Чехи не обращают внимания на техническое состояние своих домов, а потом не могут их продать
4 июня 2025
21:00
2945
Многие чехи считают, что владеют недвижимостью стоимостью в миллионы, но когда они решают продать дом, то оказываются неприятно удивлены реальностью — его стоимость едва превышает цену земли. Такова ситуация с более чем полумиллионом семейных домов, построенных до 2000 года. Они неактуальны с технической и эстетической точки зрения, и при продаже владельцам приходится снижать цену на несколько миллионов. Многие из них дешевле было бы снести и построить заново. Это не означает, что старые здания не подлежат продаже, но они должны быть отремонтированы в соответствии с высокими техническими и энергетическими стандартами.
Особенно это касается отдаленных регионов, где цены на землю не так высоки, как вблизи крупных городов. Такие выводы следуют из комплексного исследования компании Stem, проанализированного Ассоциацией производителей минеральной изоляции.
Согласно результатам исследования, только 17% владельцев признают, что их дом находится в аварийном состоянии: 14% признают необходимость капитального ремонта и только 3% называют свой дом негодным. Большинство (56%) признают, что некоторые вещи стали неудовлетворительными.
Однако реальное состояние старых домов гораздо хуже, чем они думают: согласно тому же опросу, 73% старых домов в Чехии никогда не проходили полную теплоизоляцию и соответствующий ремонт.
«Они не отвечают современным требованиям комфорта, энергоэффективности, здорового и безопасного проживания. В них часто бывает сырость, плесень, высокие эксплуатационные расходы и устаревшая проводка, представляющая угрозу безопасности», — говорит Радек Прокоп, дизайнер и инженер-строитель.
«Чехи не замечают технического состояния своих домов — они просто привыкли к недостаткам или у них нет финансовых возможностей и мотивации для проведения комплексной реконструкции», — говорит он и добавляет:
«Они воспринимают дома, построенные в основном своими силами из доступных на тот момент, зачастую некачественных материалов, скорее эмоционально, чем рационально. Но сегодня такие дома требуют полной реконструкции, от инженерных коммуникаций до системы отопления, от окон и крыши до изоляции. А это может стоить от трех миллионов крон и выше».
Наибольшее несоответствие между ожиданиями продавцов и реальностью наблюдается в домах, построенных при социализме и в 1990-е годы. Примерно 522 000 из них нуждаются в полной реконструкции, по крайней мере в утеплении, замене проводки и некоторых базовых изменениях в здании.
Проблема также заключается в чрезмерной площади. «Они имеют неправильную планировку и структурно не соответствуют современным стандартам жилья», — объясняет инженер-строитель Радек Прокоп.
Снижение цен на жилье также связано с изменением образа жизни, произошедшим за последние два десятилетия. Вместо внушительного внешнего вида люди теперь ожидают от своих домов энергоэффективности, низких эксплуатационных расходов и по-настоящему комфортного проживания.
«Сегодня людей волнует, как устроен дом — как он отапливается, как обслуживается и сколько стоит его эксплуатация. Энергетическая маркировка стала важным параметром. Если дом хорошо спланирован, то им достаточно 150 квадратных метров», — продолжает Томаш Елинек, директор агентства недвижимости. — «Большой неизолированный дом — это эксплуатационная ловушка. Он будет продан только тогда, когда цена будет соответствовать его реальной пригодности, а она может упасть до уровня самого участка под застройку».
Стоимость реконструкции по сравнению с ценой нового строительства часто ставит вопрос о том, что выгоднее. Для многих старых и больших домов стоимость реновации приближается к стоимости нового строительства или даже превышает ее. По мнению экспертов, это зависит от технического состояния и планировки объекта. Во многих случаях реновация окупается — особенно если дом имеет хорошую конструкцию, сухую кладку и хорошо сохранившуюся крышу.
«Реновация в таком случае включает в себя в основном новые окна, изоляцию, проводку и систему отопления. Это позволит сэкономить от 2 до 3 миллионов по сравнению с новым зданием. В частности это касается ценных с архитектурной точки зрения домов первой очереди с хорошей гибкой планировкой и без конструктивных дефектов», — говорит архитектор Марсела Кубу.
Если же дом огромен, плохо стоит, страдает от сырости, имеет нарушенную структуру, разрушенную кровлю, стоит задуматься о сносе. «Небольшая, но качественная новостройка площадью 150 квадратных метров часто имеет более высокую рыночную стоимость, чем отремонтированный дом площадью 250 квадратных метров, построенный в 1980-х или 1990-х годах. Стандарты жилья изменились, и мы должны адаптироваться к ним», — говорит эксперт по недвижимости Томаш Елинек.
Поэтому, согласно опросу и выводам экспертов, для того чтобы старый дом имел шанс продаться по достойной цене, его необходимо отремонтировать, чтобы он соответствовал самым высоким современным стандартам.
«Половинчатая реконструкция — худший из возможных вариантов. Если уж взялись за дело, то делайте его как следует, иначе вы только отсрочите проблемы. Дом, отвечающий сегодняшним самым высоким энергетическим стандартам, будет привлекательным и через 20 лет», — советует Елинек.
Однако, как показывает опрос, многие чехи предпочитают ограничиваться лишь частичным ремонтом, например, обновлением интерьера. «Но такие мероприятия не решат проблему непригодности жилья. Единственное разумное решение — это комплексная реконструкция под руководством опытного проектировщика, который четко определит приоритеты», — говорит Радек Прокоп, инженер-строитель.
«Владельцы недвижимости часто ошибочно полагают, что, например, окон, которые они заменили двадцать лет назад, вполне достаточно. Но это совсем не так. Хотя на первый взгляд с ними все в порядке, они уже давно не отвечают современным требованиям. Причина этого — гораздо более низкий уровень качества материалов и производства окон в то время. Независимые тесты показали, что окна, изготовленные и установленные в период с 2002 по 2005 год, пропускают в два раза больше тепла, чем современные», — объясняет Милена Томчикова.
То же самое происходит, например, с кровельными материалами. Требования и потребности домовладельцев значительно изменились с начала тысячелетия. Им нужны экономичные решения и в то же время максимально эффективные материалы. «Рост популярности металлической кровли и разработка новых материалов и отделок связаны с этой тенденцией. Таким образом, современные кровельные листы могут иметь значительно лучшие технические параметры, более высокую устойчивость к повреждениям и более длительный срок службы. Кроме того, в строительной отрасли ужесточаются теплотехнические стандарты, что предъявляет повышенные требования к конструкции всей кровельной обшивки, а также других частей здания», — отмечает Петр Туречек.
И даже взгляд на изоляцию 20-летней давности сегодня не выдерживает критики. «В те времена 10 сантиметров изоляции на фасаде считались стандартом низкого энергопотребления. Сегодня, однако, это совершенно неадекватно. В то время лишние 10 сантиметров означали лишь незначительное увеличение цены — сегодня же дополнительное утепление всего дома может стоить до миллиона крон. Поэтому мы рекомендуем утеплять фасад не менее чем на 20 сантиметров, а крышу — на 30 сантиметров и более. Это снизит эксплуатационные расходы и сохранит долгосрочную стоимость ваших инвестиций», — советует архитектор Марсела Кубу.
И последнее, но не менее важное: необходимость реконструкции по самым высоким стандартам также имеет решающее значение, поскольку с 2030 года все новые здания должны будут соответствовать требованиям к нулевому уровню выбросов. Это означает, что они должны будут иметь крайне низкие требования к потреблению энергии. Для того чтобы старые здания могли конкурировать на рынке недвижимости, они также должны будут приблизиться к этим требованиям. А это будет сложно сделать без качественной реконструкции.