требуют справки от работодателей жильцов, налоговые декларации, пенсионные начисления и выписки из различных регистров», — говорит юрист.

 

 

В то же время, по опыту работы Ассоциации квартиросъемщиков Чешской Республики, нередко квартиросъемщикам приходится выполнять необоснованные требования, например не привозить домашних животных или не регистрировать постоянное проживание в квартире.

 

У Кристины и Магдалены, которые искали квартиру во время учебы в университете, хозяева при заключении договора аренды настаивали на отсутствии гостей.

 

«Хозяева подчеркнули запрет на посетителей, особенно мужского пола. Они обосновали это требование нашим возрастом. Они боялись, что мы нарушим порядок в доме», — рассказывает Кристина. «Но нам нужно было быстро найти жилье, поэтому мы подписали контракт на таких условиях», — добавила она.

 

Катержина также решила найти новое, более дешевое жилье из-за роста стоимости жизни в виде повышения цен на электроэнергию. В конце концов она нашла такое жилье. На первый взгляд все, что касалось предложения снять квартиру в Праге, казалось беспроблемным. Арендная плата, включая коммунальные услуги, вполне соответствовала ее бюджету, а хозяин не возражал против собаки. «До этого момента при поиске жилья в 80% объявлений это выбивало меня из списка претендентов», — говорит Катержина.

 

Первое столкновение с реальностью, по ее словам, произошло после того, как она получила проект договора аренды. В качестве примера можно привести прямое обязательство после переезда покрасить всю квартиру силами профессиональной компании, за что пришлось бы заплатить значительно больше, чем за самостоятельную работу.

 

«В договоре даже была указана конкретная марка белой краски, которой она должна была быть покрашена. Те же правила распространялись на любые изменения в квартире, в том числе желание повесить картину или полку», — рассказывает Катержина, которая является членом Инициативы квартиросъемщиков.

 

Однако самым проблематичным оказалось предложение возвращать залог в размере двух арендных плат через месяц после съезда.

 

По данным Инициативы квартиросъемщиков, незаконные пункты и дополнения в договорах аренды стали обычной практикой.

 

«Один из примеров, с которым мы недавно разбирались в рамках Инициативы, — договор аренды студента из Индии, в котором прямо исключалась возможность получения им законных процентов, на которые он имел право после возврата залога от арендодателя, — говорит Ида Тауш, член Инициативы квартиросъемщиков и арендаторов.

 

Эти проценты могут составлять десятки тысяч крон. Если в договоре аренды не оговорена конкретная процентная ставка, то используются обычные процентные ставки, предусмотренные для кредитов, предоставляемых банками по месту жительства или регистрации заемщика на момент заключения договора.

 

«Мы также сталкивались с договорами, в которых запрещалось вести параллельный бизнес в квартире, хотя закон это прямо разрешает при условии, что он не обременяет квартиру или дом», — добавляет Ида Тауш.

 

Кроме того, по данным Ассоциации квартиросъемщиков, многие арендодатели по-прежнему требуют от жильцов вносить платежи в ремонтный фонд, на управление и страхование здания, на меблировку квартиры, а также вносить плату за перепланировку дома или за проверку оборудования.

 

 

По словам адвоката Ленки Веселы, такие пункты договора аренды противоречат положениям Гражданского кодекса о принудительном исполнении и поэтому не принимаются во внимание.

 

«Выторговать для арендатора лучшие или даже самые базовые условия и указать на бессмысленные требования в договоре — это сложно для арендатора и ставит его в невыгодное положение. Конечно, арендодатель обычно предпочитает арендатора, который соглашается на его условия и не доставляет ему хлопот», — говорит Ида Тауш из организации «Инициатива арендаторов».

 

«Обычно люди договариваются об условиях договора аренды в тот момент, когда у вас нет других вариантов жилья и вас поджимает время. Они предпочитают даже не вступать в переговоры с арендодателем, чтобы иметь крышу над головой», — говорит один из членов Инициативы.

 

 

По данным Ассоциации арендного жилья, защищающей интересы арендодателей, проблема незаконных требований в договорах аренды касается в основном мелких арендодателей.

 

«В Чехии насчитывается около 223 000 мелких арендодателей, и мы смеем утверждать, что эта проблема затрагивает лишь небольшой процент из них. По нашим оценкам, речь идет о тысячах квартир», — сказал Томаш Карба, пресс-секретарь ассоциации, добавив, что ее члены соблюдают этический кодекс, который соответствует Гражданскому кодексу.

 

«Мы пытаемся донести стандарты крупных арендодателей до мелких, чтобы подобные вещи происходили как можно реже», — сказал Карба.

 

По его словам, причина того, что нежелательные запросы от арендодателей все еще проявляются в арендных отношениях, кроется в исторических причинах.

 

«В отличие от западных стран, арендное жилье считалось чем-то неполноценным. Такое отношение также было причиной недостаточного просвещения арендодателей и арендаторов о том, что они могут себе позволить, а что уже не могут», — говорит представитель Ассоциации арендного жилья.

 

Это также может быть реакцией на отсутствие законодательства в сфере аренды жилья. «В какой-то степени это может быть связано с тем, что мелкие арендодатели пытаются сбалансировать отношения между арендодателем и арендатором с помощью собственной юридической деятельности», — добавляет он.

 

 

Помимо описанных выше курьезов, потенциальные арендаторы сталкиваются с более серьезной и долгосрочной проблемой в виде краткосрочных договоров аренды, которые пока остаются законными.

 

По данным исследования Министерства регионального развития, 67,7% арендаторов имеют повторный срочный договор на одну и ту же квартиру с одним и тем же арендодателем. Это означает, что в настоящее время в стране насчитывается до 700 000 семей, имеющих повторные краткосрочные договоры аренды.

 

«Каждая пятая из них опасается потерять жилье, то есть не иметь возможности жить в стандартной квартире, до последнего продления договора», — говорится в сообщении департамента по результатам опроса.

 

Помимо неуверенности, которую испытывают арендаторы перед продлением договора, риск повышения арендной платы также связан с договорами ограниченной продолжительности, чаще всего на один год. Это связано с тем, что при повторном подписании договора арендодатель освобождается от законодательных условий повышения арендной платы.

 

Помимо так называемой инфляционной оговорки, на которую арендодатель может ссылаться каждый год, общее повышение арендной платы не может превышать 20% от первоначально оговоренной арендной платы за последние три года.

 

В связи с необеспеченностью жильем Министерство регионального развития (ММР) решило заняться условиями арендных отношений и в прошлом году представило предложение о некоторых изменениях. Согласно этому предложению, арендатор и арендодатель теперь смогут заключать срочный договор на срок менее трех лет не более двух раз подряд.

 

«Третий и каждый последующий договор аренды должен быть заключен на срок не менее трех лет или на неопределенный срок», — заявили в ММР.

 

По словам пресс-секретаря ММР, министерство в настоящее время оценивает последствия возможного регулирования.